適用範圍雖放寬 注意新按保有限制

 按揭保險適用範圍放寬，市場估計在疫情受控後，新按保將為樓市帶來支持。但對打算申請新按保（市場稱為「波叔Plan」）的置業人士來說，宜留意新按保有不少限制。

新按保之下，1,000萬元以下樓價按揭成數上限增至9成，1,200萬元以下樓價按揭成數上限為8成，1,200萬元至1,920萬元按揭成數上限5至8成，貸款上限960萬元。1,000萬元以上住宅成交料受惠，但措施也有不少限制：

1. 不接受樓花申請

樓價600萬元以上樓花物業，都不合資格申請按保。如果準買家打算買成交價600萬以上的一手樓，又希望以按保入市，只可考慮建築期付款安排。當然同一新盤單位，建築期付款計劃的售價會略高於即供樓花價。

 

2. 先買後賣視同持有物業

一般評論認為新按放寬可刺激換樓市場，但要留意，如果換樓客是「先買新居，再賣舊居」即新居成交時，舊居仍未成交。此情況下，因為申請新居按揭時仍持有另一物業，會被視為非首置，按揭成數上限是8成而非9成。同樣地，如果申請按揭時，借款人有其他住宅按揭負擔，新申請按保的成數上限都是8成。

3. 非固定受薪人士按揭上限8成

近年不少人創業，即使收入可觀，而且有十足可信證明，仍然不附資料申請9成按揭；因為新按保有限制，只有固定收入受薪人士可申請9成按揭。非固定收入、自僱人士透過按保申請按揭的按揭成數上限只是8成。

4. 轉按不可套現

除了新買賣之外，業主可用按保轉按，過去幾年以發展商一、二按入市的買家，可透過新按保轉按慳息，但要留意，按保轉按，只有樓價600萬元以下物業（即原有按保計劃）可套現。樓價600萬元以上的林鄭Plan、波叔Plan，都不可轉按套現。

原文刊於經濟日報網站2022年3月9日 

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放寬按保 料刺激換樓潮

 財政司司長在新一份預算案中放寬按揭保險的適用範圍，估計會刺激樓價$1,000萬至$1,920萬物業的成交。但近期市場負面消息較多，類似2019年放寬按保後樓價企穩、成交量回升的情況未必會輕易重複。

$1,920萬以下物業受惠

按保放寬後，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由$1,000萬增加至$1,200萬，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由現時$800萬提升至$1,000萬。此外，要留意的是，今次的放寬，受惠的樓價範圍其實是上升至$1,920萬以下的物業，價值$1,200萬至$1,920萬的物業，標準按揭成數是五成。在新按保計劃下，可透過按保取得較成數按揭（五成至八成），但貸款額上限為$960萬。例如一個樓價$1,500萬的物業，在新按保下，可借$960萬，按揭成數是64%。

 

措施之下，樓價$1,920萬以下住宅的有效需求會上升，在正常情況下，料會刺激新一輪換樓潮。

參考2019年底放寬按保，當時八成按揭貸款的樓價上限將由$600萬增加至$1,000萬，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則會由$400萬提升至$800萬。該次放寬前，正值反修例事件，二手住宅成交量由上半年的約2.3萬宗，下調至下半年的1.7萬宗。按保放寬後，縱使2020年初新冠疫情已開始影響香港，但當年的二手成交量仍然回升。上半年回升至2.2萬宗、下半年更達2.4萬宗。

樓市未必如2019年迅速反應

問題是現時香港正逢第五波疫情來襲，醫學專家估計確診數字要3、4月才見頂。加上一系列限制人流措施，恐怕今次樓市對放寬按保的反應不會如2019年那次一樣迅速。加上3月起美國料進入加息周期，今次按保放寬，樓價未必可如2019年在數月內出現止跌回升。

最後，最近兩次放寬按保的樓價適用範圍，正好是樓價輕微調整的時間：反修例事件期間，樓價在2019年下半年微跌，政府在年底放寬按保，今次放寬剛適逢新冠疫情下樓價回調。究竟是不是巧合？抑或官方有意無意托市，便無從稽考了。

