高樓價勢迫港人更改成家策略

早前政務司司長林鄭月娥出席論壇，有家長代兒子發言，指現時樓價高企，青年人難以負擔，兒子甚至因難以置業而不敢結婚。在理財角度而言，那位家長的兒子可能搞錯了先後次序：在現時的樓價下，青年人先結婚(或者至少找到互相認可的結婚對象)後置業的難度；會較先置業、後結婚為低。

我們不清楚「沒有樓就不敢結婚」此個想法由何而來。為什麼結婚就一定要買樓？連同居屋在內，本地有6成家庭居於自置物業；即是說，現實中有4成家庭是透過租樓解決住屋問題的，置業顯然不是結婚的必要條件。

但另一方面，據說那位表達意見的家長發言後換來全場掌聲，反映「買唔起樓唔敢結婚」的說法在一般人心目中有一定認受性。其實，說穿了，原因不外乎本地物業長期處於單邊升市；在一般市民心目中，「買樓好過租樓」，幾乎成為一種經濟上的信仰。而有能力獨力置業的男士，某程度上更是顯示了自己有更佳的「生存能力」，求偶時可能有一定優勢。

此種想法令人想起了某種先織巢，後求偶的小鳥：花亭鳥的雄鳥會獨力築成鳥巢，之後再吸引雌鳥入住。對這種小鳥來說，沒有「樓」就不能「成婚」是真切的問題。

不過，人不是鳥，總不能說沒有自置物業就一定不能結婚。事實上，上文提及的花亭鳥反而是鳥中異數：多數雀鳥，是雌雄一起築巢的。套在本地樓市，要仿傚花亭鳥的置業策略，要求單身買家有高於一般水平的入息；有此能力，自然可喜可賀。不過，對於入息處於中等水平的青年來說，與其堅持先築巢，後成婚；不如效法其他鳥類，先成婚，後築巢。

獨力置業後成婚   現市況勢難實行

我們完全認同上文提及那位家長對樓價的判斷：現時樓價對青年人來說，明顯偏高。新近個人入息中位數為1.23萬元，如果新入職場的青年入息剛處於此水平，在現行的按揭壓力測試下，假設可獲較理想的按息(2.15厘)，並將按揭還款期延至最長的30年，可借入的按揭貸款上限是135萬元---基本上不必考慮私樓，甚至已補價的居屋，都沒有什麼選擇。現實中難以執行「先置業，後成婚」的策略。

不過，如果是二人組合，假設二人各自收入都處於中位數，可借入的按揭貸款上限便會倍增至270萬元---如果申造9成按揭，樓價大概是300萬元左右，300萬元以下住宅成交，約佔市場的1/4。不論是自由市場的居屋，甚至是私樓市場，都不乏選擇。

270萬元的樓按，在上文提及的按揭條件下，月供10,183元，佔二人組合月入41.4%，樓按總額是年收入的9.15倍。負擔不能說輕，但青年人收入有較大增長空間，未來樓按負擔比率可望逐漸減輕。

樓價單邊升市持續多年，「買樓好過租樓」的教義已深入民心；可能要待樓市轉勢，市民才會改變此種信仰。不過，撇開「結婚一定要買樓」是否合理不提；在現時樓價偏高的情況下，堅持先置業，後成婚；情況就類似自己明明不是花亭鳥，卻要執行花亭鳥的築巢策略，可能是一種不合時宜的無謂堅持。

原文刊於信報網站 2013年12月14日 

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按揭取用金額 Vs 未償還按揭金額

如果問任何一位銀行按揭部門員工，今年生意如何，得到的答案可能都是苦笑。但另一方面，政府以至金管局高層，仍在不斷強調樓市有風險，樓按增長過急。究其原因，可能與大家對何謂貸款增長，認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時，他們最關注的是新取用按揭金額，即指定時段內，在銀行體系實際取用的按揭金額。截至10月份，住宅按揭取用金額只有 1,354億元；全年預計在1,600億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1,918億元下跌16%，是2007年以來新低，大概只有2010年 高峰期的一半。

按揭取用金額創多年新低，有眾多原因，包括：
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮；
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限；
三、轉按吸引力下跌，2010年之前，由於P按、H按息差逾1厘，不少沿用P按的業主轉借H按，每月新批轉按有3,000至5,000宗。但近兩年P按、H按息差收窄，今年每月轉按只維持在千多宗水平。

