本周美國聯儲局開會,市場估計將公布退市時間表。現時一般分析認為,聯儲局將以緩慢步伐退市,由減少買債到完全停止買債,需時可能長逾一年。但不論退市步伐如何,對本地樓市都會有一定影響。
最
明顯的影響是利率,尤其是拆息。在2007年次按危機前,本地一個月銀行同業拆息與最優惠利率(細P)的息差約3.4厘。聯儲局實行量化寬鬆後,熱錢流
入,拆息大跌,近兩年一個月拆息大致維持在0.21厘水平,與細P的息差擴大至4.79厘。加上銀行競爭激烈,銀行一度推出H加0.65厘的優惠,令H按
利率低於一厘水平,較P按利率的2.15厘下限低逾100點子,吸引大量置業人士轉用拆息按揭。
聯儲局退市,料會刺激美國債券利率回升,部分流駐
香港的資金可能轉購美國債券。熱錢流走,拆息料將回升。當然,一般估計拆息上升的速度不會太快,而且絕大部分拆息按揭計劃,都有鎖息機制,當拆息大升時,
按息會改以P減計算,借款人承受的風險有限。不過,拆息一旦回升,意味着大量以H按供樓的業主支出上升。
業主以約一厘按息供款,即使物業的租金回報僅兩厘,業主或會選擇持貨。但當供款利率升至逾兩厘,而租金支出又未見上升時,業主的持貨意慾便可能下跌。展望未來一段時間,聯儲局的退市步伐,會是左右本地樓價的一個重要因素。
原文刊於晴報 2013年9月17日
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