按揭現金回贈回升 利好市場穩定

 近日多家主要銀行陸續提高向新按揭客戶提供的現金回贈，這反映銀行對按揭業務的興趣回升。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。而近年銀行向按揭借款人提供的現金回贈，往往隨銀行貸款意願而波動。年初一般按揭的現金回贈上限大約是1.2%，至近日，又有多家銀行把現金回贈的比率上調，個別大型銀行可為貸款額在1000萬元以上個案，提供貸款額1.4%的回贈。

銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

 

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

值得留意的是，雖然不少銀行把按揭現金回贈的上限提升，但現金回贈金額如果超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，而加上回贈的貸款額不可高於金管局對按揭成數上限的限制。

舉例而言，現時標準按揭成數上限是七成。一個估值1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出700萬元按揭，並提供7萬元回贈，完全合乎規格。同樣，對估值1000萬元的物業，如借款額是650萬元，銀行提供9.1萬元的回贈(貸款額的1.4%)，計算按揭成數時，總貸款額便要算成659.1萬元，按揭成數變成65.91%(計算還款仍然是以650萬元計算)；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行有一定彈性提供略高的現金回贈。

相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限700萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即7萬元。此外，如果按揭涉及按保，現金回贈一般會基於樓價的七成計算。

總的來說，銀行提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2026年7月14日 

現金回贈回升 銀行樓按業務趨積極

 近日多家主要銀行陸續恢復為新按揭客戶提供現金回贈，這反映了銀行對按揭業務的胃口好轉，有助於穩定市場氣氛，對於目前方向未明的樓市來說，這是一個好消息。

香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。考慮到當時一般按揭利率只有2%，回贈相當於銀行可收取的一年利息。

然而，這些按揭貸款優惠並非必然。今年上半年，在大銀行帶頭下，多家銀行紛紛削減向按揭客戶提供的現金回贈等優惠，部分銀行甚至「回贈清零」，即不再向借款人提供回贈。

 

事實上，銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。

然而，自9月開始，多家銀行再次提高按揭客戶的現金回贈，而11月銀行的現金回贈更有所提升；其中一家大型銀行為貸款額800萬元以上的按揭客戶，提供貸款額0.3%的回贈。

雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。

銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。

總的來說，銀行再次提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。

原文刊於信報網站2024年11月26日

未來轉按需求何來？

 多家銀行減低轉按客戶的優惠，如果現有按揭的客戶現時轉按，可能會出現按息較原有按揭計劃上升、零(或低)現金回贈、失去按息掛鈎的存款戶口等其他附帶優惠。在無利可圖的情況下，未來還有什麼人會轉按？

2023年，金管局統計銀行批出76752宗按揭申請，當中轉按申請佔21378宗，平均每月1782宗，轉按佔新批按揭申請27.8%。不過，由去年12月起，已見銀行對轉按申請態度有變的跡象。當月銀行批出的轉按申請，出現多年以來首次跌穿1000宗的情況，只得994宗，佔當月新批按揭申請24.8%。

今年首季，每月的新批轉按申請均不足1000宗，3個月加起來只有2162宗，佔同期新批按揭比重16.4%。簡單來說，在3月中有銀行表明削減轉按優惠之前，銀行界似乎早已自行調整對轉按申請的審批。

 

在3月中之後，隨着更多銀行宣布下調轉按優惠，甚至上調轉按利率。未來因為節省利息、賺取現金回贈等的轉按理由開始消失，預期稍後的4月轉按數字會進一步下跌。

不過，慳息、賺回贈都只是部分業主的轉按原因。在此以外，市場上仍會有其他正常的轉按需求。

一、轉按套現：按揭始終是市場上利率較低、還款期較長的貸款產品，過去不少人創業的資金都來自物業轉按/加按。此方面的需求料不會因為轉按的優惠減少而受太大影響。

二、移除擔保人：個別置業人士因收入不足以滿足供款與入息比例要求，在申請按揭時，可能需要親人作擔保。但按揭擔保人未來如有置業需要，會因為他人擔保按揭，而影響按揭申請。解決方式便是原按揭借款人以轉按方式移除擔保人(當然前提是其收入足以通過轉按時的供款佔入息比例要求)。

