居屋訂價的風險問題

政府提出未來10年的建屋目標，44.7萬個單位中，4成為私人發展，6成為公營房屋，包括公屋、居屋；連帶東北發展計劃亦將公營房屋比例向上修訂。社會中不少人認為，「多起私樓益了發展商，不如多起公營房屋」。

公營房屋中，公屋用作出租，一般認為與私樓是兩個市場。但另一方面，不少人似乎認為，多建居屋，可平抑私樓樓價。表面看，一手居屋售價低於私樓，對合資格 買家來說，可作為私樓代替品。合資格申請居屋人士，可能會希望政府持續推出居屋，令自己的中籤機會增加。不過，現行制度下，居屋平抑樓價的效用成疑。

公屋租金大致上與租戶收入/負擔能力掛鈎，而與私人市場的租金無關，因此，公屋的確是解決基層市民租住需要的一個有效方案。居屋方面，一手售價卻是參考私樓樓價再作出折扣，理論上與合資格買家的負擔能力無直接關連。結果一手居屋的訂價亦屢創新高。

居屋的訂價機制，令居屋訂價隨私樓樓價抬級而上，根本不能平抑私樓價格。過去某些期數的居屋，便出現符合白表資格的家庭，其實難以負擔價單中開價較高單位供款的情況。要避免此種荒謬的情況出現，較合理的做法是將居屋訂價與合資格購買人士的負擔能力掛鈎。

一手居屋訂價宜與負擔能力掛鈎
香港不少人羨慕新加坡的房屋政策，該國房屋政策主管官員早前提到，當地新建組屋，價格與買家負擔能力掛鈎，目標是買家平均以月入25%或以下應付供款。簡 單來說，新加坡一手組屋的訂價，是與目標家庭的負擔能力，而不是與私樓價格掛鈎。原則上，此種訂價原則才可以確保合資格購買資助房屋的人，有能力負擔有關 福利；資助房屋的價格與私人市場脫鈎，才可以有效平抑樓價。

除了「不能有效平抑樓價」之外，現行一手居屋訂價制度（及居屋第二市場）有另一個問題：由於涉及房委會擔保，金管局亦表明，銀行對居屋第二市場按揭申請可作彈性安排，具體來說，銀行可以不為居二市場按揭申請進行壓測。

居二按揭免壓測 借款人易過度借款
壓測的效果之一，是將借款人在現行利率下的供款限制在4成多的水平。如果不進行壓測，銀行沿用以往「入息5成」作居二市場按揭申請的供款上限，一旦按息回升，現時透過白表資格入市的「受惠者」，供款將大幅增加。


  當然，由於有房委會擔保，即使眾多居二市場業主斷供，對銀行體系也不會有大影響。但在借款人角度來說，一旦按息回升，供款佔月入比例可能大幅上升。以風險 管理角度看，借款人在申請按揭前，宜自行進行壓力測試；又或參考我們多次提出的「樓按負債率Mortgage Debt Leverage」，將貸款總額控制在年收入8倍以下，例如月入2萬元，年收入24萬元，便盡量將按揭借款總額限制在192萬元以下，將未來按息回升時對 財務狀況的影響減至較低水平。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月17日

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