美滙強勢對樓價的影響

近期市場都在討論美國是否真的加息，利率上升空間有多少，以及利率上升對樓價的影響。其實美息上升勢將帶動美滙上升，比起利率回復正常，美滙走勢可能對本地樓價有更大影響。

上星期聯儲局議息，會後傳媒引述消息，指聯儲局估計明年底美息由現時0至0.25厘升至1.375厘，2017年底升至3.75厘。消息是否可信，有待時 間證實。對於美息（及受其帶動的港息）回升，會對樓價有甚麼影響，由一加息樓價即大跌，到加息無甚影響，市場已充斥大量討論，立場紛陳。

由於香港絕大多數按揭借款人以浮息供樓，利率上升，對按揭借款人有即時且直接的影響。不過，由大市角度考慮，參考過去30年利率與樓價走勢，樓價與按息未 見明顯關連，既有利率升，樓價跌的日子，但利率升，樓價升的時間也所在多有。參考近30年的數據，在關心息口變化之外，市場也許應將部分注意力轉移至美滙 走勢。

附圖是近40年來的美滙指數（US Dollar index）走勢，以港元與美元掛鈎的1983年計起，美匯在過去幾十年有幾個主要的上落變化：

1980至1984上升，1984至1994回落1994年回升，1997年升穿100點，至2002年回落，2011年觸及74點低位，之後輾轉回升， 但大致維持在80至85點之間波動。如果對同時期樓價走勢有點印象，大致可發現，美滙指數上升，或高企的年份，樓價大致偏軟。相反，美滙指數回落、或低企 的年代，樓價大致高企或上升。

美滙與本港樓價呈反向關係
2003年樓價回升，很多港人會與樓市政策改變甚至SARS疫情連結，但背後更基本的原因，可能是滙價因素。當美滙偏強時，港元兌周邊貨幣滙價亦上升，當 市場認為港滙過高，但港滙又不能變化時，市場機制惟有在港元計價的資產上作出調整。結果，我們看到美滙指數與樓價大致呈反向關係。

而近月較明顯的變化，是今年8月起，美滙指數明顯轉強，背後原因是日本及歐洲的經濟問題較美國更嚴峻，加上市場預期美息回升，國際避險資金回流美國，結果推高美滙指數。
現時約85點的美滙指數，雖然較5月份不足80點明顯上升，但以較長時間的大尺度觀察，現時的美滙指數仍是偏低。不過，如果升勢持續，指數升穿90，會是 2001年以來下調的走勢轉向的訊號。在歐日經濟不景，甚至需要新一輪量化寬鬆的情況下，美息輕微上升，都可能吸引國際資金回流美國，令美匯轉強。參考過 去30年的歷史，美滙強，大致上不利港元資產，包括本地樓價。

人民幣強 削弱美滙對樓價影響力
當然，2007年以來，有一個重要因素加入市場，可能削弱了美滙指數對樓價的影響。人民幣滙改以來，對美元及港元大致維持升勢，持有人民幣的境外買家，購 置本地物業時，有明顯的滙率優勢。如果人民幣持續強勢，即使美匯指數上升，本地樓價可能亦不會見到明顯調整，滙率仍是左右樓市的重要因素，但焦點由美滙轉 至人民幣。
值得留意的是，今年以來，人民幣的強勢見疲態，每百人民幣兌港元由年初的128，回落至年中的124，近日反彈至126.如果人民幣升勢止步，加上美滙回升，便意味本地樓市的境外需求會轉弱，對樓價有一定負面壓力。

原文刊於經濟日報網站 2014年9月24日

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