換樓難

早前立法會在多番爭議下，終於通過買家印花稅及額外印花稅條例；如無意外，稍後審議的從價印花稅（雙倍印花稅）亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招，例如為換樓客提供一定的寬免；卻少人留意，現行的按揭指引，對換樓客的影響可能更大。

在此分享一個例子：陳先生夫婦在2007年入市，購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位，當時以9成按揭入市，受惠於按息持續低企，每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元，供款算是輕鬆。

陳氏夫婦計劃在一兩年內生育，希望在此前換樓，目標是同屋苑3房單位，新近成交價900萬元。二人持有的自住物業，新近估值560萬元，現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。

初步看，現金100萬，物業正資產340萬元，月入8萬元，無其他負債，財務狀況算是相當理想。但他們卻發現，自己難以換樓。問題不是供不起，而是借不到。

換樓按揭受限 首期難負擔
以二人月入8萬元計，參考現行的按揭壓力測試，二人最多可借約880萬元。30年還款期，按息2.15厘，月供33,190元，佔月入約41.5%。但在 現行的按揭指引下，購買目標物業900萬元，按揭上限是500萬元，月供是18,858元，佔月入23.6%。但首期卻要支付400萬元。

假設二人先賣出持有的物業，再購入目標單位，印花稅按舊稅率計，即33.75萬元。單是首期及印花稅，已接近耗盡他們所有現金，加上其他使費，基本已不可行。

二人現時在考慮幾個方案，其一是改變整個人生規劃，延後生育計劃，但年齡因素所限，可壓後的時間不長。其二是考慮購買新盤，因為多個新盤提供二按，但按息會較高。最後是退而求其次，考慮其他樓價較相宜的3房單位，但各方面未必合心水。

以上個案相信絕不罕見。過去幾年，經濟持續增長，月入5萬元以上家庭數目持續增加，2013年較2012年上升4.2萬戶，增幅10%。當中不乏早幾年初 次置業，現時有換樓需求的業主。但受制於按揭指引，他們購買樓價700萬元以上物業需要支付巨額首期，加上印花稅，足以阻嚇他們入市。

當局在「非常時期」收緊按揭，以減低銀行風險，此舉無可厚非。也許陳先生放棄換樓後，會碰上樓價大調整，令他在數年後以更低的代價完成換樓目標，那時他可 能反過來多謝官方措施。但後市難測，他日後感覺如何是未知數，但現時「明明供得起，卻不許多借，未能換樓」的困難卻實實在在。

官方措施有其需要，但社會需為之付出成本，成本不只是「苦主聯盟」說的生意受影響，而是一些人的人生規劃都可能需要整個改變。

原文刊於經濟日報網站2014年2月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站