如果加息幅度有限

政府持續忠告市民，一旦加息（3厘）樓市有難。另一方面，雖然聯儲局誓神劈願明年將加息；但市場似乎認定加息幅度有限。

政府一直提「加息3厘，供款負擔會高企」，金管局亦以「按息加3厘」作為按揭壓力測試的標準。有關假設的基礎，在於按息由現水平上升3厘，便會接近過去20年的平均數；可以說估計按息上升3厘，有一定的歷史數據支持。問題是，大環境可能已影響歷史數據的參考價值。

美國10年期債券孳息維持2.4厘低位，有趣的是，聯儲局在去年12月第一次減少買債前後，孳息迫近3.1厘，但隨聯儲局逐步減少買債，孳息反而反覆回落，反映市場似乎並不認為資金會緊張、利率會大升。

日歐經濟差 美息上升壓力小
一國貨幣加息，通常原因是要維持滙率或遏抑通脹；但7月美國通脹只是2%，而日本、歐洲經濟較美國更差；日本第二季經濟收縮6.8%、歐洲央行明言歐元量 寬會維持更長時間，在日、歐都需要維持量寬的情況下，美國維持低息，亦不必擔心市場減持美元（至於人民幣，至少目前仍不是國際自由流通貨幣，暫時可以不 理）。因此，兩方面都未形成嚴重的加息壓力。

另一方面，是美國的經濟未見強勁復甦，前美國財長薩默斯更認為美國事實上已陷於Secular Stagnation（長期停滯，雖然成因不同，但可以想像一下日本迷失廿年的情況發生在美國－－低通脹、低增長、低利率的環境可能長期並存）。加上美國 政府、家庭債務高企，在現時情況下加息，將大幅影響美國政府及個人的財務負擔。因此，縱使市場未見懷疑聯儲局將於明年上調聯邦基金利率，但主流意見卻不預 期美息有大幅上升的空間。

如果低息環境長期維持，那麼樓價縱使難有大升空間，但大跌的可能亦不高。在現時壓力測試的要求下，按息上升1、2厘，應該不會令大量用家放售自住物業。在炒家絕迹的情況下，未來可能影響二手放盤量的將會是長線投資者的取態。

假設投資買樓收租，以現時按息2.15厘為例，7成按揭，還款期30年，每月供款等同於租金回報率3.2厘時的租金收入；如果未來按息上升1厘止步，租金 回報率亦只需3.6厘，便可抵銷按揭供款。現時很多樓齡略高屋苑仍然有此回報率，以此計算，雖然與歷史數據比較，現時的回報率並不吸引，但卻未嚴重影響收 租業主的現金流；如果低息環境維持，樓價亦難跌－－過高的樓價終將由時間慢慢消化。

原文刊於經濟日報網站 2014年8月27日

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