九成按揭限制應否放寬？

樓價持續上升，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已迫近400萬元。在按揭層面上，400萬元以下物業逐步減少，代表上車人士入市不單要高追，連首期開支亦會大幅增加。在此情況下，當局會不會放寬九成按揭的適用範圍？

自住買家購置400萬元以下物業，透過按揭保險最高可借九成。但樓價一過400萬元，按保成數便逐步下跌。樓價410萬至450萬元，按保的按揭成 數名義上是80%至90%，但貸款上限是360萬元。換言之，在按揭保險計劃下，400萬元物業，首期是40萬元；410萬元物業，首期是50萬 元；450萬元物業，首期是90萬元，樓價比400萬元物業上升12.5%，首期支出增加125%。由於按保的指引限制，首期支出急升，對資金較緊張的上 車人士將有嚴重影響。

隨樓價上升，400萬元以下物業買少見少，估計年內會出現準買家、物業代理等要求放寬九成按保適用範圍的聲音。

技術上，如果將九成按保範圍擴展，例如450萬元物業也可按九成，上述450萬元單位的首期便是45萬元，樓價及首期開支均較400萬元物業同步上升12.5%。對首期資金緊絀的上車人士來說，可選購的單位也會明顯增加。

問題是，一旦放寬按保適用範圍，卻可能向市場發放錯誤訊號。去年政府在雙倍印花稅條例三讀前，應市場意見作出輕微修訂；換樓人士半年內售出舊居，可 退回新購物業一半印花稅的期限的計算準則，由新居簽訂臨時買賣合約計，延至完成交易才計算。單由修訂內容看，百分百合情合理：臨約與完成交易之間，有一定 時差。修訂合乎一般人的換樓需要。但合情合理的修訂，仍然被市場理解為「減辣」，一度刺激樓市成交回升。

相對而言，如放寬九成按揭適用範圍至樓價400萬元以上物業，在上車人士角度看是合情合理。但對市場發放的訊號，卻一定被理解為「放水利好樓市」或 「減辣」等。買家及代理之外，400萬元以上的放盤業主也一定歡迎──可望有更多準買家追價。最終結果，或會增加400萬以上物業的價格上升速度，大半年 後，市場又會再要求進一步放寬按保的適用範圍。

雖然400萬元以下放盤買少見少，但在「一動不如一靜」的考慮下，官方放寬按保適用範圍的可能性甚低。

原文刊於信報網站 2015年1月20日

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