美滙弱或再刺激本地樓價

自2009年以來，港府及金管局多次出招，都未能遏止樓價上升，背後原因眾多。其中供應緊張情況在近幾年有舒緩跡象，未來數年新屋供應可望恢復至正常水平，但美滙走勢轉弱，卻可能刺激港元資產價格上升。

港元與美元掛勾，香港樓價的起落，很大程度上受美滙走勢左右。1997年初至2002年美滙指數由92點水平升至120點水平，香港期內樓價大跌；美滙由2002年起輾轉下跌，2006至2014年大致在70至90點水平運行，匯價平令港元資產價格高企。2014年後市場估計美國經濟好轉，聯儲局可望持續加息，令利率正常化；美滙指數亦於2015年初回升至95水平、2016年一度突破100點，期間本地樓市正好出現近年較明顯的回落：2015年9月至2016年第二季，樓價下跌約10至15%。

但近月美國經濟增長、通脹均放緩，聯儲局主席耶倫於美國國會聽證會中又表明未來美息增長空間有限，市場開始預期美元轉弱。事實上，3月以後，美滙指數已由100點水平下跌至目前約95水平。如果聯儲局一如市場預期，進一步放慢加息步伐，美滙指數可能進一步轉弱—而參考往績，此情況下港元資產恐怕易升難跌。背後的理由是匯價低水，在持有其他強勢貨幣的投資者來說，港元資產顯得更有吸引力。

重稅或削滙價刺激作用
當然，左右樓價非只單一因素。2003年以來樓價回升，除了匯價因素，本地新樓供應緊張亦是重大原因，而近年土地供應開始回升，未來數年住宅供應料回升至接近2萬伙，較過去十年平均萬多伙大幅增加。

此外，近年港府大幅提高非本地買家的入市成本，外來買家購置本地住宅，現時需支付高達樓價3成的印花稅，而在按揭上亦受較多限制，單純匯價因素，刺激外來資金入市的作用料會比之前為低。至於匯價偏軟及增加供應兩股相反力量的作用下，樓價會有何表現，便只能等待時間證明了。

 原文刊於經濟日報網站2017年7月19日

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何事觸發金管局連還出招

金管局接連兩星期出招，先是收緊銀行對地產發展商借貸，之後又上調銀行新造按揭貸款風險權重、下調有按揭在手，以及主要收入來自外地申請人的貸款成數。市場一般估計，新招對樓價未必有即時遏抑作用，是耶非耶有待時間證明。問題是究竟是何事觸發金管局連還出招？

一般人的主觀印象，認為金管局收緊按揭指引類同於政府加印花稅，籠統稱為加辣，目標都是遏抑樓價。雖然不少人會以「可否壓低樓價」討論新招成效，但嚴格而言，金管局要控制的應是金融體系風險而非調控樓價。

當然，樓價如果脫離買家的負擔能力，而買家又普遍以按揭入市，理論上會增加銀行體系風險。地產代理統計的樓價指數，接連十多個星期上升，可能是觸發金管局出招的原因之一。
不過，在出新招之前，新批按揭中八成申請人未持有或未擔保其他按揭，98%申請人主要收入來自香港，加上所有按揭申請都需要通過壓力測試，新批按揭的供款與入息比率處於35%水平，整體上可說甚為穩健。因此，金管局出招，除了因應樓價上升，進一步上調安全系數外，可能有其他因素。

游資可能回流？
可能的因素之一是近日美股美滙回軟，游資有重回亞洲的跡象。以港元一個月拆息而言，5月上旬大致維持在0.38厘水平，上周卻見較明顯回落，至周五跌至0.36厘。美國總統特朗普被指通俄，即使最終無事，亦勢必影響其經濟政策，美滙如轉勢下滑，理論上會進一步刺激港元資產價格上升。可能金管局發現勢頭不對勁，便提早出招，進一步為樓市減槓桿。

當然，以近期八成樓按申請人都未持有其他按揭物業、98%申請人主要收入來自香港，意味大多數按揭申請人都不會受新措施直接影響。而已持有其他按揭物業，打算多購物業收租的申請人來說，便需要動用更多資金作投資首期。

短期內要看樓市走向，可留意本周幾幅招標的地皮，如果成交價仍然再創新高，便不宜預期樓價會因金管局出招而在短期內出現明顯調整。

原文刊於信報網站2017年5月23日

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低息期持續的影響

聯儲局3月議息，雖然刪去了「耐性」處理加息的字眼，但卻表明仍然不急於調整利息。市場一般估計美國要到今年9月才有機會加息，而即使加息，幅度亦會溫和。

今、明兩年，美息（及港息）料會維持在偏低水平，但受制於各種因素，港樓在低息環境下亦未必有大升空間。

現時市場一般估計，視乎美國就業及通脹數字，美息最快也要在9月才上調。由於歐元區、日本、中國、澳洲等主要經濟體都在量寬或減息；美國即使維持利率不變，都已令美元滙價高企，一旦落實加息，美滙進一步轉強，反過來可能影響出口。
在此情況下，市場主流意見已認為，美國不管是9月，抑或是於年底加息，幅度都不會太高。

按息低 美滙強 樓價何去何從
原則上，低息環境持續對樓價有一定刺激作用--即使港元按息上升1厘，一般新造按揭利率仍會在3厘水平，新近通脹率4.6%，技術上處於實質負利率水平；回顧過去多年數據，出現按揭實質負利率水平的年代，樓價大都處於上升階段。

