日前居屋第二市場出現一宗破紀錄成交,未補價成交價達600萬元;市場反應是「嘩,未補價居屋都咁貴!」但隨二手私樓價格節節上升,加上居屋第二市場的按揭「優勢」,類似成交可能陸續有來。
現時市場大致有一個共識,細價樓熱潮的出現,與政府辣招及按揭指引有關--細價樓的稅務成本低,400萬元以下物業透過按保可借樓價9成。相對而言,樓價愈高,印花稅率愈高,按揭成數亦受限;結果是吸引資金集中於細價樓市場,令其升幅在過去幾年均領先大市。
在資金追逐下,400萬元以下放盤買少見少,市場定義的「上車盤」界綫亦漸向上移--樓價400萬元至600萬元私樓,透過按保仍可按8成。如果外圍無重大負面因素出現,未來一段時間此價位的成交比重可能增加。
買家最高可借入95%按揭
回到上述的居屋第二市場單位,居二市場傳統上是一個相對小眾的市場,但近年成交價、量均見上升。過去只有公屋戶或公屋輪候冊上的綠表申請人才可免補價購
買,每年只有千多宗成交。但小眾市場近年開始「大眾化」--港府推出的「符合白表資格人士免補地價購買居屋」計劃(俗稱白居二),令市場新增數千合資格買
家,直接令需求上升;在供應不變的情況下,價格上升是必然現象。
另一個少人提及的是居二市場的按揭優勢--由於有房委會擔保,居二市場單位的買家,最高可借入樓價95%的按揭。我們翻查房委會的公報,沒有發現在擔保額
上設有限制。以上述單位為例,如果買家有需要,可向銀行申請95%按揭,借款額570萬元,首期30萬元。相對而言,600萬元的私樓,按保上限480萬
元;首期120萬元。對有資格購買第二市場居屋的買家來說,購買居屋的按揭槓桿(Leverage)更高,財務安排上的吸引力不言而喻。
不排除再有公屋富戶購入居二單位
往後更有趣的發展是,在居二市場的按揭優勢下,會不會出現成交價更高的紀錄?例如700萬元的居二單位,最高按揭額665萬元。相對而言,700萬私樓按揭正常只可借盡420萬元--居二市場單位的優勢進一步擴大。
當然,估計類似的成交數量不會太多,白居二申請人有收入限制,原則上不會有財力購買高價居屋。但公屋戶購買居二單位,卻是沒有收入限制的,不排除部分富戶有意置業,最終因按揭成數的關係,購入居二單位,改寫高價紀錄。
原來居二市場的設計,包括房委會擔保的高成數按揭,應該是協助公屋居民透過此途徑置業。但意想不到的是,隨私樓市場按揭受限,卻令居二市場在財務安排上顯
得特別吸引;除非房委會更改居二市場按揭的擔保條件,否則個別居二市場成交價跑贏同區二手私樓的古怪情況,將陸續出現。
原文刊於經濟日報網站 2015年2月18日
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