放寬按揭 重點不在成數

 政府發表新一份《施政報告》，把所有物業的標準按揭成數上限劃一至70%，成為市場討論焦點。其實，比起放寬按揭成數，「調整供款與入息比率」對樓市的實質影響較大。

在2009年之前，香港的「標準按揭成數」是70%，當時一般銀行亦以「借款申請人按揭還款是否高於50%」為批核標準。其後因金融危機，環球央行以量化寬鬆救市，才引發監管機構以「下調樓按成數、按揭壓力測試」等方式，試圖控制資金流入樓市的規模。例如2009年10月，2000萬元以上住宅的按揭成數收緊至五成、2010年4月引入按揭壓力測試、2012年收緊第二套物業的供款與入息比率上限等。

 

到了近2年樓價由升轉跌，按揭成數及壓力測試等開始放寬。到了上周三，金管局把標準按揭成數上限劃一至70%，同時把申請按揭時的供款與入息比率，劃一至50%。從此以後，按揭指引重回2009年之前的「正常水平」。坊間將焦點集中在放寬按揭成數，其實單論「放寬按揭成數」，影響其實有限。在放寬之前，樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數已是70%。換言之，放寬其實只對3000萬元以上物業有實際影響。而統計1至9月的住宅成交登記，成交價在2000萬元以上的佔比約5%。

是次放寬按揭，最受惠的其實是投資者，或持有多於一個物業的人士。對他們來說，由上周三起，不論買第幾套房、是否公司持有，物業類別是工商舖或住宅，供款與收入比率也劃一由40%上調至50%(即所有住宅物業按揭，加上其他欠債的每月還款不可高於月入50%)。借錢買樓的限制大幅放寬；加上此前取消所有針對投資者的印花稅，可說政府為了穩定樓價，向投資者大開綠燈。

由2009年至2021年，按揭成數、供款與收入比率大致上持續收緊；加上重重辣稅，都沒有成功壓低樓價。現時政府改開綠燈，是否代表投資者會蜂擁入市，仍有待觀察。不過，近年住宅租金持續上升；加上利率看跌，樓價成功整固的機會不低。

在系統風險方面，雖然針對投資者的限制都已撤消，近日開售的樓盤，代理亦反映投資者佔比增加。但整體上，不管投資者持有多少個物業，整體的供款負擔仍在月入50%以下；加上今明兩年利率下調的機會較大，估計放寬按揭不會為按揭逾期還款比率帶來太大的影響。

原文刊於信報網站2024年10月22日

按揭已放寬 為何反應淡靜?

 7月7日金管局放寬按揭成數、按證公司上調按揭保險適用範圍。放寬的力度不可謂不大。但三個周末下來，一、二手樓市成交量未見受措施影響而明顯增加。究竟原因何在？

回顧2019年10月及2022年2月，港府兩次調整按揭保險適用範圍，其實兩次的即時效果都欠佳。2019年10月的一手成交量約1250宗，當月放寬按揭保險(即「林鄭PLAN」)，之後的11月和12月，一手成交只有700和490宗。
2022年2月，港府再放寬按保(即市場稱呼的「波叔PLAN」)，當月一手成交量只有120宗，當時紀錄創8年新低，之後的3月成交亦只有約150宗，要待4月，一手成交量少回升至四位數。

可見，放寬按揭成數，並不一定帶來即時的刺激作用。2019年碰上社會運動、2022年遇上疫情，都令樓市成交量受壓。回看今年的按揭放寬，措施不限於按揭保險，而是樓價3600萬元以下的住宅物業，標準按揭成數都獲放寬。可是措施遇上美國聯儲局表明將持續加息，一時之間完全抵消了放寬按揭的影響。

 

另外，按揭成數放寬的刺激作用，可能已出現邊際效用遞減的現象。今次放寬按揭成數，不可以說上車客完全沒有受惠──由於樓價1500萬元以下物業都可借七成，而且因為銀行按揭成數上調，買家即使申請九成按保，所需支付的保費亦會較過去減少。但如果只聚焦在「首置客購買上車盤」(上車盤指樓價1000萬元以下物業，每年佔住宅成交宗數八成)，連同按保計算，他們可獲的樓按成數上限其實沒有增加──維持在九成不變。之前兩次放寬按保，上車級的購買力可能已經釋放得七七八八。

