居屋折扣率啟示

房委會今年年底將出售新一批居屋，樓花期均為2年。如當局維持過去市值7成的折扣，市場估計荃灣尚翠苑，呎價高達6400元。部分意見認為，私樓市值升幅過高，建議當局增加居屋的折扣率。此種建議背後的概念甚有意思。 建議提高折扣率，有兩大主流理據。理據之一，是「避免樓價回落，物業成為負資產」。此卻是完全、而且多層次的概念混淆。首先，折扣率是多少，其實不會影響 物業成為負資產的機會。「負資產」指物業資不抵債，對業主來說，一個未補價的居屋，資產值應該以第二市場價計算。一個居屋市值600萬，7折出售，賣價 420萬元，9成半按揭是399萬元。如果5折出售，賣價300萬元，9成半按揭是285萬元。
居屋折扣率與負資產機會無關
假設私樓樓價下跌2成，上述單位市值便是480萬元，在第二市場轉讓，售價按兩個折扣率計算，分別是336萬元及240萬元；結果都是負資產。極端一點，就算居屋一折發售，亦完全不會減低成為負資產的機會。
第二層的概念混淆，涉及負資產的後果。如果業主不賣樓，私人物業成為負資產，對業主的最大影響，是物業不能加按。問題是，未補價居屋，本來就難以加按---此類單位加按，要先向房委會申請，提供理由及取得同意。此方面的影響對居屋業主其實有限。
建議提高折扣率的另外一個理據，是私樓樓價高企，如維持7成折扣，很多申請人根本難以負擔，故建議將折扣率下調。以市場估計荃灣私樓實用面積呎價逾 9,000元，尚翠苑如以市值7成推出，600呎單位折實價將達378萬元，以9成半按揭，還款期30年，利率2.15厘計，月供13,544元。以私樓 按揭壓力測試的標準，按揭申請人月入應在32,680左右，才被視為可負擔此一貸款額。
當然，早前居屋第二市場放寬白表資格家庭申請，當時二人以上家庭的入息限制已上調至4萬元，而且官方一早放風限制可在上調。樓價接近400萬元的一手居 屋，照算仍是白表家庭當中較高收入一群可以負擔。何況一手居屋有房委會擔保，借款人不需通過壓力測試。不過，考慮到樓價偏高的事實，估計房委會有機會調整 折扣--事實上居屋市值價過高，合資格家庭難以負擔的問題在上一個樓市高峰期亦曾出現。當時的「解決方法」，亦是調整折扣率，部分屋苑的折扣率高達5成。
要求擴大資助房屋的壓力會愈來愈大
但此個解決方法，引申另一層次的問題--現時居於私樓家庭的月入中位數約3萬元，白表居屋二人以上家庭月入上限已達4萬元，統計上算是「中產階級」。當此 批入息中等的家庭都難以負擔私樓，連買未補價居屋都有困難，需要當局提高折扣率時，多多少少反映樓市的不平衡現象--樓價之高，中等收入家庭已難負擔，未 來社會要求官方擴大資助房屋的壓力會愈來愈大。
另一方面，在去年將居二市場擴及白表買家後，合資格購買二手未補價居屋的人大幅增加，新一批出售的居屋，未來二手轉讓可能長期以居二市場為主，「補價後於 自由市場轉讓」，可能成為聊備一格的具文；居屋自由市場萎縮，當局可能極長時間都不會收回補價，長期下來對資助房屋發展有何影響，值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2014年8月6日

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