三、慳息：雖然在個別銀行調整轉按利率後，借款人在銀行之間轉按，按揭利率會因而上升。不過，那些非銀行按揭的客戶，轉按至銀行，按揭利率仍然可能較原有按揭為高。例如不少新盤，發展商提供的典型按揭安排，在數年優惠期後，利率會上升至P或P+，這些按揭的借款人，仍然有充分理由轉按至銀行，以達到節省利息支出的效果。

綜合而言，銀行調整轉按優惠後，預期未來轉按佔新批按揭的比重會進一步下跌。但市場上總有其他林林總總的轉按需求，那些業主仍會申請轉按。只是，他們由轉按而取得的優惠，將大不如前。

原文刊於信報網站2024年5月21日

銀行削減按揭優惠的影響

 2月港府撤辣後，一手成交量回升，一手貨尾存量開始下跌。但與此同時，大型銀行開始削減按揭優惠，也有個別中小型銀行表示按揭業務已達標，幾乎婉拒按揭申請。究竟銀行是否不再爭取按揭生意？銀行的取態，又對樓市有何影響？

在3月中，我們提到銀行削減現金回贈的理由：市場成交量回升，按揭借款需求增加，加上利息成本未見明顯回落，按揭業務利潤微薄，銀行自然傾向削減用於吸引按揭客戶的按揭優惠。

踏入4月底，暫時未見銀行改變取態。由於樓市成交量維持活躍；加上市場對美國年內減息的預期降溫，估計年內亦難見銀行大幅增加按揭優惠。

 

4月下旬，作為H按計息基準、反映中小銀行利息成本的的一個月同業拆息，曾低見於4厘以下，但其後又回升至4.2厘水平。現時市場已調整美國年內減息幅度及速度的預期。現時水平的一個月拆息、按揭利率在年內可能沒有多少下調空間。相對於新批樓按的4厘多的按息，銀行可說是無利可圖，但要維持多元化的貸款組合，又不可能完全放棄按揭業務，折衷的結果，便是陸續削減現金回贈等優惠。個別按揭業務已達標的銀行，對新按揭申請也見放慢處理。

雖然銀行現時看來對爭取按揭業務不算積極，但預期銀行的取態，不會對樓市有太大的負面影響。過去銀行界為爭取按揭業務，向借款人提供的現金回贈曾高達貸款額2%，視乎按揭成數，只相當於樓價的1%多一點。相對於港府調整印花稅的刺激作用，銀行減少現金回贈應該不足以為樓市帶來太大的負面影響。

不過，置業人士宜留意，在削減按揭現金回贈外，不排除銀行會調整其他按揭條款。例如與按息拆鈎的存款戶口，甚至新批按揭的利率，未來都可能陸續調整。

其次，成交量回升，亦可能令銀行調整審批的標準。過去成交量低，銀行要維持一定的按揭規模，審批按揭申請時可能較有彈性。但在成交量回升的情況下，過去可批可不批的邊緣個案，現時獲批的的機會相對減少。最後，由於成交量回升，銀行手上可能積壓較多的按揭申請個案。建議準買家入市時，向賣方爭取較長的成交期，例如45天至60天，以方便申請按揭。

原文刊於信報網站2024年4月30日

為何銀行削減轉按回贈?

 多家銀行下調按揭貸款的現金回贈，部分銀行更直接取消向轉按客戶提供現金回贈。在港府撤辣之後，樓市成交量明顯好轉，銀行相關部署，表面看有點逆市場氣氛而行，其實背後的決定合情合理。

一般人可能難以理解，市場氣氛好轉，樓價也見穩定下來的勢頭，銀行為什麼要在此時削減按揭優惠？其實，樓市成交量回升，對銀行來說，正正是削減按揭優惠的合適時間。

首先，大家應該了解，近年按揭業務對銀行來說，是食之無味的存在。過去拆息低近零的年代，銀行向客戶提供H加1.3厘的按揭利率，仍算是賺取穩定的息差。在利率正常化後，現時新批按揭利率只有4厘多，低於一個月拆息，對存款規模不大的銀行來說，就算不是蝕本生意，也只屬利潤微薄。只是出於維持貸款組合多元化等原因，即使無利可圖，銀行也有需要在貸款組合中，維持一定比例的按揭貸款。

