細價樓暢旺 換樓好時機？

細價樓由2009年起一直跑贏大市，小單位與大單位之間的差幅收窄，不少意見認為，細價樓領先，與官方措施有關。反過來想一下，措施是人為的，當局又表明樓市轉向時會收回有關措施，現時又是不是細樓換大樓的好時機？

根據差餉物業估價署數字，2014年5月，代表細單位的A類住宅(40方米以下)樓價指數，較2009年上157.1%；大幅拋離E類住宅(160方米以上)單位同期72.9%的升幅；也跑贏整體住宅樓價135.4%的升幅。

由居於1、2房單位的業主立場看，現時又會不會是細樓換大樓好時機？表面看來，小單位與大單位的樓價差幅收窄，換樓應該較之前容易；其次，萬一日後中、大型單位升幅「追落後」，現時換樓便大有機會坐享資產升值。

的確，如果目前細價樓升幅較高有部分原因是官方措施，當措施撤銷時，大、小單位價格差幅應該「回復正常」，例如小單位出現較大跌幅，令大小單位價格差幅再次拉大。目前趁小單位有價有市，以小換大，似乎會較化算。

不過，此一說法有兩個問題，在操作上，樓換樓最大的問題是按揭。目前多個一線屋苑的2房單位價格已升至400萬元水平，3房單位目標的價格一般高於600萬元，按揭成數已然受限。除非換樓業主手上現金較為充裕，否則亦難以在現時整體樓價高企的情況下換樓。

其次是算術問題，細單位升幅較大單位高，可能令大、小單位的樓價「差幅」收窄；但「差額」卻不一定減少。舉例而言，一個400 方呎單位，數年前呎價5000元，即樓價200萬元；同屋苑600方呎單位，當時呎價5500元，即樓價330萬元。當時大單位比小單位貴130萬元或 65%。假設大單位升幅較低，現時呎價9000元，小單位升幅高，現時呎價1萬元，兩個單位價格分別是540萬元及400萬元。兩者價格差幅收窄至 35%，但樓價差額為140萬元，換樓支出仍然較數年前大。

當然，具體情況要視乎個別單位的升幅。市場上應該也會有差額、差幅同樣收窄的個案存在。例子只是說明，大小單位價格差幅收窄，不代表換樓一定較之前容易。

扣除差價、差幅的算術問題；如果中、大型單位的價格現時「落後」，未來價格將回升，那麼不管與小單位的差價如何，現時仍是細換大的好時間──即使不考慮資產升值的好處，如果中、大型單位樓價未來升得較快，到時換樓在財政上便更為困難。問題是，誰又可判斷未來會是大單位追落後，抑或是目前細單位升過頭？

原文刊於信報網站 2014年8月5日

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