不過，在低息此個利好因素之外，樓價亦同時存在多個制約因素。其中一個開始被注意的因素是強美元。美滙指數由去年中起開始回升，3月份一度高見100點， 為2003年以來新高。有趣的是，過去在「按揭實質負利率」的年代，樓價一般高企；但另一方面，在1983年港元與美元掛鈎後，美滙強勢的年代，如 1983至1985年、1997至2002年，香港樓價都呈弱勢。在息率維持偏低，但美滙走強的大環境下，對樓價會產生甚麼拉扯作用，值得注意。

在外圍環境之外，亦要留意本地因素，港府及金管局在過去數年推出的眾多措施，大幅增加投資者買賣物業的交易成本，以及降低非自住置業人士的按揭槓桿；大批購買力被擠出市場。在此情況下，樓價仍然上升，主要原因不外低息及供應緊張。

而數年前起，港府已着力增加土地供應。據港府估計，未來3至4年將有7.4萬個一手私營單位供應，為歷來新高，供應量明顯高於過去5年平均的1.14萬個單位。數年前批出土地的項目，在今年起理應陸續推出。

壓測嚴 具實力 恐慌拋售機會微
過去數年，港府及金管局推出的眾多措施，其中一個目標是換取時間--待供應量回升，令樓價供求恢復平衡。如果港府的數據與現實的情況沒有太大落差，今年一手新盤推售數字應會有較明顯回升。

當然，有時部分措施推出，不會只有單方面的效果。例如2月底收緊按揭，大方向上會遏抑需求；但發展商紛紛推出二按應對，一定程度上抵銷了措施的效果，甚至會吸引市場購買力集中於一手市場。今年新盤供應縱使增加，短期內亦未必會令一手平均價有明顯回落。

不過，在供應陸續有來，而中長綫美息仍是向上、美元又有較大機會出現單方強勢的情況下，本地樓價亦難見更大的上升空間。

不過，宏觀而言，在壓力測試日趨嚴謹的情況下，近年入市的買家，不論是用家或投資者，都較具實力，持貨能力因而較高，即使出現一定調整，亦難見上一高峰期的恐慌性拋售的局面。

 原文刊於置業家居 2015年3月28日

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美滙強勢對樓價的影響

近期市場都在討論美國是否真的加息，利率上升空間有多少，以及利率上升對樓價的影響。其實美息上升勢將帶動美滙上升，比起利率回復正常，美滙走勢可能對本地樓價有更大影響。

上星期聯儲局議息，會後傳媒引述消息，指聯儲局估計明年底美息由現時0至0.25厘升至1.375厘，2017年底升至3.75厘。消息是否可信，有待時 間證實。對於美息（及受其帶動的港息）回升，會對樓價有甚麼影響，由一加息樓價即大跌，到加息無甚影響，市場已充斥大量討論，立場紛陳。

由於香港絕大多數按揭借款人以浮息供樓，利率上升，對按揭借款人有即時且直接的影響。不過，由大市角度考慮，參考過去30年利率與樓價走勢，樓價與按息未 見明顯關連，既有利率升，樓價跌的日子，但利率升，樓價升的時間也所在多有。參考近30年的數據，在關心息口變化之外，市場也許應將部分注意力轉移至美滙 走勢。

附圖是近40年來的美滙指數（US Dollar index）走勢，以港元與美元掛鈎的1983年計起，美匯在過去幾十年有幾個主要的上落變化：

1980至1984上升，1984至1994回落1994年回升，1997年升穿100點，至2002年回落，2011年觸及74點低位，之後輾轉回升， 但大致維持在80至85點之間波動。如果對同時期樓價走勢有點印象，大致可發現，美滙指數上升，或高企的年份，樓價大致偏軟。相反，美滙指數回落、或低企 的年代，樓價大致高企或上升。

美滙與本港樓價呈反向關係
2003年樓價回升，很多港人會與樓市政策改變甚至SARS疫情連結，但背後更基本的原因，可能是滙價因素。當美滙偏強時，港元兌周邊貨幣滙價亦上升，當 市場認為港滙過高，但港滙又不能變化時，市場機制惟有在港元計價的資產上作出調整。結果，我們看到美滙指數與樓價大致呈反向關係。

而近月較明顯的變化，是今年8月起，美滙指數明顯轉強，背後原因是日本及歐洲的經濟問題較美國更嚴峻，加上市場預期美息回升，國際避險資金回流美國，結果推高美滙指數。
現時約85點的美滙指數，雖然較5月份不足80點明顯上升，但以較長時間的大尺度觀察，現時的美滙指數仍是偏低。不過，如果升勢持續，指數升穿90，會是 2001年以來下調的走勢轉向的訊號。在歐日經濟不景，甚至需要新一輪量化寬鬆的情況下，美息輕微上升，都可能吸引國際資金回流美國，令美匯轉強。參考過 去30年的歷史，美滙強，大致上不利港元資產，包括本地樓價。

人民幣強 削弱美滙對樓價影響力
當然，2007年以來，有一個重要因素加入市場，可能削弱了美滙指數對樓價的影響。人民幣滙改以來，對美元及港元大致維持升勢，持有人民幣的境外買家，購 置本地物業時，有明顯的滙率優勢。如果人民幣持續強勢，即使美匯指數上升，本地樓價可能亦不會見到明顯調整，滙率仍是左右樓市的重要因素，但焦點由美滙轉 至人民幣。
值得留意的是，今年以來，人民幣的強勢見疲態，每百人民幣兌港元由年初的128，回落至年中的124，近日反彈至126.如果人民幣升勢止步，加上美滙回升，便意味本地樓市的境外需求會轉弱，對樓價有一定負面壓力。

原文刊於經濟日報網站 2014年9月24日

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