退市場景與本地按揭

早前聯儲局主席伯南克一句可能退市，引發環球股市震盪；本周同一位伯南克說美國在「可見將來」都需要維持量寬，更表示即使美國失業率跌至6.5%，聯儲局也不會立即加息，要待失業率穩定下來，美息才會上調。
類似反反覆覆的說法在未來一段日子可能經常出現，值得留意的是此種反覆出口術背後對本地樓市的影響。
不少人將聯儲局「減少買債」(俗稱收水)與「加息」視為同一件事，但兩者的意義其實大有分別。減少買債的結果，是美國國債價格下跌，孳息上升，相對而言，其他資產的相對吸引力上升。
對香港來說，較大的影響是留駐香港的熱錢可能流走，銀行體系結餘下跌，利率(首先是較敏感的拆息)上升。早前曾俊華司長發出預警，認為港息可能早於美息上升，所指的應該就是此一場景。
而「加息」是指正式上調聯邦基金利率，綜合伯南克近期發言，估計未來發展步伐會是「先縮減買債規模，再視經濟情況決定是否上調利率」。
收水將先推高拆息
在金融海嘯引發各國量寬，熱錢流入本港之前，香港銀行體系結餘一般在一百多億港元的「正常水平」；以2007年中(6月初)為例，當時的每日結餘水平大概是130億元，當時的一個月銀行同業拆息約4.5厘。
簡單來說，如果熱錢流走，結餘跌回「正常」水平，一個月拆息可能由現時的0.21厘水平上升4厘多。
但值得留意的是，拆息上升，未必即時推高最優惠利率。就以上文提及的2007年6月為例，當時最優惠利率是7.75厘至8厘。以「大P」計，與一個月同業拆息有3.5厘的息差。
事實上，過去十多年最優惠利率與拆息之間的息差，不計最近數年量寬的干擾；最優惠利率與拆息的平均息差亦是在3.5厘左右。
2008年後熱錢流入，壓低拆息，而最優惠利率因種種因素未有下跌，現時「大P」與一個月拆息的息差逾5厘。綜合來說，未來較可能出現的情況是：美 國在某個時間收水，香港銀行體系結餘下跌，拆息上升，但最優惠利率可能維持不變一段時間---直至拆息上升，與最優惠利的息差減少至3厘或以上；又或美國 正式上調利率時，最優惠利率才有較明顯的上升空間。
過去數年選用拆息按揭的業主，可能要有心理準備，拆息將先於最優惠利率上升，如果拆息大幅抽升，其供款可能改以「鎖息上限」Cap Rate計算，而且情況維持一段較長時間。
近年新批的H按，鎖息上限一般略高於同期批出的P按，選用此類H按的業主未來可能有一段較長時間需要以鎖息上限供樓，期間利息支出會較選用P按的業主為高。

整體市場方面，雖然近日多家銀行以調整H按價格爭取市場；但如果真的出現拆息抽高，拆息與最優惠利率息差恢復「正常」的情況，則拆息按揭可能會退場，按揭產品回到較最優惠利率按揭獨大的年代。

原文刊於信報網站 2013年7月13日

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