放寬按保 後生仔女未受惠？

 最近按揭保險放寬，但好多人認為，放寬1,000萬元以上物業可按8成或9成，只有高職厚薪人士受惠，似乎對後生仔女置業上車無太大幫助。但宏觀來看，放寬按保令換樓鏈重新連接，長遠有利於上車客。

單看今次按保的放寬範圍，主要是1,000萬元以下物業最高可借9成；1,000萬元以上最高可借8成，貸款額上限960萬元（所以樓價至1,920萬元住宅，都可獲高於5成的按揭）。就以借款額960萬元為例，不計壓力測試，要通過供款佔入息不逾5成的限制，以利率2.5厘，還款期30年計，月入大概要在7.6萬元以上，才符合條件。似乎多數年輕上車客都不在此收入範圍。

 

但計算不宜太表面。過去上車難，部分原因是1,000萬元以上物業不可申請按保，首期支出較高，換樓難度大，令不少持有小單位自用的業主打消換樓念頭。例如一位業主，本身持有樓價800萬元物業，即使有需要換樓，但如欠缺首期，可能會便推遲換樓計劃，此類業主不換樓，結果便是市場上放售的上車盤更為短缺。

在按保放寬後，上述業主的換樓計劃變得較易執行。可以預期在「正常情況」下，1,000萬元以下二手樓放盤會增加，即使上車需求不減，供應增加也會令上車客入市難度減少，至少選擇可望增加。

刺激換樓鏈　上車客可受惠

所以今次的按保放寬，就算你不是月入逾7.6萬元的較高薪一族，但由於放寬的範圍較廣，仍可望重新連接換樓鏈，二手市場可望轉趨活躍，令上車客受惠。

當然，今次的放寬按保，正好遇上第五波新冠肺炎疫情、俄烏戰爭及美息進入上升周期，現時市況絕不正常。理論上會刺激成交量的效果，可能要待較後時間才見到了。

 

原文刊於經濟日報網站2022年3月16日

換樓鏈重啟的樓市

 新公報的預算案，突然放寬按揭保險的適用範圍。在新措施之下，1000萬元至1920萬元的住宅，都適用於按保，可申請較高成數的按揭。預計措施有利於1000萬元以上物業成交，一度幾乎中斷的換樓鏈重新連接，對有意上車、換樓的置業人士應屬好消息。

在今次放寬按揭保險之前，官方的按揭措施令1000萬元以上的按揭成數受限，直接間接阻礙置業人士換樓，市值800萬元的單位，過去透過按保可借樓價九成按揭，市值1000萬元的單位，最高可借八成，但高於1000萬元的單位，自用按揭成數上限五成。樓按成數限制，令樓價1000萬元上下，出現人為的超高門檻。此一限制，令住在2房單位的業主難以購買3房單位，他們自住的單位便不會在市場上放售。換樓鏈斷裂，增加市民換樓以至上車的難度。限制亦令部分購買力轉向有為1000萬元以上物業提供高成數按揭的一手盤。

 

在新措施之下，1000萬元以下單位可借九成，1200萬元單位可借八成，而直至1920萬元的住宅，買家仍可借用按保入市，而按揭成數上限隨樓價由1200萬元的八成、逐步下調至1920萬元的五成。過去樓價跳一級，按揭成數減三成的情況不再。在正常情況下，料可刺激換樓交投，2房單位業主換購3房單位的難度大減，小單位的放盤量料會增加，購買力亦不會因按揭因素集中於1000萬元以下單位，中小單位樓價可能有輕微調整壓力，上車客在今年應該有較多選擇，有助改善整體市民的居住環境。

另一類受惠的是，過去幾年以發展商高成數按揭購入一手單位的買家，此類按揭大多設有數年的低息優惠，利率貼近銀行P按；但2、3年的優惠期後，按息會升至P至P+1%。由於過去1000萬元以上物業的按揭成數上限只是五成，用發展商一按入市的業主，在優惠期後其實難以轉按。例如以發展商八成按揭購買1500萬元的單位，即借1200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息(P至P+1%)。

現時的新措施下，1000萬元至1920萬元的住宅，都可利用按保轉按，成數由五成至八成，對過去曾以發展商按揭入市購買一手單位的業主來說，新措施為他們提供了一個條件較寬鬆的轉按機會。

當然，新措施有利換樓是一回事，整體上其他內外不利因素主導之下，樓價在今年因為效寬按保而上升的可能性，應該是微乎其微了。

原文刊於信報網站2022年3月1日

新盤高息按揭的轉按障礙

 

年前港府放寬按保的適用範圍，1,000萬元以下物業都可申請高成數按揭保險，除了更多新買家以低首期購買新居外，也令過去幾年以新盤高息按揭入市的買家，多了一個轉按至低息按揭的途徑。但此類轉按，其實也有一定障礙。

一般新盤高息按揭，常見特色是還款初期低息甚至免息免供，但數年優惠過後，利率會改為P或P+計算。一般建議的處理方式是在優惠期後轉按至銀行，令利息支出下跌。問題在於，買家一開始選用此類安排，最大的原因不外乎：1. 標準銀行按揭成數不足，自己需要更高成數的貸款；或2. 自己信貸條件難獲銀行批出按揭，又有意入市，便轉而透過新盤高息按揭置業。在第二種情況下，如果個人信貸紀錄或入息證明未有改善，其實也難轉按至銀行。

 

