為退市作準備

伯南克一句「稍後時間可能視乎經濟情況減少買債」，令美債利率上升，市場擔心熱錢橫流情況不再，環球股市亦見下跌。美國是否減少買債、進而結束低息政策，正在影響本地樓市，置業人士宜為遲早來臨的加息周期，作好準備。

2008年金融海嘯之後，美國聯儲局措施，包括低息政策、量化寬鬆下的買債、扭曲操作(賣短債、買長債以壓低長債息率)等，均刺激資產價格上升，但這些措施不會永遠持續，聯儲局早前便說明，假若稍後公布的經濟數據合乎預期，當局可能在今年稍後時間減少買債，明年上半年結束這通過買債刺激經濟的第三輪量化寬鬆。

雖然市場上仍有分析指出，聯儲局退市受制於經濟情況，如果美國失業率上升、樓價下跌，美國並無大規模退市的條件。尤其是美國長期國債息率上升，已推高當地30年期定息按揭息率，由5月初的3.5厘，升至6月底的4.6厘水平，影響當地樓市復甦進度。

美國2008金融海嘯後，聯儲局眾多措施，目標都是壓低市場利率，令當地銀行體系的按揭資產不再惡化；一方面可令銀行不會縮緊銀根，亦令業主不會因資產價格下跌，引發負財富效應，拖累消費。

表面上，現時傳言退市，已令債息及當地按揭利率上升，理論上會窒礙樓價回穩，進而影響消費市場，不利美國復甦。聯儲局最終「視乎經濟情況」縮短買債的時間，以至減少規模，未必太快太急。

退市早晚發生  宜早為之計

其實，量化寬鬆以至低息政策不會永恆不變。而債息上升的現象，的確反映市場對退市的預期。在個人風險管理角度而言，本地置業人士宜作出適當部署。

對2、3年前入市的業主來說，已享受一定的樓價升幅，未來樓價即使有較明顯調整，也不會有太負面影響。如果置業人士是近1年，樓價處於相對高位入市，則會受制於額外印花稅，即使認為本地樓價會受退市影響而大跌，除非願意支付額外印花稅提早離場，否則選項不多。

伯南克在談及可能退市時重申，即使聯儲局減少買債，也要一段日子才會上調聯邦基金利率。合理估計，低息環境會維持至2014年底。置業人士如擔心未來按息上升，而既有按揭又過罰息期，可考慮市場上新興的定息按揭產品，將供款利率鎖定在某一水平。當然，較長年期的定息產品，利率會較現有的浮息按揭產品為高；但為了未來供款穩定，置業人士需要付出百多點子的代價，至於是否合算，便是每位置業人士的個人決定。

另一個處理方式，是趁低息期增加儲蓄，待未來利率真的上升時，將累積的儲蓄作部分還款，以抵銷按息上升的影響。

無人會預知美國退市、加息的具體時間，近2年因多種新增印花稅，購置物業成本上升，即使是長線投資者，持貨量亦未必太多，「減貨」未必是可行選項；反而透過不同方式，應對未來利息支出上升，可能是較佳選項。

原文刊於iMoney 2013年6月29日

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