至於樓價1000萬元至3600萬元的物業，買家可獲的按揭成數較前增加。但正如本欄早前提及，困擾換樓客的是「未賣舊居，先買新居」的話，按揭成數、壓測都受影響。舉例一名業主舊居未償還按揭400萬元，尚餘年期20年，新居目標價1200萬元，雖然現時標準按揭成數是七成，但由於他舊居未售出，在新措施下，實際按揭成數仍是50%。新居按揭只可借600萬元，25年按揭；加上未賣出舊居，月入需要逾102639元才可通過壓測要求。今次放寬按揭，未有顧及此個現實問題，難以刺激換樓需求浮現。

展望下半年，如果市場普遍判斷美國利率上升周期接近完結，而疫後經濟維持穩定增長，樓市成交量可望回升。但受制於上車級買家受惠於樓按放寬的程度有限，而換樓客的困難其實未獲處理，整體來說，放寬樓按成數的刺激作用，可能會較2019及2022年的兩次放寬按保為低。

 原文刊於信報網站2023年7月24日

活化換樓市場 關鍵不在按揭成數

財爺再放風，表示考慮微調按揭措施，希望協助到自住的換樓客。透過協助業主細屋換大屋，長遠而言有利於活化二手市場，令上車客也受益。問題在於，妨礙換樓活動的，未必是按揭成數。

二手樓成交量未及預期

今年首5個月，土地註冊處有5,300宗一手住宅成交登記，同期二手住宅成交登記為15,733宗。兩個數字，分別比去年同期上升53.6%及2.5%。一手樓市表現看來較好，只是因為去年疫情影響之下，基數較低，以每月平均成交量計，其實只輕微高於1,000宗，以此速度賣樓，新盤存貨仍會積壓。但更大問題是二手市場，市場期待的疫後成交量回升未見出現。

「減辣」或更利於投資 而非自住

成交量不似預期，業界有聲音建議「減辣」，聚焦在下調/取消過去針對炒家的各種印花稅，表面的理據是「現時已沒有人炒樓」。由可能的效果角度考慮，取消各類「辣稅」對刺激成交應該有一定作用、被壓抑的投資需求會重返市場。但此建議與港府多年以來、不鼓勵投資的目標相衝突。普羅市民亦可能對此類降低投資者入市成本的托市措施有所保留（投資者入市比例增加、自住用家入市機會便減少）。

首置按揭成數已很高　再放寬邊際效果減

減辣稅之外，另有建議放寬按揭。「放寬按揭」可以有多種可能，包括提高按揭成數、上調按揭保險計劃的適用範圍等。此是很直觀的建議——準買家儲首期的時間短了，入市門檻下降，成交量應該會增加。

 

問題在於，現時未持有住宅物業的人士購買1000萬元以下物業，已經可申請9成按揭保險，再提高按保的成數，邊際刺激效果大減。如果是放寬按保的適用範圍，令購買更高樓價的換樓買家也可申請按保，表面上有刺激作用，但在現行計算供款與入息比率的方式下，其實很多買家根本難以「先買新居、再賣舊居」此個較傳統的換樓策略。

在現行的按揭指引下，「先買新居再賣舊居」，而舊居仍有按揭未償還，為新居申請按揭時「供款與收入比率」、「壓力測試」都要把新、舊居揭揭供款要同時計算。

不更改以上較嚴格的要求，即使提高按保適用樓價，小業主仍然會因為壓測要計算新舊按揭還款，而難以「先買後賣」方式換樓。理論上，換樓客可以採用「先賣舊居，再買新居」的策略，但先賣後買往往涉及多次搬遷，而租賃市場上亦較少放盤業主願意接受短期租約，令「自賣後買」的策略也是難以實行。換樓活動減少，二手成交停滯，本來計劃在二手市場尋覓新居的上車客亦會欠缺選擇。

針對換樓客放寬壓測 有助活化市場

不過，如果有方法微調按揭指引，對確信有計劃換樓的業主，提供有條件放寬的壓測要求。例如要簽署聲明，新居為自用，並承諾在指定期限內售出舊居，新申請按揭時，壓力測試可以只計新按揭的供款。

當然，如果換樓客未能在承諾期甫出售舊居是否需要面對罰則、萬一樓價調整，令本來計劃賣樓的業主因為負資產而無法賣樓等情況要如何處理，仍有從長計議的需要。不過，如果以上問題都可被處理，應該有利於協助活化二手市場成交、不單換樓客的居住環境有改善、他們成功換樓，舊居又會在市場放售，增加上車客的選擇。

原文刊於經濟日報網站2023年6月28日