居屋售價不變的啟示

房委和房協推出新一批資助房屋(下稱居屋)，售價大致在去年高峰期決定，至今私樓價格較高峰期下跌一成，兩個機構卻決定，居屋售價維持不變，此一個行政決定背後原因何在？
可能的原因有很多，官僚機構多一事不如少一事的心態應該有一定影響；反正推盤量有限，不減價也可清貨，那又何必減價？更大的原因可能在於財政考慮， 過去房委會曾表示，出租公屋入不敷出，過去財政平衡大致依賴出售居屋的收入。近幾年恢復出售居屋，但數量有限，在房委會財務角度看，有足夠動機維持新居屋 售價不變。
另一個可能的原因是，避免強化市場「樓價低處未算低」的訊號。房委會作出不減價的決定前，市場一度傳出，居屋可能調整售價的消息。客觀而言，私樓價格下跌一成，居屋減價也是自然而然的發展；而最終兩個機構決定不減價，某程度上可說他們在避免向市場發放利淡訊號。
不管原因何在，作出不減價決定，其實有一定風險。風險在於，居屋於今年年中才揀樓，如果未來數個月，私樓樓價維持過去數個月的調整幅度，居屋售價又 不變，居屋的相對吸引力便會大減。試想一下，樓價如像2008年，半年下跌兩成，400萬元的私樓跌至320萬元，居屋售價仍是280萬元，即使說折扣率 調整至88折，對合資格買家仍有多少吸引力？
當然，萬一私樓樓價仍持續下跌，兩個機構大可用「順應市民要求」為由，在準買家揀樓前緊急調整售價；但「唔減又減」，此舉會予人決斷力不足，誤判形勢的印象，在決策而言此類風險可免則免。
近期類似的例子是聯儲局議息：聯儲局好不容易，於去年底終於開啟加息步伐，但不知是否時運不滯，加息後環球經濟展望持續轉差，油價低迷、歐洲量寬、 個別歐洲國家和日本要推出負利率、市場擔心中國債務危機。市場原本由估計年內美息可上升一厘，而下調至估計升幅不足半厘，更誇張的估計是美息或調頭向下， 甚至可能仿效日本，實行負利率政策。
對於美息是否可能調頭回落，目前判斷可能太早。但環球經濟底子欠佳，會制約美息上升空間。而美國利率政策，最差的情況是先加後減，此情況如出現，代 表聯儲局本身也對經濟環境欠缺掌握，反而影響市場信心。因此，雖然環球經濟前景不明，市場呼籲減息的聲音轉強，年來美息較可能的走向是按兵不動。
說回香港居屋的定價問題，相信兩個機構也不願出現居屋售價「話唔減又減」的情況。他們決定不調整居屋售價，某程度上可說他們判斷，樓價再調整的空間不大。

原文刊於信報網站2016年3月1日

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