留意退市步伐

本周美國聯儲局開會，市場估計將公布退市時間表。現時一般分析認為，聯儲局將以緩慢步伐退市，由減少買債到完全停止買債，需時可能長逾一年。但不論退市步伐如何，對本地樓市都會有一定影響。

最 明顯的影響是利率，尤其是拆息。在2007年次按危機前，本地一個月銀行同業拆息與最優惠利率（細P）的息差約3.4厘。聯儲局實行量化寬鬆後，熱錢流 入，拆息大跌，近兩年一個月拆息大致維持在0.21厘水平，與細P的息差擴大至4.79厘。加上銀行競爭激烈，銀行一度推出H加0.65厘的優惠，令H按 利率低於一厘水平，較P按利率的2.15厘下限低逾100點子，吸引大量置業人士轉用拆息按揭。

聯儲局退市，料會刺激美國債券利率回升，部分流駐 香港的資金可能轉購美國債券。熱錢流走，拆息料將回升。當然，一般估計拆息上升的速度不會太快，而且絕大部分拆息按揭計劃，都有鎖息機制，當拆息大升時， 按息會改以P減計算，借款人承受的風險有限。不過，拆息一旦回升，意味着大量以H按供樓的業主支出上升。

業主以約一厘按息供款，即使物業的租金回報僅兩厘，業主或會選擇持貨。但當供款利率升至逾兩厘，而租金支出又未見上升時，業主的持貨意慾便可能下跌。展望未來一段時間，聯儲局的退市步伐，會是左右本地樓價的一個重要因素。

原文刊於晴報 2013年9月17日

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