原文刊於置業家居2022年2月26日

新盤建築期付款比例上升的深層影響

去年按證公司放寬按揭保險的適用範圍之後，在一手市場引發一個連鎖反應──選用建築期付款的買家比例大幅增加。表面看，選用建築期或即供期，只是買家選用付款方法的小問題，但對樓市生態其實有重大影響。

按保的適用範圍由600萬元以下物業放寬至1000萬元以下物業，是特首在去年的《施政報告》中首先提及，坊間戲稱新按保為「林鄭plan」。而新按保推出至今，一個較明顯的影響，是新盤選用建築期付款的比例大升。

過去一般樓花項目，由於即供付款的折扣較多，多數情況下選用即供付款的買家較多。但在新按保推出之後，情況逆轉，多個新盤出現較多買家選用建築期付款的場面，個別新盤更有逾八成買家選用建期付款。主要原因在於，新按保只接受現樓申請，樓花買家要申請按保，只可選用建築期付款，待物業成為現樓再行申請上會。

不少人在買家角度討論過，選用建期付款加按保的風險，包括樓價下跌，估價變動或令借款額減少等。但在更宏觀的角度，建築期的選用比例大升，其實有更深層次的影響。

對發展商來說，買家用即供付款，賣方理論上會較早收回現金，更多買家選用建期付款，資金回籠的速度便較慢，對資金雄厚的本地大型發展商、近年陸續涉足本地樓市的巨型內地發展商來說，要較長時間收回資金，也不是太大問題。但對中小型發展商來說，單一項目佔集團業務的比重較高，資金回流速度的影響較大。當市場生態促使更多買家選用建期付款，也代表中小型發展商的競爭環境更為困難。

原本香港樓市已是大型發展商主導，近年內地發展商又加入市場；加上新按保的推出，建期付款成為新盤主流，中小型發展商的市場位置可能會更為邊緣化，未來寡頭主導市場的情況，可能比現時更甚。

原文刊於信報網站2020年7月14日

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拆解「新按保」謬誤

政府放寬按揭保險適用範圍已3個月，坊間戲稱為「林鄭PLAN」的按保計劃，地產界期望甚殷，但在短暫刺激，樓價輕微上升後，近日樓價似乎又再回軟。而先不論對樓價中長期走勢的影響，按保放寬了幾個月，不少人似乎對內容仍有誤解。

按保買樓花，只可用建築期付款？

其實要視乎樓價而定，按保新適用範圍，只接受現樓物業申請。意思是購買的樓花物業樓價高於6百萬，一般只可選用建築期付款。但要留意，如果物業成交價是在6百萬元以下，其實仍然接受即供/建築期付款申請。當然，由於市場上較少新盤單位作價在6百萬元以下，不少叙述會說買新盤又要申請按保只可用建築期付款，但嚴格而言此是不準確的。

「初次置業」不是真的初次置業

金管局有關按揭保險的指引提及，不論樓價，申請8成以上按揭的條件之一，是「初次置業」。但要留意，初次置業的定義不是真的指第一次購買本地住宅物業，而是申請人在申請按揭時，並未持有任何本地住宅物業。換言之，一位多次買賣物業的投資者，只要先出售持有的物業，仍然合乎「初次置業」的定義，仍然合資格申請貸款額樓價8成以上的按揭保險。

800萬元以上物業只可借8成？

「800萬元以下物業可借9成，800萬至1000萬元物業可借8成」是一個過度簡略的叙述。類似於未放寬之前，「400萬元以下可借9成，400萬至600萬元可借8成」；其實新按保放寬之後，樓價800萬元至900萬元物業，是可借高於8成的，但貸款額上限是720萬元，例如樓價850萬元，可借上限720萬元，其實成數仍有84.7%。

類似的誤會其實多不勝數，如果置業人士計劃以按揭保險購置物業，但又不太清楚各種申請條件，不妨在作出入市決定定，多向銀行及按保公司查問。

原文刊於置業家居 2020年1月25日

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