白居二恆常化需按揭配合

施政報告發表後，市場集中討論的樓市政策是「首置上車」，奈何首批單位要2021年才應市，加上僅有一千伙，被評為雷聲大雨點小。其實在「首置」以外，港府再推「白居二」的影響亦不容忽視。

首置上車計劃暫時對樓價無影響，應是市場共識。但白表免補地價買二手居屋計劃(白居二)。在梁振英任內，曾經推出兩輪白居二，抽中獲發購買證明書的申請者，可於1年內免補地價買二手居屋，限制是「白居二」買家在購入未繳付補價的單位後，首兩年內不能在居屋第二市場轉讓，但可在補價後隨時在自由市場轉手。計劃恆常化的影響卻人言人殊。

政府的如意算盤是，未補價的資助房屋約38萬伙，計劃可以增加居屋流轉，與港府置業主導的房屋政策邏輯一致。部分意見認為，白居二加上未來的首置、將部份新公屋改為「綠置居」都可為市場上有意置業但負擔不了的樓樓價的住戶提供新選擇，因此私樓市場的細價樓可能受壓。

但另一方面，白居二的成交，除了有人買了樓，也同時代表有家庭賣了樓，多數情況下，賣樓家庭還是要在市場另覓居所。情況的確是增加了居屋的流轉程度，但觀乎白居二的往績，居屋二手市場因為需求增加，價格卻見明顯上升。在市場氣氛推動下，賣樓業主升級至私樓，反而是為樓市添柴加炭。

即使不討論白居二推高樓價的影響，假使港府單純以增加居屋流轉為目標，在政策上也需更多配合。居屋由1979年起推出，至2002年一度停止供應。不計2011年後恢復推出的少量屋苑，樓齡較新的居屋樓齡原來亦達15年。

房委會會為一手居屋提供30年期的按揭擔保，此擔保可延至第二市場，但擔保期卻是由屋苑開售日計起。一個樓齡20年的居屋屋苑，房委會的按揭擔保期便只有10年。情況會影響買家的按揭申請—不同銀行的處理不一，較保守的是按揭年期只有10年；較進取的是彈性計算，可為借款人提供較長年期的按揭，但要求在房委會的擔保期內，按揭餘額跌至一定水平。

但整體上，不管有何彈性，居屋有效擔保期按年縮減，是一定會影響白居二效果的。港府及房委會如未有配套政策，則透過白居二令居屋流轉增加的效果，亦將大打折扣。

原文刊於iMoney 2017年10月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

解讀白居二上調入息上限

房委會決定推出第二輪「白居二」，名額2,500個，2人或以上家庭入息及資產限額上調。一般認為調高限額將刺激居二市場樓價，房委會卻持相反意見。誰對誰錯有待時間證明，問題是，房委會為何要冒上推高樓價的風險，上調白居二的入息、資格限制？
白居二資格放寬後，2人或以上家庭入息上限，由首輪的4萬元，增至4.8萬元；資產上限亦從100萬元提高至160萬元。價格由供、求決定，居屋第二市場 的供應基本上不可能大幅增加，供應大致不變，需求增加，價格只好上升。年前政府放寬合資格白表申請人購買居屋第二市場（即未補價居屋）單位，事前不少分析 已指出，居屋二手市場放盤難以增加，放寬白表資格入市只會推高樓價。首批5,000個名額，分2批，大致在2013年下半年及2014年入市。首輪白居二 刺激居屋第二市場成交價，已是市場定論。
放寬入息 令成交價破頂
新一輪白居二名額較2013年5000個減半，只有2,500個。在此基礎上，即使調高入息限制，整體需求的增加亦不如去年─此意義下，推動居二市場成交 量的動力會較前減弱。不過，放寬入息及資本限制，卻可能促成少數破頂成交。成交量少了，但個別成交價破頂，算不算是推高樓價，便是觀點與角度的問題了。
值得思考的反而是，月入上限4.8萬，資產160萬的家庭，是否有必要享受資助，購買二手居屋？以現時利率、30年期還款計，月入4.8萬，可通過壓力測 試，借入的按揭貸款上限是527萬，加上160萬的資產，有關家庭以8成按揭購入600萬元物業，供款仍是相對輕鬆（供款佔月入不逾4成）。觸及白居二入 息上限的家庭，明明有能力負擔私樓，究竟有何必要讓他們購買居二單位？畢竟，居二市場供應緊張，收入較高的家庭進場多了，便代表擠走一批入息更低的家庭。
其中一個可能，是有關方面部署，未來將一手居屋的白表入息上限與白居二睇齊，
需知道居二市場成交價無論是高是低，與房委會的財政都沒有太大關係。對房委會來說，影響較大的是一手居屋的售價，及居屋在自由市場首次成交時補價的金額。 後者技術上不受房委會設定的任何入息限制影響（只要補了價，任何人都可自由買賣有關單位）；但放寬一手白表資格，不單可令更多收入較高家庭合資格申請一手 居屋；計算上亦可令房委訂定一手居屋售價時有更大的自由度。
或為未來一手居屋開售鋪路
房委會過去為一手居屋訂價時有一個原則，即令最少一半單位售價，讓入息上限以內的家庭在買樓後，按揭供款與入息比例不超過40%。在私樓價格高企下，要不 違反有關原則，方法一是調高折扣率─但會影響房委會收入；方法二便是維持一定折扣率，但調高入息限制，令更多計算上已是中產的家庭都有資格購買資助房房 屋。現時房委會先行放寬白居二的入息限制，可能是為了未來一手居屋的開售鋪路。
究竟以上是否房委會算盤，自然難以證實。但供應未見大增的情況下，上調白表入息資格，便意味未來一手居屋訂價有較大的自由度，入息低於限額一截的家庭，可能連購買資助房屋入市的希望都日趨渺茫。