 

銀行如要維持一定規模的按揭業務，自然需要向客戶提供較多的按揭優惠，例如現金回贈、按息掛鈎的存款戶口以吸引客戶。當市場上的成交不太活躍時，銀行便需要向轉按業務埋手；向轉按客戶提供的優惠，便不可以低於新買賣的按揭。問題是，銀行業以各類優惠爭取轉按業務，並不會為銀行帶來長久、穩定的借款客戶，反而會養成按揭客戶在按揭罰息期後轉按的習慣。

在港府撤辣之後，一、二手市場的成交量明顯回升，未來涉及新購物業的按揭申請勢將增加。理論上，銀行削減優惠也不會為按揭取用宗數帶來太大衝擊；相反，在削減現金回贈等優惠後，可望擴闊按揭業務為銀行帶來的盈利空間。

對置業人士及按揭借款人來說，要留意過去習以為常，每兩年轉按一次賺取回贈的好時光可能已過去。在銀行資金成本上升，而買賣轉趨活躍的預期下，按揭現金回贈，以及其他按揭優惠也可能持續削減。

 原文刊於信報網站2024年3月19日

新盤優惠比併 「折扣」與「回贈」大不同

 新盤為吸引買家，總有不同的優惠，最常見的包括不同名目的折扣以及回贈。表面看來，兩者分別不大。其實在繳付印花稅的角度上，折扣比起回贈較為實在。

印花稅角度　折扣更實在

新盤開售，會有多個價格，一個是價單上未扣除任何折扣的售價（Price）；另一個是扣除所有折扣後的成交價（Purchase Price）。折扣可以有不同的名目，常見的包括加入發展商旗下客戶專會的會員，甚至指定在某時某日之前購買單位的早鳥優惠等等。例如一個單位，售價是1000萬元，折扣10%，成交價是900萬元，後者亦會是買賣合同上的價格，原則上政府亦會按此合同價徵收印花稅。以一名本地居民，初次置業計，成交價900萬元的新盤，稅率是3.75%，稅額是33.75萬元。

 

如果發展商不是直接提供折扣，而是提供現金回贈，回贈額同樣為10%，表面上，回贈10%及折扣10%是同一回事。但現金回贈並不影響合同價。同樣以售價1000萬元，回贈10%的情況為例，合同價會維持在1000萬元，印花稅會按此價格計算，同樣一名本地居民，初次置業計，稅率是3.75%，稅額是37.5萬元。

按揭方面無大分別

在按揭方面，折扣及現金回贈反而沒有大分別，原則上銀行會以合同價再減去所有發展商回贈作為估值上限。以上文兩個例子來說，估值上限都是900萬元，再由此計算按揭金額。綜合而言，折扣和回贈兩者比較，前者對準買家較為實際。

中介回贈不影響按揭估值

要留意的是，以上我們討論的都是涉及發展商的直接折扣及來自發展商回贈的影響。至於市場上盛行，由物業中介提供的現金回贈，便是另一回事。多數情況下，銀行並不會處理物業中介向一手盤買家提供的現金回贈，此些回贈通常不會影響物業估值。例如上文提及折實價900萬元的新盤單位，如果中介另行提供20萬元的回贈予買家，此筆款項通常不會影響按揭估值。

原文刊於經濟日報網站2023年12月13日

按揭回贈創新高 轉按慳息注意事項

 按揭市場競爭激烈，銀行為吸引按揭客戶，開始提供高達貸款額2.6%的現金回贈，創下有紀錄以來的新高。對於部分按揭借款人來說，他們可能會考慮以「轉按」方式來取得銀行的現金回贈，以抵消利率上升的影響；然而，考慮轉按時，也有不少要留意的地方。

