樓市負擔能力的真相

上周有國際機構發表報告，指去年香港的樓價與收入比率（House Price to Income Ratio）創新高，一般物業的價格是家庭入息中位數的17倍。但另一方面，金管局向立法會提交報告，平均供款入息比率維持35%的低位。兩組數字表面有 衝突，其實都顯示同一問題。

住宅按揭平均借款額持續上升
根據金管局數字，每宗住宅按揭的平均借款額在近5年是持續上升，2010年8月時，每宗取用按揭平均金額為244.8萬元；而2014年11月為 331.8萬元，累積上升36%。雖然期內平均按揭還款年期由275個月延長至305個月，但新做按息由H+0.7%升至H+1.7%水平。新造按息上升 及按揭年期延長對每月供款的影響會互相抵銷；在此情況下，按揭金額上升，而平均供款與入息比率回落，主要原因便是借款人的平均收入上升。

以2014年11月按揭數據（平均按揭取用額331.8萬元，新批按揭還款期305個月，估計平均按息2厘，供款與入息比率35%）計，按揭借款人平均月 入39,674元；遠較家庭入息中位數23,500元為高。相對而言，2010年8月，每宗按揭平均月供大約9800元，當時按揭借款人平均月入 23,902元。

由樂觀角度看，近年實際取用按揭的借款人，供款佔月入只35%左右，加上其他按揭逆周期措施，代表此批買家財務情況理想，未來即使經濟收縮，此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強；樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言，亦代表社會上中等收入的一群（以居於私樓家庭計，平均月入約 31,600元）；置業難度已大幅上升。

香港住宅已接連5年為全球最難負擔
數字其實與國際機構發表的的報告互相印證。Demographia由2010年起把香港納入其研究，由該年開始，香港住宅的便已接連5年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍；接連升至去年的17倍。與同一時期，金管局統計的平均供款與入息比率卻由2010年的41%，下降至去年底的35% 的數據並排審視。可見「一般物業」的樓價與入息中位比較，是愈來愈高-實際上借用按揭入市的買家，其收入遠較中位數為高。

暫時而言，由於按息低，實際按揭借款人的平均供樓負擔小，樓價看不到有太大的下調空間。但如樓價進一步上升，便代表市場上有能力入市的買家將買少見少，成交價高企但成交量偏低的情況在年內料會維持。

原文刊於經濟日報網站2015年1月28日

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