原文刊於經濟日報網站2015年6月17日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

由白居二看樓市需求

去年港府推出「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家計劃」，即市場俗稱的「白居二」。坊間對計劃毀譽參半，那些受惠於計劃入市的買家是不是接了火棒仍是未知數；另一個由白居二引伸的啟示，是樓市需求的堅實程度。

去年港府推出白居二，本來立意良好，既可協助一批白表客置業，也可活化居二市場。但未知是否倉猝上馬，措施也惹來不少批評：部分意見認為在樓價高企之際推出計劃，是增加市場需求，有如火上加油。去年中樓市氣氛仍然暢旺時，在居二市場新增一批合資格的準買家，的確促使居二市場出現一批高價成交紀錄。

另一方面，居二市場雖然有房委會擔保，可在不需按保的情況下申造9成按揭，但房委會擔保期有限，令部分購買高齡居屋的買家，較難取得合理的還款年期，令措施協助白表客置業的效果受限。

由白居二申請人的反應，也可看到樓市的需求受樓價左右。居屋白表資格，申請人不能擁有住宅物業，2人家庭月入上限在4萬元以下。既然沒有物業，此批申請人要不就是與家人同住，或自行租住單位。照說是有較實在置業需求的一群人。

但數據顯示，此群人士雖然有較堅實的置業需求，但當市場看淡後市時，有關需求卻會轉弱。

需求受升值預期左右

政府推出5,000個白居二名額，第一天派發9,000張申請表，最終有6.6萬宗申請。以數字看，置業需求不可謂不熾熱。當時市場人士估計，八成中籤者會如期入市。不過，截至去年底，首批「白居二」2,500名申請人中，當中只有三成人入市，另有逾兩成人申請延期半年揀樓：即有七成人未有在半年限期內置業。

第二批2,500個白居二名額將陸續取得購買資格證明書，可在半年內入市。但由於市場氣氛轉差，現時一般估計第二批白居二的入市比率會較第一批更低。

第一批白居二買家，有七成人未有在半年內以白表資格購買居屋第二市場單位。除非他們突然在私人市場置業，否則較可能的情況是維持原有居住狀況不變：繼續租樓/居於家人物業。

大半年以來，失業率未有上升、按息維持偏低，樓價平穩；樓市主要的變化，便是對後市看淡的觀點漸成主流。可以說，白居二由最初反應熱烈，到最後熱情冷卻，主要原因便是樓價升值預期退燒。

