適用範圍雖放寬 注意新按保有限制

 按揭保險適用範圍放寬，市場估計在疫情受控後，新按保將為樓市帶來支持。但對打算申請新按保（市場稱為「波叔Plan」）的置業人士來說，宜留意新按保有不少限制。

新按保之下，1,000萬元以下樓價按揭成數上限增至9成，1,200萬元以下樓價按揭成數上限為8成，1,200萬元至1,920萬元按揭成數上限5至8成，貸款上限960萬元。1,000萬元以上住宅成交料受惠，但措施也有不少限制：

1. 不接受樓花申請

樓價600萬元以上樓花物業，都不合資格申請按保。如果準買家打算買成交價600萬以上的一手樓，又希望以按保入市，只可考慮建築期付款安排。當然同一新盤單位，建築期付款計劃的售價會略高於即供樓花價。

 

2. 先買後賣視同持有物業

一般評論認為新按放寬可刺激換樓市場，但要留意，如果換樓客是「先買新居，再賣舊居」即新居成交時，舊居仍未成交。此情況下，因為申請新居按揭時仍持有另一物業，會被視為非首置，按揭成數上限是8成而非9成。同樣地，如果申請按揭時，借款人有其他住宅按揭負擔，新申請按保的成數上限都是8成。

3. 非固定受薪人士按揭上限8成

近年不少人創業，即使收入可觀，而且有十足可信證明，仍然不附資料申請9成按揭；因為新按保有限制，只有固定收入受薪人士可申請9成按揭。非固定收入、自僱人士透過按保申請按揭的按揭成數上限只是8成。

4. 轉按不可套現

除了新買賣之外，業主可用按保轉按，過去幾年以發展商一、二按入市的買家，可透過新按保轉按慳息，但要留意，按保轉按，只有樓價600萬元以下物業（即原有按保計劃）可套現。樓價600萬元以上的林鄭Plan、波叔Plan，都不可轉按套現。

原文刊於經濟日報網站2022年3月9日 

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放寬按保的另類受惠者

 財政司司長在預算案中突擊放寬按保適用範圍，樓價1,920萬元以下住宅，都可透過按保取得較高成數按揭。在明顯受惠的換樓客之外，其實也有另一群人會受惠於是次放寬。

在放寬按保之前，按保的適用範圍只至樓價1,000萬元以下住宅。放寬之後，樓價1,000萬元以下可借足9成，1,200萬元以下可借足8成；1,200萬至1,920萬可借5成至8成，貸款額上限960萬元。措施除了明顯有利於購買1,000萬元以上住宅的買家外，另一個受惠群組是近幾年以發展商高成數按揭購入樓價1,000萬元以上單位的業主。

 

過去按保不適用於樓價1,000萬元以上住宅，銀行標準按揭成數只有5成。不少發展商為吸引買家，會提供高成數按揭付款安排，常見的條款是首數年按息較低，接近銀行的P按利率，優惠期後按息回升至P或P+1%。透過此類安排入市的業主，在按揭優惠期後會面臨「轉按至銀行/留下繼續付貴息」的選擇。

例如以發展商八成按揭購買1,500萬元的單位，即借1,200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1,100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息。

要成功轉按需其他條件配合

但在新按保之下，樓價1,920萬元以下物業都可申請按保，此類幾年以發展商高成數按揭入市的業主，可考慮透過按保轉按，減少利息支出。當然，考慮到樓價1,200萬至1,920萬的按揭金額上限為960萬元，樓價愈高，按揭成數愈低，大概，實際受惠於新按保，增加轉按機會的應該以1,600萬元以下物業為主。

此外，要成功轉按，也要其他條件配合。發展商按揭的一個特點，是批核一般較為寬鬆，業主可能在2、3年前成功借入發展商按揭，現時要申請按保，卻未必獲批。

另一個影響按保是否獲批的因素是還款紀錄。就算發展商指定財務公司不是信貸資料庫成員，在申請按揭時，銀行也會要求申請人提供既有按揭的還款紀錄。如果業主在過去曾有拖延欠款的紀錄，都可能影響轉按的申請。

原文刊於經濟日報網站2022年3月2日

換樓鏈重啟的樓市

 新公報的預算案，突然放寬按揭保險的適用範圍。在新措施之下，1000萬元至1920萬元的住宅，都適用於按保，可申請較高成數的按揭。預計措施有利於1000萬元以上物業成交，一度幾乎中斷的換樓鏈重新連接，對有意上車、換樓的置業人士應屬好消息。

在今次放寬按揭保險之前，官方的按揭措施令1000萬元以上的按揭成數受限，直接間接阻礙置業人士換樓，市值800萬元的單位，過去透過按保可借樓價九成按揭，市值1000萬元的單位，最高可借八成，但高於1000萬元的單位，自用按揭成數上限五成。樓按成數限制，令樓價1000萬元上下，出現人為的超高門檻。此一限制，令住在2房單位的業主難以購買3房單位，他們自住的單位便不會在市場上放售。換樓鏈斷裂，增加市民換樓以至上車的難度。限制亦令部分購買力轉向有為1000萬元以上物業提供高成數按揭的一手盤。

 

在新措施之下，1000萬元以下單位可借九成，1200萬元單位可借八成，而直至1920萬元的住宅，買家仍可借用按保入市，而按揭成數上限隨樓價由1200萬元的八成、逐步下調至1920萬元的五成。過去樓價跳一級，按揭成數減三成的情況不再。在正常情況下，料可刺激換樓交投，2房單位業主換購3房單位的難度大減，小單位的放盤量料會增加，購買力亦不會因按揭因素集中於1000萬元以下單位，中小單位樓價可能有輕微調整壓力，上車客在今年應該有較多選擇，有助改善整體市民的居住環境。

另一類受惠的是，過去幾年以發展商高成數按揭購入一手單位的買家，此類按揭大多設有數年的低息優惠，利率貼近銀行P按；但2、3年的優惠期後，按息會升至P至P+1%。由於過去1000萬元以上物業的按揭成數上限只是五成，用發展商一按入市的業主，在優惠期後其實難以轉按。例如以發展商八成按揭購買1500萬元的單位，即借1200萬元，2、3年後按揭餘額仍達1100萬元，如樓價不變，銀行按揭只有750萬元。如欠缺現金支付轉按的差額，借款人便只好長期捱貴息(P至P+1%)。

現時的新措施下，1000萬元至1920萬元的住宅，都可利用按保轉按，成數由五成至八成，對過去曾以發展商按揭入市購買一手單位的業主來說，新措施為他們提供了一個條件較寬鬆的轉按機會。

當然，新措施有利換樓是一回事，整體上其他內外不利因素主導之下，樓價在今年因為效寬按保而上升的可能性，應該是微乎其微了。

原文刊於信報網站2022年3月1日