大概在20年前左右，香港的銀行開始為按揭借款人提供現金回贈，即在取用樓按時，銀行會向借款人提供貸款額一定比率的現金。去年，現金回贈大概在2%水平徘徊，但近日有銀行提供高達2.6%的現金回贈，數字創新高。在市場利率上升的大環境下，如果業主透過轉按，取得現金回贈，一定程度上可抵消加息的影響。但要實行此操作，有不少地方要留意：

 

首先，金管局規定，如果現金回贈高於貸款額的1%，整筆回贈金額必須計算為按揭成數的一部分。例如一個市值1000萬元的物業，申請五成按揭，借款額為500萬元，銀行提供2%回贈，理論上回贈額為10萬元。但500萬元本金+10萬元回贈，計算上總按揭成數會是510萬/1000萬=51%，超出金管局對1000萬元住宅，非按保下，成數上限50%的限制。銀行一般處理方式是將借款額下調至490萬元，回贈10萬元，以附合指引。

其次，目前市面上宣稱2.6%的回贈僅適用於按揭保險借款人。多數銀行計算按揭保險回贈時，不會計算保險公司擔保的部分，而是會以非保險公司搶保部分計算。以1000萬元物業，按保借八成為例，「非按保部分」為500萬元，回贈金額為會以500萬元為基數計算，而非以800萬元為基數。即實際回贈金額為10萬元，而非16萬元。要留意的是，部分銀行對涉及按保現金回贈的計算，會另有標準，申請按揭時，請向銀行職員查詢該行的具體計算方式。

第三，轉至新按揭時，H+的利率和P減的鎖息上限可能會比原有按揭高。例如如果新按揭的封頂利率高於舊按揭，借款人將需要多付利息。在申請轉按時，借款人需要計算回贈金額，以確定回贈金額是否足以抵消多付的利息。

最後，業主申請轉按時，需要留意物業的估值和新按揭的成數。由於樓價調整，可能會導致物業估值下降，進而影響借款人能夠借得足夠的金額償還舊有按揭。因此，借款人需要物業的最新估值對按揭金額的影響。

原則上，按揭回贈可以對抗市場利率上升的影響，但借款人需要注意上述情況，並仔細計算回贈金額。更重要的是，在申請轉按時，借款人應該仔細評估自己的財務狀況，避免借取高於自己負擔能力的債務。

原文刊於信報網站2023年5月16日

用轉按回贈抵銷按息上升影響是否可行？

 市場估計今年按息上升，所討論的應對方案包括轉用定息按揭、提早減債等。另有聲音建議，供樓業主大可以不變應萬變，維持過去幾年的理財方案—定時轉按，以轉按回贈抵銷按息上升帶來的影響。究竟此方式是否可行？

所謂以轉按應對加息，背景是按揭的罰息期一般為2年，而罰息期後轉按，借款人一般可獲新承按銀行提供現金回贈，現時額度一般為借款額1.3至1.4%。扣除轉按所需的數千元的律師費，借款人會因轉按而取得可觀的現金。如持之以恒的轉按，持續取得回贈收入，可抵銷一定利息支出。

 

以原有樓按餘額400萬元為例，如轉按貸款額等同未償還餘額，以1.3%回贈計，回贈可達5.2萬元，假設律師費6,000元，轉按「收入」可達4.6萬元，以2年轉按一次計，平均而言，轉按一次，大致可抵銷2年內按息上升0.5厘的影響。

不過要留意，要執行上述計劃，有眾多地方要留意：

1. 物業估值有否改變？如果估值下跌，業主轉按時便可能令可借取的金額上限減少？

2. 借款人收入有否下跌、信貸紀錄有否惡化？如果收入下跌，便可能不足以在轉按時通過壓力測試；又或收入沒有下跌，但信貸記錄轉差，都可能影響轉按申請是否獲批。

3. 銀行的新批按揭條件-以上計算，假設了新舊按揭的按息條件一樣，例如舊按是H+1.3%，新轉按銀行提供一樣，甚至更低的息口，那當然值得轉按。不過，隨市場利率上升，銀行會否收窄新批按揭的條件，卻是未知數。如果新批按揭（包括轉按）按息較舊有按揭為高，例如舊按是H+1.3%，新按是H+1.5%，又或新按仍是H+1.3%，不過鎖息上限下調，是否值得為了回贈而轉按，便要詳加計算。甚至更簡單的情景：銀行因種種理由下調樓按回贈，都會影響轉按是否有着數的計算。

