居屋向隅客對私樓影響有限

新一期2160伙居屋單位於昨天截止申請，連同郵寄表格，認購倍數勢破紀錄。部分市場人士認為，情況反映本地置業需求強勁，憧憬在居屋抽籤、揀樓後，向隅買家會流向私樓或二手居屋，但此估計可能太過樂觀。

如果大量超額認購的情況發生在私人市場，可以預期，部分向隅客會流向價格、質素接近的一、二手樓。但居屋市場的情況可能完全不一樣。

先分享一段網上看來的買居屋至富策略：一家三口居於自置私樓，父母未退休，剛進入職場的兒子本身未有急切的置業需要，雖然單身資格申請居屋，中籤機率偏低。但在左思右想下，仍決定入表。原因如下：
一、機會成本低：只是申請費用200大元及填表時間。
二、現時兒子月入合資格申請，但幾年後收入將超過限額，屆時既難以申請購買居屋，亦難以負擔私樓。
三、萬一成功中籤，購入心水單位，便一家三口遷往居屋居住，將現時的自住物業出租，計算上抵銷居屋供款有餘。

當然上述只是一個個案，但反映的是，居屋市場相當獨特──認購成本低、部分白表單身客合資格申請的「空窗期」短。以上情況都是居屋獨有的，申請居屋落空後，除非市場上的私樓價格接近一手居屋，否則向隅客可能沒有太大動機流向私樓。

一手居屋較接近的代替品是居屋第二市場，尤其是今年仍維持2500個白表名額(俗稱的白居二)，上述個案中的兒子，如果未能購入一手居屋，可選擇以 白表資格申請購買第二市場居屋。但單身白居二的中籤機率更低(名額250)，在二手市場找單位花費的時間較高，也要與原有的綠表資格買家爭奪放盤。在申請 人角度看，只會是後補計劃。

在大數據而言，去年首11個月的居屋第二市場買賣成交暫時錄得2206宗，總值65.92億元，平均每宗成交價為298.8萬元。以居二市場按揭年 期最長25年，九成按揭計，平均樓價298.8萬元，按揭額268.9萬元，按息2.15厘，月供是11595元，略高於白表單身人士月入上限2.3萬元 的一半，負擔比重偏高。

總括而言，一手居屋對某些準買家有特定吸引力，向隅客多，雖然是反映市場置業需求強勁，但在抽籤、揀樓過後，未必會有多少購買力流向私樓，甚至是居二市場。

原文刊於信報網站2015年1月13日

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