值得討論的是第一種，即數年前以發展商按揭入市，現時有意透過按揭保險轉按。由於按保在年前放寬，轉按難度的確較前下降，但仍有不少障礙：

估值不足／過高

受限於按揭指引，按保只適用於樓價1,000萬元以下物業，如果業主手持物業估值高於1,000萬元，便不可申請按保。相對而言，如果樓價較購入價下跌，即使估值在1,000萬元以下，可以申請按保，但如貸款額（估值的8成）較未償還按揭餘額為低，業主又欠缺現金填補新舊按揭的差額，便難以轉按。

非自住物業

不少以發展商按揭入市的買家，購入單位時可能一心作投資收租用，單位的水電開支都以租客名義登記。此類非自住物業，由於欠缺自住證明，其實也難透過按揭保險轉按。

未能移除擔保人

部分借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

至於平常的按揭拒批原因，如收入下跌未能通過壓測、入息證明不齊存等，都可能令新盤高息按揭借款人的轉按計劃觸礁。

 原文刊於經濟日報網站2021年1月20日

放寬按保的兩難抉擇

有報導指香港財金當局正在評估是否放寬按揭保險的適用範圍。在放與不放之間，其實需要考慮的因素比一般人想像的更為複雜。

2007年國際金融風暴後，多國央行以量寬穩住市場，對香港的影響是留駐的熱錢增加、利率下跌。初期港樓價反應只是輕微上升，但已觸發金管局收緊按揭。2009年時，先是限制2000萬元以上物業的按揭成數至樓價5成，其後逐步收緊，至2015年，沿用多年的「標準7成按揭」，亦收緊至6成。例外的是600萬元以下住宅仍可透過按揭保險，讓借款人取得較高成數按揭(借款人需付保費)。

金管局限制按揭成數，等同減少了置業者的按揭槓桿，增加置業成本。不過，近年一直有意見指，樓價高企，600萬元以下的「上車盤」買少見少，如不放寬按保的適用範圍，一般家庭難以負擔置業首期。以一個620萬元物業為例，現行按揭指引下，首期支出便高達248萬元。

算術上，如果將按保的適用範圍提高，置業者自然可以在考慮樓價更高的單位，一定程度上解決了難以置業的問題。不過，成交價從來都是雙方互動的結果。現時叫價600萬以上的二手物業因按揭問題而難找買家承接。一旦按保放寬，多了買家追逐，此類物業的樓價可能又會出現明顯上調。

在決策者角度考慮，不放寬按保適用範圍，會有大量準買家因首期不足而難以入市。放寬的話，卻可能刺激需求，吸引更多資金入市。兩難局面如何解決，仍有待時間觀察。

原文刊於中金在線網站2018年1月8日 

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放寬按保的兩難

近年小單位價格升勢強勁，但升勢持續之下，「細價樓」卻買少見少；以400萬元為細價樓分水嶺，每月成交量只有約二千宗水平。如情況持續，上車客勢需追價購入樓價更高的單位，但受制於按揭保險的規定，首期支出將大幅增加。

金管局及按揭證券公司在2009年10月起收緊按保的適用範圍，多次收緊後，至2013年2月，樓價400萬元以下物業才可申請9成按保，樓價400萬元至450萬元的物業，按揭成數便不足9成。樓價450萬600萬元物業，最高只可申請8成按揭。

以一個400萬元單位為例，買家申請按保，可借足9成，首期40萬元便可上車。如果是樓價440萬元單位，買家申請按保，只可借360萬元(按揭成數約81.8%)，即心水單位樓價增加一成，對買家來說，首期支出卻是上升一倍至80萬元。

當然，買家的另一選擇是退而求其次，到較偏遠地區尋找面積較細，條件較差的上車目標，但由數據看來，整體400萬以下單位的供款亦是買少見少。

根據土地註冊處資料，以300萬元為分界，2013年2月，300萬元以下住宅成交佔成交量26%，300萬至500萬元的比率是35%。到了2014年9月，兩個數字變動為18%及38%。

細價盤買少見少
土地註冊處本身沒有「400萬元以下」的分類，假設300萬元至500萬元分組中，有一半為400萬元以下成交，意味去年2月，400萬以下可申請9成按揭的成交，佔總成交43%，或2712宗。而今年9月，數字回落至37%，或2204宗。

簡單來說，即使願意考慮條件較差的單位，市場上此價碼可選擇的單位總量也在持續減少。
要解決上述難題，其中一個可行的方法是調整按保適用範圍：例如400萬至600萬元的物業，也可申請9成按揭保險，上述個案中，樓價440萬元的物 業，首期便是44萬元，較80萬元大幅減少，儲首期變得不太吃力，準買家可以選擇的單位數量亦會大幅增加。而且如此調整不涉及額外公帑，不會出現「為什麼 以公帑資助某類人」的質疑。

放寬按保助上車卻刺激樓價
問題是，當初收緊按保的適用範圍，目的與收緊600萬元以上物業一般按揭成數的措施一致---降低大額物業的按揭成數，萬一樓市波動時，即使此類物 業出現較大調整，也不會影響銀行體系安全。但在樓市氣氛仍然熾熱的當下，一旦放寬按保適用範圍，勢將被市場解讀為減辣，恐刺激樓價進一步上升。

其實，不論是按保也好、600萬元物業可借7成按揭的按揭指引也好，原初目標都是限制高價物業的按揭風險。但當樓價逐步上移，600萬元可能也屬上 車級數時，調整與否便茲事體大---進一步收緊，會影響用家入市部署。要放寬，卻會刺激樓價上升，可能只會令「細價樓」定義進一步上移。

原文刊於信報網站2014年11月26日

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