低息環境利好樓市 樓按仍需計算風險

樓市旺場，一、二手成交量均大幅增加。回顧去年底今年初，市場普遍預測樓價大跌，現時市場氣氛可謂完全扭轉。展望後市，物業代理已預期樓價年內將升穿去年高位。後市發展有待觀察，但不論市好市壞，有自住需要的買家入市，仍需小心計算風險。

第三季樓市表現良好，一手住宅成交註冊量約6,200宗，按季上升46%；二手成交註冊量達10,600宗，按季上升24%；二手樓價指數期內亦升逾6%，可說旺市旺價。刺激樓市在年中轉旺的因素眾多，但美國遲遲未加息，反而本地銀行下調新造樓按利率，相信會是主要原因之一。
去年9月後樓價下調，背景因素是市場預期美息將上調，低息環境不再。結果美國在12月加息0.25厘後，年內聯儲局內鷹鴿兩派一直對加息步伐爭持不下。而香港銀行不但未有跟隨美國在去年底加息，到了今年中，反而陸續下調新造樓按利率，幅度達0.3厘，成為扭轉市場氣氛的主力因素之一。
樓按低息或再持續1年以上
展望未來，美國聯儲局本來在9月議息會議後，似乎已達成美國經濟轉好的共識，不論由就業或通脹角度看，都有加息的理由。正當市場預期美國11月大選後，聯儲局會在12月慢慢令利率正常化時，聯儲局主席耶倫卻在10月中發表鴿派言論，提出或有需要實施「高壓經濟政策」，意思是短期內容忍通脹高於目標；說得再白一些，就是即時短期內通脹略高，也不會加息。
市場對耶倫「高壓經濟」論的演繹，是美國的低息環境將維持更長時間，即使加息，也會以慢步進行。回看香港，一般估計美國再加1至2次息，香港都有暫不跟隨的空間，加上新造按息下調，樓按利率低於2厘的環境可能在持續多1年以上。如果其他因素不變，對樓市氣氛的確有正面影響。
小心選用不設壓測樓按產品
對本地買家來說，入市意慾可能因按息下調而上升。不過，不管樓市氣氛如何，即使是因為自用而入市，買家都應該小心計算自己的負擔能力及風險。某程度上，現時申請正規的樓按，申請人要通過壓力測試，按揭實際供款佔收入比例可能低至四成左右，在制度上已為借款人預留一定的財政緩衝。
此外，對於某些有意入市，但又受制於壓力測試的用家，可能會考慮市場上某些標榜不設壓力測試的樓按產品。此類產品的「好處」是財務情況較緊張的買家都可借款入市，相對而言，卻會因此失去財務緩衝的空間。買家更宜細心考慮，此類產品的供款在長遠而言，是否在自己的承擔能力範圍。

原文刊於置業家居2016年10月22日

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