4. 最後，要留意，銀行為樓按客戶提供現金回贈，幅度一定程度上與貸款額掛鈎，樓按餘額隨每月還款減少，未來轉按時，銀行提供的回贈亦會下調。就算其他條件符合，隨樓按餘額下跌，轉按時借款人可獲的現金回贈亦會減少。

未來的情況難料，日後樓按借款人是否可透過持續的轉按，以回贈抵銷利息支出，要時間驗證。但借款人宜留意，要順利執行轉按計劃，先決條件是良好的還款紀錄。如果現有按揭未有準期還款，除了影響信貸評級，也會影響未來轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年5月25日

按揭現金回贈須知

近年銀行會向按揭借款人提供現金回贈，但當回贈高於貸款額1%，卻會有一定限制，有時更可能會影響借款額。

情景1：現金回贈不逾貸款額1%

無論按揭成數是多少、都不會影響實際的借款額。

例如樓價800萬元，假如借款人申請的是標準6成按揭，現金回贈1%，按揭借款額便是480萬元，現金回贈為4.8萬元。
比較特別的是按揭保險，無論按揭成數多少，現時一般銀行為按保客戶提供的現金回贈會以6成借款額計算。例如樓價800萬元物業，借款人申請9成按揭保險，借款額為720萬元，現金回贈1%以樓價6成計，回贈額會是4.8萬元。

 

情景2：現金回贈高於貸款額1%

此種情況下，回贈金額＋貸款額不可高於金管局的相關指引，有可能影響借款額。

例如樓價800萬元，標準按揭成數上限是6成，即480萬元。如果借款人申請5成按揭，借400萬元，即使銀行提供貸款額2%即8萬元回贈，由於借款額400萬元＋回贈8萬元是408萬元，不超過6成的限制。因此借款額及回贈都不受影響。

如果按揭成數本身已達指引上下，而現金回贈高於1%，銀行一般實務上的操作，是將借款額由原有上限的按揭額扣除。例如樓價800萬元，借款人申請6成按揭，銀行提供1.5%回贈。由於回贈額高於1%，要計算入借款額內，總額不可高於6成的限制，銀行一般會以（800萬ｘ6成）—7.2萬元，作為貸款額，即472.8萬元作為借款額，回贈為7.2萬元，兩者相加，不逾6成的限制。

如果是按保，假設樓價800萬元，申請9成按揭即借720萬元，銀行提供1.5%現金回贈。現金回贈為800萬元的6成的1.5%，即7.2萬元。720萬元＋7.2萬元超出9成的限制，一般處理手法便是將貸款額根據回贈相應下調至712.8萬元。當然，如果借款人的預算緊張，寧可盡量提高借款額，也可要求銀行將回贈定於1%，在此情況下，便可借720萬元，回贈為6成的1%，即4.8萬元。

 原文刊於經濟日報網站2021年9月1日

按揭優惠的魚與熊掌

過去數年，樓按市場競爭劇烈，樓按申請人可以盡享不同類型的按揭優惠。但近日有銀行調整按揭優惠，如果借款人選擇按息掛鈎存款戶口，樓按的現金回贈就會少一些。在魚與熊掌不可兼得的情況下，借款人又應該如何選擇才對自己最有利？

數年前銀行為搶奪按揭業務，樓按借款人可獲「全方位」的優惠。但可能出於樓按利潤微薄，部分銀行一度調整優惠策略，借款人要在不同優惠之間選擇。以餐廳點餐作比喻，便是由晚餐附餐湯及沙律，改為附餐湯或沙律。

 

