首富睇唔通 樓市何去何從

長實（00001）主席李嘉誠與傳媒午宴，認為明年經濟可能轉壞，對於老本行的樓市，首富表示看不通，只是表明辣招影響可能在明年浮現，但言談間又指樓市由政策主導，非發展商可以左右。

以李嘉誠的地位，突然與傳媒午宴，自然不是忽然興起，而是認為有些甚麼要親自表態。綜合而言，李先生要傳達的信息不外是：1.賣百佳不是撤資；2.樓市升升跌跌，是外圍因素及政策因素左右，與一般人指摘的「地產霸權」無關。

辣招影響可能在明年浮現
由於外圍因素與政策因素都涉及眾多變數，樓市自然難測。反而「辣招影響可能在明年浮現」的判斷，值得討論。參考不同傳媒的引述，相信李先生指「辣招影響可 能在明年浮現」是指政府措施壓低物業成交量，相關行業收入受影響，將影響本地經濟在統計上的表現。簡單來說，現時看到官方統計的各項數據，如失業率仍然偏 低、經濟維持不快不慢的增長；此等表現並未完全反映樓市成交量偏低的影響。

政府為遏抑樓價，以辣招壓低樓市成交量，到目前為止政府似乎都視為政績。李先生的發言，某程度上可提醒政府，此個「政績」其實有一定代價。事實上，以各方 統計的極低成交量來說，我們認為李先生的估計已略見保守；對某些行業，如物業代理、銀行、律師樓來說，辣招影響是「已經出現」而不是「可能在明年浮現」。

李先生以首富地位，言談間似乎沒有提議官方撤招、減辣。以客觀條件看，可能是他也明白多說無益---一來，他在去年特首選舉時高調投了梁振英的對手一票，既不是「梁粉」，其意見官方未必聽得入耳。其次，外圍的最新發展，更令官方撤招的可能大幅減少。

聯儲局主席換屆在即，被視為退市鷹派，奧巴馬總統屬意的美國前財長薩默斯退選；而有眾多經濟學家支持，被視為退市鴿派的聯儲局副主席耶倫成為下任主席大熱。市場已估計聯儲局即使退市，減少買債的規模將較原先估計的小。部分分析更估計，聯儲局將維持低息政策至2016年。

美國如果真的放緩加息步伐，意味未來2年，本地名義按息仍在2厘多，而通脹率仍處於3、4厘，即維持「按揭負利率」的環境，樓價未必有太大調整空間。

美國低息持續 香港辣招奉陪
由特首梁振英、財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良已先後表明立場，現階段不減辣。三位港府高官的發言，時間都在薩默斯退選前；現時市場估計美國退市步伐放緩、低息期再延長，預料會令港府維持辣招的意志更為堅定。

整體上，按揭負利率維持，業主的持貨成本偏低，與其賣樓，不如任由通脹蠶食按揭欠款。另一方面，投資者、換樓客換樓成本高，減低了入貨意慾。兩大因素互動之下，預計樓價較大可能在高位橫行，低成交量的情況會比一般估計維持更長時間。

由於官方辣招對細價樓的影響較少（未持有住宅物業的本地人，置業時不需支付雙倍印花稅、購買600萬以下物業按揭成數不受限制），細價樓的保值能力在未來數年料會比中高價物業看高一綫。

局部地區而言，在中高價物業購買力被政府成功調控下，大型新盤推出時訂價會更為克制；在高供應的地區，一手價看齊二手價料會是未來一兩年的主流，對同區二 手樓市有一定壓力。綜合而言，如果說2008至2013年樓價大致上是雞犬皆升，在未來一兩年卻可能出現不同價碼不同地區物業，價格各自發展的局面。
原文刊於經濟日報網站 2013年9月18日

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