此處引伸一個有趣的問題：即使是表明購入單位作自住用途的買家，置業決定多少帶點投資性質。因此，一旦市場預期樓市將見調整，看來有真實置業需要的買家也會打退堂鼓。

至目前為止，港府的房屋土地政策偏向增加供應，原則上此是最王道的處理方案。但矛盾的是，政府在樓市氣氛暢旺時計算需求，按此增加的供應卻需時落成。一旦增加碰上外圍因素轉差時，反而有機會令樓市跌幅擴大。到了市場氣氛轉差時，政府收緊供應，卻為日後供不應求埋下伏線。簡言之，政府政策反而擴大了樓市波幅，如何避免此一怪圈持續，似乎需要政府更深入的研究。

原文刊於信報網站 2014年1月11日 

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

2013樓市總結

2013年過去，樂壇有不同名目的頒獎禮總結全年表現。如果樓市也有頒獎禮，結果可能會有以下獎項：

最先甜後苦獎：「白居二」買家
2013年政府將購買居屋第二市場（未補價二手居屋）的資格，擴闊至白表買家，計劃俗稱「白居二」。在樓市連升多年後，出現一大批夾心買家：一方面不合資 格申請公屋（也就沒有綠表資格）；另方面也難以負擔節節上升的私樓。在政府停建居屋多年後，他們更感置業無門。政府推出「白居二」，此批夾心買家一方面可 以在售價較相宜的居屋第二市場購買單位；另一方面房委會提供擔保，令他們可借用九成按揭，連籌措置業首期的難度也大幅減少。可以說，在年內獲確認白居二資 源的準買家，感覺有如中獎一般。
但白居二計劃明顯有考慮不周之處：居二市場長年成交疏落，政府一下子批出2,500個白居二名額，僧多粥少的結果是連居二市場成交價也被炒起，多個居屋屋 苑出現第二市場創新高成交。但此獨特市場規模受限，居二市場近日也出現成交價回落的情況。部分以「白居二」資格高價入市的買家，技術上已成負資產。此批買 家可能是最能感受先甜後苦的一群。

無可奈何金獎：發展商
不論旺市淡市，發展商以出神入化的銷售技巧，往往能創造大型新盤一天售罄的佳績。但今年政府加辣壓市，一手住宅銷售條例生效，新盤樓書、宣傳、價單公佈、 銷售紀錄等全部受限。不過，政府出招，經驗老到的發展商，亦做到見招拆招的效果，新盤仍然不乏幾天銷售一空的佳績。不過，銷量維持理想的代價，是樓價要貼 近市價，新盤高開同區二手2、3成的日子暫難復現。更無奈的是：此種情況似乎會維持一段時間。

頂硬上獎：物業代理
2013年樓市成交量可能創十多年新低，收入與交易量息息相關的物業代理自然首當其衝。年內地產代理亦出現多年難得一見的團結行動，齊齊上街呼籲政府撤回 樓市辣招，但至目前為止，尚未見到具體成果。展望2014，美國逐步退市、負利率環境持續、政府揚言未到收招時候，都不利樓市成交量回升。2014年，物 業代理仍需咬緊牙關，頂硬上的情況可能持續。

郁不得其正獎：換樓客
在樓市上升周期，多數換樓客會以「先買後賣」的方式進行換樓部署，即先買入新居，待新居交易完成，順利遷入，再放售舊居。但近年的官方措施令此類部署的難 度急增：去年年初政府推出雙倍印花稅，令持有舊物業的業主現金支出大幅增加；如果舊居仍有按揭貸款未償還，業主為新居借用按揭，通過壓力測試的難度亦大 增。不少人更因手續麻煩而暫緩換樓計劃，縱有換樓意慾，亦難以執行。

最受保護金獎：銀行
回顧2013，銀行可說是最「備受呵護」的行業。除了沿用2011、12年的按揭審慎監管措施；年初壓力測試收緊、使用「內評法」銀行的按揭貸款風險加權 比例被調高；在在令銀行的按揭風險降低---新批按揭的平均供款與入息比率下調至35%，平均按揭成數只是5成多。各種數據顯示即使未來樓價有較大調整， 銀行承受的壞帳風險仍低。不過，以上結果一定代價，2013年按揭取用金額是連續3年下調，受周全保護的銀行，無可奈何程度可能與發展商不相伯仲。
展望2014，樓價似乎處於高處不勝寒局面；官方種種令樓市凍結的招數，卻頗受市民歡迎；上述無可奈何、備受保護的情況很可能持續下去。


原文刊於經濟日報網站 2014年1月1日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站