解讀白居二上調入息上限

房委會決定推出第二輪「白居二」，名額2,500個，2人或以上家庭入息及資產限額上調。一般認為調高限額將刺激居二市場樓價，房委會卻持相反意見。誰對誰錯有待時間證明，問題是，房委會為何要冒上推高樓價的風險，上調白居二的入息、資格限制？
白居二資格放寬後，2人或以上家庭入息上限，由首輪的4萬元，增至4.8萬元；資產上限亦從100萬元提高至160萬元。價格由供、求決定，居屋第二市場 的供應基本上不可能大幅增加，供應大致不變，需求增加，價格只好上升。年前政府放寬合資格白表申請人購買居屋第二市場（即未補價居屋）單位，事前不少分析 已指出，居屋二手市場放盤難以增加，放寬白表資格入市只會推高樓價。首批5,000個名額，分2批，大致在2013年下半年及2014年入市。首輪白居二 刺激居屋第二市場成交價，已是市場定論。
放寬入息 令成交價破頂
新一輪白居二名額較2013年5000個減半，只有2,500個。在此基礎上，即使調高入息限制，整體需求的增加亦不如去年─此意義下，推動居二市場成交 量的動力會較前減弱。不過，放寬入息及資本限制，卻可能促成少數破頂成交。成交量少了，但個別成交價破頂，算不算是推高樓價，便是觀點與角度的問題了。
值得思考的反而是，月入上限4.8萬，資產160萬的家庭，是否有必要享受資助，購買二手居屋？以現時利率、30年期還款計，月入4.8萬，可通過壓力測 試，借入的按揭貸款上限是527萬，加上160萬的資產，有關家庭以8成按揭購入600萬元物業，供款仍是相對輕鬆（供款佔月入不逾4成）。觸及白居二入 息上限的家庭，明明有能力負擔私樓，究竟有何必要讓他們購買居二單位？畢竟，居二市場供應緊張，收入較高的家庭進場多了，便代表擠走一批入息更低的家庭。
其中一個可能，是有關方面部署，未來將一手居屋的白表入息上限與白居二睇齊，
需知道居二市場成交價無論是高是低，與房委會的財政都沒有太大關係。對房委會來說，影響較大的是一手居屋的售價，及居屋在自由市場首次成交時補價的金額。 後者技術上不受房委會設定的任何入息限制影響（只要補了價，任何人都可自由買賣有關單位）；但放寬一手白表資格，不單可令更多收入較高家庭合資格申請一手 居屋；計算上亦可令房委訂定一手居屋售價時有更大的自由度。
或為未來一手居屋開售鋪路
房委會過去為一手居屋訂價時有一個原則，即令最少一半單位售價，讓入息上限以內的家庭在買樓後，按揭供款與入息比例不超過40%。在私樓價格高企下，要不 違反有關原則，方法一是調高折扣率─但會影響房委會收入；方法二便是維持一定折扣率，但調高入息限制，令更多計算上已是中產的家庭都有資格購買資助房房 屋。現時房委會先行放寬白居二的入息限制，可能是為了未來一手居屋的開售鋪路。
究竟以上是否房委會算盤，自然難以證實。但供應未見大增的情況下，上調白表入息資格，便意味未來一手居屋訂價有較大的自由度，入息低於限額一截的家庭，可能連購買資助房屋入市的希望都日趨渺茫。

原文刊於經濟日報網站2015年6月17日

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