綜合多個利淡因素的影響，結果便是按揭取用金額創6年新低。在此等情況下，如果問銀行按揭生意如何，反應可思過半。

另一方面，金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下，仍然強調樓按風險，甚至認為樓按增長過急，原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。2007年 底，未償還按揭總額是5,579億元，2013年10月，數字已升至9,019億元，累積增幅逾61%，而同期GDP累積增長只有23.6%

樓按餘額增幅遠超GDP
簡單來說，銀行關注的數字，是每年新借出的金額，數字直接牽涉到個別銀行的業務目標、盈利等等，數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額，數字近年持續上升，升幅拋離GDP增幅。附表為近年兩組數字的表現。
未償還按揭總額持續增長，意味每年新借出的按揭金額，遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字，原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高，1997年數字是3成，現時是4成多，是一個超借的警號。

遠遠未到放寬按揭指引的時機
當然，由借款人的角度看，1997年時按揭利率是8至10厘，現時新造按揭利率是2厘多，不少兩、三年前轉按的業主，按息更低至1厘。借入同等金額的貸 款，利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語，甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來，不可能假設利率永遠低 企，關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是：雖然由業界角度看來，重重指引、監管令業務收縮。但由監管機構角度看，卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。未來數年，按揭指引料會維持現時偏緊的局面。

原文刊於經濟日報網站2013年12月11日

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按揭限制轉讓煩 公司買家未算多

多個新盤回贈印花稅，抵銷政府買家印花稅及雙倍印花稅的影響，一手市場銷情明顯好轉。但有一現象值得留意，在發展商回贈印花稅的情況下，以公司名義入票的買家，大致不足一成。

所謂3D，即BSD買家印花稅，DSD雙倍印花稅，在買樓時支付；而SSD額外印花稅，是在持有物業不足三年內轉售單位時支付。發展商的優惠，原則上為買家全部或部分節省BSD及DSD開支，不過如買家三年內轉讓單位，仍要付SSD。

一個節省SSD的方式，是以公司名義向發展商購入單位，日後以公司轉讓的方式將單位出售。但近日新盤公司名義買家比例仍偏低的情況看來，此一慳稅方法未算流行。可能是買家打算自用或長期持有單位；或是公司名義購入單位，在按揭成數上有更嚴謹限制（按揭成數上限四成）。

事 實上，以公司名義持有物業，他日公司轉讓時，亦不能如一般二手物業買賣般，買家可直接申請按揭；手續上，買家需先付清交易費用，完成轉名手續後，才可以將 公司物業作按揭抵押，對買家的財力有一定要求，變相收窄未來客路。以上限制，可能是公司名義買賣物業比重始終偏低的原因。


原文刊於晴報 2013年12月10日

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大學學歷申請公屋扣分是否有用？

房屋署署長栢志高早前表示，將研究專上或以上學歷公屋輪候冊申請人會被扣分。研究未開始，已引來團體反對，究竟此種安排是否合理，真的實行又會有什麼影響？

根據官方資料，公屋申請者中，非長者一人申請達11.15萬宗；未滿30歲的單身青年申請達6.03萬宗，其中三分之一為學生，47%有專上或以上學歷。

現象背後的成因很簡單：大批年滿18歲的大學生，在入讀大學時便申請公屋(學生無入息，完全合乎申請資格)。但官方也曾指出，此類申請人未必旨在獲派公屋，而是期望在獲得公屋輪候冊資格後，他日以綠表資格在市場上購買第二市場的資助房屋。正因為此一判斷，官方認為6萬宗的單身青年申請大有水份，不打算根據有關數字，擴大公屋供應。

不少人認為，此類申請是佔社會便宜：大學學位涉及政府補貼，大學生趁未畢業申請公屋，似乎是要盡取好處。即使政府真的對持有專上學歷的公屋申請人採取扣分制，只要官方強調「真正有需要人士」可更快獲派公屋，未必會引起太多反對聲音。

申請旨在買居屋  扣分未必有用

但由年青申請人的角度看，結果未必一樣。現時持有大學學位，已經不是收入豐厚的保證。根據多份調查，剛畢業的大學生，入息中位數大概等同全職保安或洗碗工人水平，每月收入不吃不喝大概可購買一平方呎住宅單位。如果入息剛好是一萬元，又有家人資助的話，在現行壓力測試下，最多可借入109萬元的按揭---基本上不必考慮私人市場單位；幾年時間，儲蓄加上收入上升後，大概可以考慮未補地價的資助房屋了---但買未補價資助房屋，需要綠表資格。結果我們便看到大量年青人「未雨綢繆」先行申請公屋，為的其實是「日後購買未補價居屋」的可能性。

