換樓鏈重啟的樓市

 新公報的預算案，突然放寬按揭保險的適用範圍。在新措施之下，1000萬元至1920萬元的住宅，都適用於按保，可申請較高成數的按揭。預計措施有利於1000萬元以上物業成交，一度幾乎中斷的換樓鏈重新連接，對有意上車、換樓的置業人士應屬好消息。

在今次放寬按揭保險之前，官方的按揭措施令1000萬元以上的按揭成數受限，直接間接阻礙置業人士換樓，市值800萬元的單位，過去透過按保可借樓價九成按揭，市值1000萬元的單位，最高可借八成，但高於1000萬元的單位，自用按揭成數上限五成。樓按成數限制，令樓價1000萬元上下，出現人為的超高門檻。此一限制，令住在2房單位的業主難以購買3房單位，他們自住的單位便不會在市場上放售。換樓鏈斷裂，增加市民換樓以至上車的難度。限制亦令部分購買力轉向有為1000萬元以上物業提供高成數按揭的一手盤。

 

在新措施之下，1000萬元以下單位可借九成，1200萬元單位可借八成，而直至1920萬元的住宅，買家仍可借用按保入市，而按揭成數上限隨樓價由1200萬元的八成、逐步下調至1920萬元的五成。過去樓價跳一級，按揭成數減三成的情況不再。在正常情況下，料可刺激換樓交投，2房單位業主換購3房單位的難度大減，小單位的放盤量料會增加，購買力亦不會因按揭因素集中於1000萬元以下單位，中小單位樓價可能有輕微調整壓力，上車客在今年應該有較多選擇，有助改善整體市民的居住環境。

另一類受惠的是，過去幾年以發展商高成數按揭購入一手單位的買家，此類按揭大多設有數年的低息優惠，利率貼近銀行P按；但2、3年的優惠期後，按息會升至P至P+1%。由於過去1000萬元以上物業的按揭成數上限只是五成，用發展商一按入市的業主，在優惠期後其實難以轉按。例如以發展商八成按揭購買1500萬元的單位，即借1200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息(P至P+1%)。

現時的新措施下，1000萬元至1920萬元的住宅，都可利用按保轉按，成數由五成至八成，對過去曾以發展商按揭入市購買一手單位的業主來說，新措施為他們提供了一個條件較寬鬆的轉按機會。

當然，新措施有利換樓是一回事，整體上其他內外不利因素主導之下，樓價在今年因為效寬按保而上升的可能性，應該是微乎其微了。

原文刊於信報網站2022年3月1日