美國會不會在本月退市絕對是市場焦點，如果觸發熱錢流出香港，或會為本地樓市帶來一定的下調壓力。至於具體影響，當然要視乎退市的規模及速度而定，此會是未來一段時間，本地樓市的一大變數。而有意思的是，市場上有另一個對應於美國退市的因素，可能在相反方向影響樓市---官方措施。
因應熱錢流入，刺激樓價上升。政府回應招數是推出人稱「3D」的多種印花稅，以增加特定人士交易成本的方式，壓低成交量。而金管局則以壓力測試、限制按揭成數等方式，降低置業人士的按揭槓桿比率。
政府已多次表明，現行的樓市措施，是非常時期的非常措施。金管局亦表示，推出的是逆周期措施。原則上，一旦美國退市，樓市轉向，「非常時期」便成過去；「周期」變化，現時的壓抑借貸的措施亦應收回。部份分析便認為，近年的官方措施壓抑了大量的購買力，一旦官方收招，被壓抑的購買力便會入市，會大幅抵銷退市，甚至加息的影響。但我們對此類意見有一定保留。
原則上，我們同意，官方的遏市措施壓低了成交量，某程度上成功限制了樓價的升幅。但我們相當懷疑，一旦有其他因素觸發樓價回落，即使官方撤招，亦未必會觸發「被壓抑」的購買力入市。
如確認樓市轉向 「被壓抑」購買力將消散
眾所周知，本地樓市常態之一，是樓市下跌周期的成交量偏低(例如2002、2003年)；樓價上升期的成交量偏高(例如2009年)。不認還需認的是，在沒有官方遏市措施的情況下，不少購買力是出於投資需要而入市的。而官方的遏市招數，主要影響投資者、換樓客、境外買家；所謂被壓抑的購買力，主要便是指這群人士。
認為「官方撤招，被壓抑購買力將入市」；說穿了，是看好一群「想在升市時買樓，但因辣招沒有入市」的人，會在跌市時入市。此說似乎與此群人士，特別是投資者過去的行為模式完全相反。
當然，官方一旦確認樓價轉向而撤招，不會對大市完全沒有利好影響。在投資者之外，現時600萬元以上物業的按揭成數受限，的確影響了大量換樓客的部署。一旦當局放寬此方面的限制，一些考慮換樓數年，卻因按揭指引受限打消念頭的業主，可能會趁淡市實行換樓大計。
不過，我們估計此類買家的數量，不足以左右樓價方向。參考往年的樓市表現，一旦美國退市而觸發本地樓市調整，本地多數業主料會採取按兵不動的策略。「寧買當頭起、莫買當頭跌」兩句格言，在樓市實在太深入民心。
總結而言，「遏市措施」在升市時可能對壓低升幅有一定作用；但萬一因外圍因素觸發跌市，就算官方收招，恐怕難以扭轉跌勢。
原文刊於信報網站 2013年9月14、15日
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