部分銀行去年取消為新造按揭提供按息掛鈎存款戶口，可能因疫情放緩、存貸比率下跌，個別銀行在早前開始恢復提供按息掛鈎存款戶口，但選擇此優惠，現金回贈會輕微下調。相反，如借款人選擇較高的現金回贈，便要放棄按息存款戶口。兩個選項的現金回贈差距可達貸款額的0.2%。

對於現金回贈及高息存款戶口之間的取捨，並沒有一個放諸四海皆準的最佳答案。要考慮的變數包括放棄高息存款戶口，可獲的回贈會增加多少，借款人同時也要考慮，在借取樓按後，自己尚有多少流動現金可存入戶口收取較高利息。

可按手上流動現金作安排

以借款額600萬元為例，如果借款人要在「有按息掛鈎存款戶口、標準回贈」或「無按息掛鈎存款戶口、現金回贈+0.2%」之間作決定，可以計算在一定期限內，存入多少現金，才可抵銷0.2%的現金回贈。600萬元的0.2%是1.2萬元。假設按息（亦即存款利率）為1.5%，大致上即借款人在取用樓按後，如有40萬元閒置資金可存入戶口，2年便有1.2萬元的利息收入。

簡單來說，如果借款人取用樓按貸款後仍有一定流動資金，選擇略低的回贈、換來按息掛鈎存款戶口較佳。當然，如果資金有較其他較高回報的投資選項，又或借款人閒置現金不多，有按息掛鈎存款戶口，但沒有多少現金可存入，答案便會截然不同。

原文刊於經濟日報網站2021年5月 26日

年內按揭優惠料增

踏入新一年，多家銀行略為下調新批按揭利率。展望今年發展，下調按息、又或增加按揭優惠的趨勢可能持續，而不只是年初「跑數」的動作。對有意入市或轉按的市民來說，此應該是好消息。但銀行如此取態，也不代表人人受惠。

本埠有一個有關按揭的都市傳說：每家銀行都會在年初訂下業務目標，包括按揭貸款，而銀行前線職員為了達標，在年初時不但銷售會更為落力、提供較多的優惠，甚至連審批標準也有機會略為放鬆。此個都市傳說並非毫無基礎，由多年以來的觀察，多多少少支持此一說法。

 

不過，今年比較特別的是，推動銀行增加優惠的，不僅僅是季節性跑數的壓力。在各國量化寬鬆持續、本地銀行體系結餘高企、拆息維持偏低的情況下。銀行存款高企，在未來2、3年，估計都會落力爭取按揭業務，而各類按揭優惠亦可望持續。

以拆息按揭為例，去年中的市價，大概是H+1.5厘，現時已逐步下調至H+1.3至H+1.4厘。此處尚未計算1個月按息由2020年初的約2厘，下調至近日的0.13厘水平。在利率以外，按揭現金回贈亦可能回升。

另一方面，一般估計未來幾年推出市場的新盤單位(包括現樓、樓花)大概會在1.5萬個左右，未有大幅上升的空間。銀行可能需要適量增加貸款優惠於二手買家或轉按借款人。

拆息下調、優惠增加，對供樓業主來說是好消息，每月供款自動隨拆息下調而減少；借款人甚至可透過轉按，獲取回贈，進一步抵消利息支出。但要留意，銀行「增加優惠」與「放寬批核標準」不宜混為一談。尤其是不少行業受疫情影響，從業員面對失業及減薪；即使疫苗逐步普及，相關行業都未必可在一年半載內回復舊觀，暫時觀察，銀行對此類行業從業員的按揭申請仍是偏向審慎。

銀行年內的取態可能是緊中有鬆，對於受影響行業從業員來說，可能要準備更多文件，證明自己的收入穩定，才有機會獲批足按揭。但獲批按揭申請者，料可獲比去年更多的按揭優惠。整體而言，樓按優惠增加，會減少按揭借款人的供款壓力，對樓市屬穩定因素。

原文刊於信報網站2021年1月12日

銀行差別對待轉按客的理由

 

