近幾年樓價持續上升,不少在兩、三年前以低首期方案購入一手樓的買家,在槓桿作用下,可說賺過盤滿缽滿。不過,一般新盤二按的優惠期只是兩年,雖然過去兩年樓價大升,但仍不足以令借入二按的買家「無痛」轉按。
新盤二按的安排千差萬別,但主流的條件是樓價兩成,全期利率一般為P至P+1%,但首兩年會有優惠,例如P-3%。以六成一按加兩成二按的組合計,買家只需支付兩成首期即可入市。過去兩年整體樓價升幅約22%,以買家支付兩成首期計,資本回報約一倍,不可謂不吸引。
不過,此類新盤按揭的優惠期後,二按利率會明顯增加,不想為二按支付較高利息,最常見的方法是轉按。雖然過去兩年樓價升幅可觀,卻不足以令業主「無痛轉按」。
所謂「無痛轉按」,指以新造的銀行按揭代替既有的一按及二按組合,過程中業主毋須支付貸款差額。要達成此目標,主要的變數是樓價。
以兩年前一個售價800萬元的一手單位為例,假設買家借入六成一按及兩成二按;一按條件為30年還款,利率H+1.4%;二按條件為25年還款,首兩年利率P-3%(約2厘),其後P。兩年下來,一按欠款會由480萬元減至454萬元左右;而二按會由160萬元,減至150萬元左右。
假設單位升幅與大市同步,目前市值約976萬元,升幅可觀;但現時轉按,銀行只可借500萬元,較原有一及二按欠款有約104萬元差距。換言之,業主要轉按,便需支付104萬元的差額。否則,便要承受二按利率上升、供款增加的影響,二按每月供款增加約2375元。
由於兩年前申請二按時,借款人要通過壓力測試,二按優惠完結後,一和二按供款大約只會佔月入三成多,應該仍在可輕鬆負擔的水平。
那麼,以一個售價800萬元,按揭組合一如上述的單位為例,樓價在兩年間要上升多少,才可達成「無痛轉按」的目標?在過去兩年利率幾乎無明顯上升的情況下,一和二按供款兩年後,欠款約604萬元計,樓價要升至1208萬元,即兩年升幅要達約五成,轉按才可抵消原有一和二按。
原文刊於信報網站2018年3月27日
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