值得留意的是，如果多數持有大學學位人士申請公屋是為了「綠表資格」，扣分只是令輪候公屋的時間延長，對他們未必有實質影響，恐怕也不能令申請數目回落。

說到底，大學生申請公屋此個看似畸形的現象，主因是樓價高企，遠超初入職場人士的負擔水平；加上社會流動不若過去，「知識就是力量」大打折扣。結構性因素一時三刻難以改變。與其在「大學生申請公屋是否合理」此問題上糾纏，不如正視大批高等學歷人士認為自己難以置業的事實，考慮擴大青年宿舍計劃，為青年提供一個平價租屋的選項。

原文刊於信報 2013年12月7日 

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一手旺 二手淡 合乎官方需要

上周末新盤成交理想，市場統計逾500宗成交，破多年新高紀錄。一手數據理想，原因不外乎發展商以各種優惠，部分抵銷買家的印花稅開支。傳媒追問高官意見，未見政府對發展商賣樓手法有明顯批評。政府應該樂見新盤變相減價，一手旺二手淡的市況，料將持續。

新盤成交理想，原因不外乎多個新盤同期推出，發展商雖然不太願意在定價上直接調低價格，但卻透過不同名目的優惠(包括開宗名義的「印花稅補貼」)，實際上降低買家的支出。

表面看，政府以各類印花稅增加買賣成本來調控樓市；發展商卻送印花稅回贈，似乎是與政府對著幹。但由實際效果看，新盤變相減價，為整體樓價調整帶來一定壓力，應該是政府樂意見到的結果。

官方應樂見變相減價

政府自2010年以來推出種種調控樓價措施，公開提及的目標是穩定樓市，但具體何謂穩定，一直未見官方說明。一般意見認為官方措施目標是壓抑樓價急升，至於政府是否有意「降低樓價至某一水平」，坊間意見分歧。

不管政府目標是不讓樓價上升，抑或壓低樓價，新盤變相減價，方向應該與官方目標一致----雖然一手盤面價未見調整，但現階段「減價才有成交」的訊息，應該已深入民心。近期二手成交量維持偏低，原因自然是二手市場業主去貨壓力遠較發展商為低，其放盤的價格彈性不大；買家在一、二手價格差距收窄之後，改投一手市場所致。但個別急於去貨的業主，如希望達成交易，減價似乎是最直接的方法---有關跌幅料將在官方及市場的統計數字中反映。

眾所周知，香港樓市需求往往在市場一面倒看好樓價的情況下急增，當市場不再認定樓價必升，需求反會下跌，此會為政府力求增加供應贏得多少時間。

新盤優惠  未增銀行按揭風險

在銀行信貸風險管理角度看，發展商是直接扣減樓價，抑或送出回贈，基本上沒有分別----根據現行的指引，由發展商送出的優惠，本來就要在按揭批核時，由樓價扣除；變相減價不會令承造有關按揭的銀行風險增加。在現行一手住宅銷售條例下，發展商的任何優惠、回贈都需要在付款安排披露，優惠多少，無所遁形。

對政府來說，發展商以不同名義方式提供優惠，但印花稅最終都會以合約上列明的價格計算，政府不會因為發展商的手法而有損失—官方更沒有理由反對此種手法。

我們預期一手旺二手淡的市況會持續，原因在於上半年新盤去貨較慢，發展商有較大追數壓力；在官方措施提高置業成本的情況下，發展商要銷售量，唯有實際降低買家入貨價。相反，在二手市場，近年投資者策略改變，短炒絕跡，投資者以長線收租為主。在經濟明顯轉差，拖累租值下跌，或按息上升，令持貨成本急升前，投資者沒有多少出貨壓力。只有因個人因素急於放盤的業主，才會面對現實，將叫價下調去貨—結果便是每天地產版都可看到的某二手屋苑減價成交。在二手成交量偏低的情況下，少量減價成交會令樓價指數下跌；有效減少官方壓力。但在基本因素改變前，少量個案應該不足以帶動二手樓價出現明顯調整，滑坡式的價格調整難以出現。

原文刊於經濟日報網站 2013年12月4日 

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定息按揭生不逢時

今年年初，市場估計美國將結束低息期，拉動本地按息回升。部分銀行適時推出定息按揭吸客，標榜利率固定，供款不受按息波動影響。但現時市場對美息前景走向另一極端，本地定息按揭市佔率亦明顯下調。

08 年金融海嘯，美國實行低息政策後，本地最優惠利率及拆息持續下調，按揭利率低企。但分析指出，一旦美息回升，本地按息亦難免受帶動上升。部分銀行便於年初 推出定息按揭，以供款不受市場利率浮動影響，吸引取態較為穩健的業主。對借款人來說，要享受定息按揭帶來供款穩定的好處，便要付出一定代價——定息按揭利 率比一般浮息按揭的略高。