由去年下半年起，本地銀行開始對轉按客戶提供差別待遇。在其他條件一樣的情況下，轉按客戶較新買賣的按揭客戶，可獲的優惠逐步減少；影響所及，今年以來新批轉按宗數大減。在銀行角度，其實是出於什麼理由向轉按客戶提供差別待遇？

過去近10年，不管是新買賣按揭或轉按，銀行提供的優惠，包括息率及現金回贈大致一樣；但去年開始，銀行陸續下調轉按客戶的現金回贈，令一般小業主欠缺轉按的誘因。

今年上半年的新批按揭有44898宗，較去年同期減少9785宗，跌幅18%；而同期新批轉按宗數有9524宗，較去年同期減少8396宗，跌幅47%。簡單來說，今年新批按揭減少，主要的「貢獻」源於轉按宗數劇減。

 

銀行過去對新買賣及轉按客戶一視同仁，提供吸引的優惠，單是現金回贈，已可抵消約一年的按息支出。傳統上的解釋是按揭是較大額而且穩定的業務，而且按揭客戶一般經濟條件較為理想，銀行掌握其收入及物業資料，可針對性的交叉銷售其他金融產品。

不過，在實際操作中，為轉按客提供優惠，結果是鼓勵了小業主定期轉按。不少業主為了賺取回贈，往往原有按揭的罰息期(一般為2年)一過即轉按。去年新批按揭中，便有35%為轉按。結果銀行以重重優惠吸引來的客戶，不出數年又轉按離去，已經談不上長期關係。說到交叉銷售，由其他銀行轉來的客戶，可能在之前已被交叉銷售多次，即使有需要購買保險、基金，也一早在原有銀行購入，對銀行來說，效益大不如前。

可能正是以上原因，促使銀行檢討政策，改為向新買賣按揭及轉按客戶提供差別待遇。現時仍有銀行向新批按揭客戶提供約貸款額1%的現金回贈；而轉按的回贈只由0至0.3%不等，為了回贈而轉按的誘因大減。今年上半年，轉按只佔整體新批按揭的21%。

展望下半年，如果各家銀行維持現時的策略，轉按市場料持續萎縮。但此中的一個變數，正是銀行是否可維持此種「大家都不向轉按客戶提供高額回贈」的共識。正如博弈論中的經典囚徒困境，如果所有銀行都不向轉按客戶提供高額回贈，長遠而言，對他們是最好的決定。但此種默契卻很容易打破，一旦個別銀行有增加市佔率的需要，便很可能再引發新一輪優惠戰。

 原文刊於信報網站2020年8月11日

 

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實際按息回升

10月底香港多家銀行將最優惠利率下調0.125厘，多數供樓業主的每月還款額會輕微下跌。不過，由另一個角度看，一般業主的實際按息支出其實有所上升。

今年以來，多家銀行上調新做按揭的利率，例如2年前的新批按揭，利率一般可達P(5.25厘)-3.1厘；而現時新批按揭的條件大概是P-2.7厘，息差約0.4厘。但對於2、3年前提取按揭貸款的業主來說，其實新批按揭條件如何改變，也不會影響他們每月還款金額，有影響的是最優惠利率及拆息的上落，在拆息相對偏高的情況下，實際影響的，便是最優惠利率的變化。

近日最優惠利率輕微下跌，小業主的實際按息當然有所回落。但考慮轉按的情況，結論可能有所改變。

過去幾年，不少業主習慣在按揭的罰息期(一般為2年)後轉按，在按息基本不變的情況下，獲得貸款額2%的現金回贈，扣除數千元的律師費，回贈大概可抵消接近一年的利息支出；在按息只是2厘多的情況下，幾乎等同利息減半。

但近月銀行調整新批按揭的利率，新批按揭一般比2年前的按揭利率上調0.4厘，而且轉按客戶可獲的現金回贈，也大幅削減至貸款額的0.5%至1%。簡單來說，在財政角度考慮，除非業主有加按、移除擔保人等需求，否則基本上欠缺轉按的誘因。

對已經習慣2年轉按一次的小業主來說，少了現金回贈的「收入」，其實也等於按揭的實際按息支出上升。

原文刊於iMoney 2019年11月16日

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