本息比例

新造按揭利率上升，很多人會將焦點集中在每月供款上升。其實按息上升，帶來的影響不只是每月供款增加。每月供款中，本金及利息的比例都會受影響。

老一輩的供樓經驗，是「供樓初期每月供款中，利息遠較本金為多」，要到供樓中後期，供款中償還本金的比例才會升逾付息比例。的確，以過去十多年，平均按息約5厘來說，如果選用20年期供款，第一年的供款中，有62%用於供息，38%用於供本。以100萬元按揭為例，按息5厘，20年還款期，第一個月供款6599.56元中，大約4,167元為供息，2,433元供本。

現時一般按息約2.5厘，如本金、年期不變，月供5,299元中，有2,083元供息，3,216元供本。即第一個月的供款中，已有逾半用於償還本金。現時新造按息逐步上升，將令供款初期的本息比例再次「恢復正常」。以20年還款期計，按息如升逾3.47厘水平，首月供款中，還息金額便會高於還本。

供本比例低，代表用家還本較少。如樓價不升不跌，數年後賣樓，套現所得會較少。

原文刊於晴報 2011年10月17日