市場預期按息或回升，加上銀行宣傳，今年五月定息按揭佔新批按揭3.1％，雖為新高紀錄，但始終未成主流產品。後來市場判斷美國利率短期內難升，定息按揭吸引力減少，市佔率已逐步回落至0.3％的正常水平。
展望未來，如果美國長期維持低息政策，本地浮息按揭利率偏低，則定息按揭仍會只是聊備一格的邊緣產品。只有當市場預期利率趨升之時，定息按揭才會發揮一定吸引力。

原文刊於晴報 2013年12月3日

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辣招的政策風險

2008年以來樓價飛升，部分分析認為與外來買家活躍有關。港府推出的買家印花稅及雙倍印花稅，直接增加非本港永久居民的置業成本，初期似乎有一定效用，但隨形勢變化，有關招數威力似乎轉弱。

據稅務局資料顯示，因海外買家入市成本大增，非本地人購買住宅宗數持續減少，2010年高位錄得的6,156宗，2011年為5,194宗，2012年只有3,524宗，直至今年首個10月，更只有819宗。

以數據看，非本地人購買住宅的數字已見明顯減少，但住宅成交價卻一直未見明顯調整，2、3年前抱怨難以負擔樓價的一群人，如果旨望政府出招令樓價下跌，可在負擔較輕的情況下入市，恐怕會大失所望。

當然，官方的說法，所有措施都是為了穩定樓價，從未有官員說過，推出種種壓抑樓市措施的目標是要樓價下跌。因此，樓價未見下調，難說是官方措施無效。甚至有意見認為，在環球量寬之時，官方措施阻止了樓價進一步上升，已是成功之舉。

官方種種措施算不算成功，暫且不論；但有關措施卻可能因外圍因素變化，效力大減。

人民幣升值放緩  外來買家數字同步下跌

其中一個變數是人民幣，所謂「外來買家」，其實以內地買家為主。本地物業吸引內地買家購買，有多個原因，人民幣對港元升值、人民幣貸款利率(包括房貸利率)遠高於港元按揭利率亦是主要原因。人民幣兌港元升值，令持有人民幣的買家來港置業時，享有一定的匯價優惠。

人民幣過去兩年兌港元累積升值約3.2%，較2011年一年升幅5.2%大幅收窄。可以說，2013年外來買家入市數量減少，除了印花稅令置業成本上升外，亦與人民幣升幅放緩有關。但現時市場仍然看好人民幣前景，人民幣兌港元升值幅度一旦加快，將抵銷置業成本上升對內地買家的影響。

較少人提及的是，本地自由度較大的銀行體系，對內地買家亦有一定吸引力。甚至在當局針對按揭市場多次推出審慎監管措施後，內地人在香港購置物業的按揭成數，仍然較在內地為高。

內地因素變化  港樓仍具吸引力

內地個別城市針對購買「第二套房」的買家，限制其按揭成數於30%。更極端的情況是，條例上可借多少，未必就代表買家可借多少。內地傳媒近日報導，多個城市的銀行房貸早已達標，在1月之前都不會批出新房貸。

相對而言，如果內地人在香港並未持有住宅物業，購買住宅自用，按揭成數可達4成至6成(視乎樓價而定)；即使是申報作非自用，按揭成數上限也有4成；按揭槓桿比在內地購買第二套房更高。本地住宅按揭的利率(平均2.25厘)，較內地6.55厘的房貸基準利率為低，即使不考慮匯價因素，對內地買家仍有一定吸引力。更不用說本地按揭市場貸款機構眾多，背景不一，較少出現全市銀行生意達標，借款請等明年的情況。

綜合來說，到目前為止，非本地買家的市佔率似乎見明顯減少，但此現象不完全因官方措施而來。而政府種種印花稅的效用，在人民幣持續升值、甚至是內地樓按收緊的情況下，是會逐步遞減(Diminishing)的。在外圍因素改變下，外來買家的入市意欲將進一步上升。

政府決策層應該了解，當初推出辣招，目的本來就是買時間，先停止樓價上升，再爭取增加土地供應。但現時種種辣招買來的時間，似乎已買少見少。

需要強調的是，雖然辣招效用似見遞減，但我們並不主張加辣。事實上在現時的政治、經濟條件下，政府也難以加辣。餘下的問題便是：如何加快提高土地供應，這仍然是有待政府解決的難題。 

原文刊於信報網站2013年11月30日 

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