明天(9月18日)美國聯儲局議息，會後聲明會不會暗示提早加息是市場焦點所在。雖然不少人認定美國一踏入加息周期，本地樓價便會回落。但除了加息時間外，更大影響的是加息幅度---聯儲局至今未提及加息後合理的息口水平，但另一個官方機構卻由側面作出了估計---未來十年平均利率可能只較現時多2厘。
美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office, CBO)在8月底更新未來十年的經濟、預算預測報告。當中CBO作出估計，未來10年，美國國債的平均利率，會由現時約1.8厘，上升至3.9厘。10年期美國債券利率8月份的大概2.8厘，升至2014年的4.7厘(指票面利率，非孳息)。http://www.cbo.gov/publication/45684
上述估計很有趣；首先，國債票面利率不是由美國國會或政府決定，而是由買家競價決定。原則上任何人都難以估計未來10年，美國國債買家的出價意向。不過，國債息率與聯邦基金利率息息相關---後者會帶動市場利率，而當市場利率上升時，國債利率亦必然向上。因此，CBO估計未來10年國債利息上升約2厘，可以說他們估計聯邦基金利率的升幅相約。
利息升2厘 美國政府十年後利息支出升兩倍半
另一個有趣之處是，與其說「未來10年國債利息上升2厘」是預測，不如說那是CBO提出的警告：國債利息在此水平上再升高，便會嚴重影響美國政府每年利息支出，甚至整體預算。CBO統計，2014年美國政府的國債利息支出約2,310億美元，佔聯邦政府年收入8.3%；在預期加息的情況下，2024年單純國債利息每年支出會增至7,990億美元，佔當年聯邦政府估計收入的16%。值得留意，CBO估計聯邦收入上升，基於一個較樂觀的假設，即GDP增長維持較速增長。萬一經濟增長放緩，政府收入減少，利息支出佔收入比例會再增加。
假設CBO的預期與真實發展貼近—即10年後，市場利率較現時上升約2厘；而港元利率走勢與美元同步，本地銀行新造按息仍然維持在大約P-3%的水平。那便意味，10年後，本地新造按息大概都在4厘左右。如果近年4%左右的通脹率維持，那麼扣除通脹的實質按揭利率便大概是零水平。根據過往經驗，實質按息如此偏低，樓價都難見明顯調整。
明年如果加息，多數業主的按揭還款都會增加，不管加息多少，都會對購買力帶來一定影響；但當加息幅度溫和的情況下，不宜期待加息會令樓價出現大跌。
最後要強調的是，CBO雖然是官方機構，但官方機構對經濟數據的預測亦未必準確。今次的數據值得留意，是因為美國債台高築，利率輕微上升，都會影響新發行國債的利息成本，利息支出上升會嚴重排擠其他預算。由此角度考慮，美息的確沒有太多上升空間。
原文刊於經濟日報網站2014年9月17日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言