樓按優惠看加息

市場預料下周美息將上調，但對於本地最優惠利率是否跟隨，仍是莫衷一是。而在最優惠利率可望上調之前，部分本地銀行開始調整按揭條件，包括H按的鎖息上限上調，以至下調現金回贈。隨按息上調，香港業主習慣多年的樓按優惠，是否行將消失？

據報個別銀行近日調整新批樓按條件，包括將H按的鎖息上限調整。由之前的P（5.25厘）減3.1，改為P減3。以近日一個月拆息約1厘，新批按揭條件H+1.4厘計，利息為2.4厘。在舊有鎖息機制下，按息原為2.15厘，在新條件下，按息便升至2.25厘。

此外，早前有多家銀行上調樓按現金回贈比率，至貸款額1.9%水平，近日卻有銀行將回贈大幅下調至1%以下。究竟是否臨近加息，銀行開始削減按揭優惠？未來按揭條件又會否越來越辣？

單純以按息而言，在聯繫匯率制度下，港息方向大致上要跟隨美息，在美國加息周期；香港按揭利率上升，大概是無可避免。但近日部分銀行上調H按的鎖息，以及下調回贈，與其說是「因為即將加最優惠利率」；更接近現實的原因可能是：「遲遲都未加最優惠利率」。

本月最優惠利率是否上調仍存變數
現時市場上大部分新批按揭，都是以拆息為準（近幾個月「定息按揭」盛行，但一般定息期只1年，其後恢復以拆息計算，可說是H按變種）。拆息近年輾轉上升，而最優惠利率不變，大量H按已轉以「鎖息上限」供樓，結果是銀行賺取的息差減少。因此，部分銀行上調新批按揭的鎖息機制，其實是最優惠利率遲遲不加的結果：為了保持息差，惟有調整新批按揭條件。或者可以說，那其實是「暫時不做按揭」的訊號——至於「暫時」，指的是等待息差改善，亦即是最優惠利率回升。

但要留意，不同銀行的利息成本不同，其他銀行可能仍可接受現時的按息息差，因而不介意維持既有的H按鎖息、現金回贈水平。由此引發的下一輪博奕亦值得留意：理論上現時的「最優惠利率」是各家銀行自己決定的。但現實中，對銀行來說，如果自己加最優惠利率，而同業決定維持，那些以P為準的貸款利率便會「高人一等」，等同趕客。安全一點的策略，是等待業內領頭羊先加。不過，萬一領頭羊認為再收窄一點的息差都可接受，便可能不會緊跟美國步伐加息。

因此之故，本月最優惠利率是否上調，仍不是十分明朗。

原文刊於經濟日報網站2018年6月6日

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