新盤一按VS二按

不少新盤都有為買家提供「發展商一按」或「銀行一按+發展商二按」的貸款組合，務求減少買家的首期支出。但整體而言，「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」的組合，特性其實大有不同，選擇時宜多加留意。

在設計的目的上，「發展商一按」及「銀行一按+發展商二按」，都是為了提供較銀行按揭成數高的貸款。 

 「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款，特點如下：
（1）由於發展商（又或指定的財務公司）利息成本較銀行為高，此類一按的利率也會高於一般銀行按揭利率，撇開供款初期的優惠期不計，一般在最優惠利率上下一厘左右；
（2）由於不涉及銀行，貸款批核可能較為寬鬆。

而「銀行一按+發展商二按」的貸款，特色大致上與單獨由發展商指定財務公司提供的一按相反：
（1）由於貸款組合中，較大部份由銀行提供，即使二按利率略高，整個貸款經合的平均利率會較單位借取發展商一按為低；
（2）由於涉及銀行，整個銀行一按+發展商二按，都要通過銀行的壓力測試。對沒有其他貸款負擔人士而言，在現行利率+3厘的情況下，供款不逾月入6成。

如果「銀行一按+發展商二按」按整體貸款額高於8成，又或借款人有其他按揭負擔，批核標準會較嚴格。此外，如果二按是有分段利率，在計算「現行利率」時，需以利率較高的分段為準。例如說，銀行一按利率2.6厘，發展商二按首2年2.6厘，之後5.5厘。計算二按「現時」供款，仍以5.5厘為準。同樣地，計算「按息加三厘」的壓測時，二按的供款便是5.5厘+3厘，即8.5厘計算。

最後要留意，準買家一旦簽署買賣合約，不管本來想申請的是發展商提供的一按，抑或銀行一按+發展商二按；即使申請未獲批，買家仍然有責任完成交易。

原文刊於經濟日報網站2019年10月9日


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樓價大升 新盤二按轉按仍需抬錢

近幾年樓價持續上升，不少在兩、三年前以低首期方案購入一手樓的買家，在槓桿作用下，可說賺過盤滿缽滿。不過，一般新盤二按的優惠期只是兩年，雖然過去兩年樓價大升，但仍不足以令借入二按的買家「無痛」轉按。

新盤二按的安排千差萬別，但主流的條件是樓價兩成，全期利率一般為P至P+1%，但首兩年會有優惠，例如P-3%。以六成一按加兩成二按的組合計，買家只需支付兩成首期即可入市。過去兩年整體樓價升幅約22%，以買家支付兩成首期計，資本回報約一倍，不可謂不吸引。
不過，此類新盤按揭的優惠期後，二按利率會明顯增加，不想為二按支付較高利息，最常見的方法是轉按。雖然過去兩年樓價升幅可觀，卻不足以令業主「無痛轉按」。

所謂「無痛轉按」，指以新造的銀行按揭代替既有的一按及二按組合，過程中業主毋須支付貸款差額。要達成此目標，主要的變數是樓價。
以兩年前一個售價800萬元的一手單位為例，假設買家借入六成一按及兩成二按；一按條件為30年還款，利率H+1.4%；二按條件為25年還款，首兩年利率P-3%(約2厘)，其後P。兩年下來，一按欠款會由480萬元減至454萬元左右；而二按會由160萬元，減至150萬元左右。

假設單位升幅與大市同步，目前市值約976萬元，升幅可觀；但現時轉按，銀行只可借500萬元，較原有一及二按欠款有約104萬元差距。換言之，業主要轉按，便需支付104萬元的差額。否則，便要承受二按利率上升、供款增加的影響，二按每月供款增加約2375元。
由於兩年前申請二按時，借款人要通過壓力測試，二按優惠完結後，一和二按供款大約只會佔月入三成多，應該仍在可輕鬆負擔的水平。

那麼，以一個售價800萬元，按揭組合一如上述的單位為例，樓價在兩年間要上升多少，才可達成「無痛轉按」的目標？在過去兩年利率幾乎無明顯上升的情況下，一和二按供款兩年後，欠款約604萬元計，樓價要升至1208萬元，即兩年升幅要達約五成，轉按才可抵消原有一和二按。

原文刊於信報網站2018年3月27日

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優惠期完結的二按衝擊

本月聯儲局議息，市場估計美息將上調；而且來年美息有機會再上升2、3次。面對利息上升，一般認為香港近年為按揭申請引入了壓力測試，港息稍為上升，對供樓業主的影響應該不會太大。對多數業主來說，壓力測試的確為他們準備了應對利息上升的緩衝空間，但對近年選用發展商高成數按揭入市的買家來說，情況便會較為複雜。

在2009年金管局開始收緊按揭後，一手發展商陸續推出二按，甚至整筆一按，為買家提供低首期入市方案。不過，發展商的利息成本無可避免比銀行高，即使發展商以貼近利息成本推出一、二按，對一般用家來說利率仍是太高。演變下來，最常見的折衷方案便是發展商在供款初期提供貼近銀行按揭的特惠利率，2、3年後才恢復正常息口。如果買家在兩年前取用一筆發展商一按，現時又會面對怎樣的情況？

以一個2014年推出二按的新盤的真實個案為例，單位折實價800萬，銀行一按480萬元，還款期30年，當時利率為H+1.7厘；二按30%，還款期25年，利率首2年為P-2%，其後為P（P為細P，即 5厘）。

一按的還款會隨拆息上落，但過去2年一個月拆息大致維持在0.25厘水平，以平均按息1.95厘計，一按每月供款為17,622元；2年下來，一按未償還貸款約為456萬元。

二按借款共240萬元，首2年利率為3厘，每月供款10,408元。2年下來，二按未償還貸款為225萬元。現時一、二按的未償還貸款約為681萬元。二按的優惠期完結後，屆時利率會升至5厘，供款會增至13,751元；二按部分的每月支出增加32%。

要留意的是，上述計算未計及最優惠利率上升的影響。如最優惠利率隨美息上升，供款支出會進一步擴大。

物業購入未過3年的額外印花稅徵收期，現時成交不多。假設物業隨大市升值，現時樓價應在880萬元水平。業主要應對二按利率上升的風險，其中一個部署是轉按—將整份按揭轉至銀行，理論上便可減少利息及供款支出。
問題在於，樓價880萬元物業，現時銀行按揭成數上限為60%，貸款額上限500萬元。880萬元物業，可借入上限為500萬元，比一、二按未償還餘額，尚欠181萬。除非業主另行籌措資金，否則轉按難以實行，唯有繼續支付較高息率的二按。

值得慶幸的是，此類涉及銀行一按的正規二按，由於總貸款成數高於標準成數2成，在當初申請按揭計算壓力測試時，會要求一、二按在優惠期後的總供款不可高於月入45%，而加息3厘，供款不可逾月入55%。除非業主收入明顯減少，否則應有一定能力應付優惠完結的二按。
不過，面對優惠期完結及市場利率上升，會不會令部分業主改變持貨策略，仍然值得市場留意。此外，上文提及的二按，由於有壓力測試機制保護，優惠期完結加上利率上升的影響仍然有限；但2年前興起的發展商一按，部分不要求買家通過壓力測試，影響便可能更大。

原文刊於經濟日報網站2016年12月7日

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