如何重駁換樓鏈？

政府多番遏抑樓市，樓價仍然在高位徘徊，上不了車的買家，仍然在埋怨樓價高企，不單在價格上難以負擔，事實上在市場上亦欠缺放盤可供上車客選擇。

現時市場缺盤的原因之一，是「換樓鏈」幾乎被打斷，住在小單位的業主難以換樓，市場欠缺小單位放盤，結果小型單位價格反而居高不下，升幅更高於大單位。

差餉物業估價署統計，A類住宅(實用面積40方米以下單位)，5月樓價較去年底上升6%，相反，D、E類住宅(實用面積100平方米以上單位)，同期樓價升幅只有1.7%。

換樓鏈斷絕的情況，1997年金融風暴後曾發生一次，金融風暴後負資產湧現，業主難以換樓，市場購買力以上車客為主。近一、兩年的情況，換樓鏈斷絕，主要原因卻是政府推出種種措施。

中產難換樓 基層難上車
在官方推出的多種措施中，雙倍印花稅及700萬以上物業的按揭成數限制，對換樓鏈帶來最嚴重影響。

以一個居於市值400萬元物業的業主，打算換樓至800萬元物業為例。在現行指引下，他新居的按揭成數上限是6成，可借480萬元，首期需要320萬元。

印花稅方面，即使他是香港永久居民，由於他已持有一個住宅物業，新購單位須付雙倍印花稅，即60萬元；如果他購置新居後半年後售出舊居，才可申請取回一半已付的印花稅。
兩大限制令中產階層換樓的難度較以往大幅增加，換樓後又受制於額外印花稅，新居3年內轉售要支付10至20%稅率，亦進一步打擊中產家庭的換樓意欲。

中產換樓不成，二手市場換樓鏈幾乎斷絕，結果便是上車客在二手市場難以找到合適的放盤，進而推高小單位的二手成交價。

需要重申的是，我們並不是反對當局遏抑樓市；我們完全認同減少系統風險的政策目標。但客觀事實是，多重措施令銀行體系風險下跌之餘，也令市場成交量跌至一個反常水平，不單影響上車客改善居住環境，甚至令樓市作為社會階層流動的功能喪失。

政府推出的多種辣招，說穿了，是以行政措施，應付市場上「樓價必升」的期望。如果美國退市、加息，熱錢留駐的情況不再，樓價必升的預期可以迅速轉變為「樓價必跌」。

目前看來，美國退市如箭在弦，聯儲局只待合適時候出手；市場心態逆轉的情況可能在12至18個月內出現。一旦美國退市、加息，而香港的遏市措施維持，將對市場帶來雙倍破壞力。
我們認為，因應外圍因素可能急速惡化，當局必須考慮為現時的遏市措施，設定退場機制；甚至需要為美國退市，準備替補措施，以減少市場波動。

在此之前，部分措施或可微調，雙倍印花稅來說，官方或可考慮將申請索回新舊印花稅差額的期限由6個月略為放寬至9個月甚至一年，令換樓業主有較多時間放售舊居。
在按揭方面，我們認為「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」的壓測標準合情合理，可保證借款人有足夠的還款能力；在維持壓測前提下，當局或可考慮將700萬元以上自用物業的按揭成數限制略為放寬。


透過降低首期支出的方式，令換樓鏈重新啟動，令二手市場上車級別放盤量回升，舒緩上車客欠缺選擇的問題。


原文刊於信報網站 2013年7月20日

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