拆息下跌的變與不變

 拆息反覆下跌，H按借款人的每月還款開始陸續下調。市場正在討論，拆息低企將持續多久。但要留意，假如拆息維持低位，自然會為樓市帶來不少正面的影響，惟單單是按揭，即使拆息下跌也有改變不了地方。

在5月初拆息下跌之前，一般H按會以鎖息上限計算還款，近幾年新批的H按，以現時的最優惠利率計，大概在3.5厘水平。在拆息反覆下跌之後，如一筆H加1.3%的H按在星期一計息，利率會低至1.87厘，較3.5厘的鎖息，低了163基點。換算成每月供款，如未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年。每月還款會由25031元，降至20878元。

 

除了每月還款減少外，還款當中的本和息比例亦會因應利率變化。在未償還本金為500萬元，剩餘還款期25年的例子中，如按息為3.5厘，當月25031元的還款，當中約10448元為本金，14583元為利息。而在按息降至1.87厘的情況下，當月20878元的還款，當中約13086元為本金，7792元為利息。簡單來說，借款人每月還款減少之外，更會令償還本金速度加快。

不過，拆息推動按息下跌，在另一方面也會自動削減借款人獲得的優惠。近年新批按揭中，不少附帶按息掛鈎的存款戶口，坊間一般統稱為Mortgage Link，即銀行向按揭借款人提供一個活期存款戶口，存款利率等同於按息，而可獲此利率的存款金額上限，一般為未償還按揭金額的一半。由於此類戶口的存款利率遠高於一般活期存款，過去一段時間甚至逼近或超過港元定期存款，存入資金可抵銷按揭利息支出之餘，又可隨時提取，此類戶口可說深受借款人歡迎。而在拆息推動H按利率回落之後，按息掛鈎的存款戶口利率自然也會下跌。

最後，要留意的是，雖然拆息回落令H按借款人每月還款下跌。但無論是新買賣的按揭抑或轉按，銀行在計算H按借款人的供款與收入比率時，都需要以鎖息上限為準。

現時以供款與收入比率為基礎申請按揭，要求是在當前利率下，每月供款不逾月入一半。而在H按此類有多於一種計息標準的按揭計劃，當前按息會以高者為準。換言之，以借款500萬元，還款期25年，按揭利率為H加1.3厘，鎖息P(5.5厘)減2厘為例。銀行會計算申請人在利率為3.5厘的條件下的每月還款，不逾月入一半，才可批出按揭。由銀行體系的整體風險管理角度看，如此要求相當合理，為借款人應對按息反彈預留緩衝。

原文刊於信報網站2025年5月27日 

人口數據看按揭負擔

不論是差餉物業估價署，抑或是物業代理編制的樓價指數，都再創新高。加上接連幾幅市區地皮由中資發展商投得，而且樓面地價均遠高於市場預期，樓市氣氛再次轉旺。問題是：在樓價已然高位運行多年，上車客年年埋怨樓價高企的情況下，本地購買力是否可再推高樓價？

政府統計處在2016年進行中期人口普查，早前剛公佈簡要結果。以下為與樓市有關的部份：

‧家庭住戶每月收入中位數為港幣25,000元，較十年前上升了45%。
‧有390萬人居於私人永久性房屋，居於公營租住房屋的有213萬人，而居於資助自置居所單位的則有116萬人。

‧在122萬個擁有自置居所的家庭住戶中，約三分之二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要支付按揭供款或借貸還款的住戶(包括居於私樓及居屋人士)每月付款中位數為9,500元，而按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

‧當中，居於自置私人永久性房屋的住戶每月付款的中位數及相對收入比率的中位數分別為10,500元及19%。
‧至於租住私人住宅單位的住戶，其月租中位數為10,000元，較十年前增加近一倍，而租金相對收入比率的中位數為31%，高於十年前的25%。

單純看自置居所按揭的數字，一般家庭的按揭負擔仍然處於健康狀態。與2011年數據比較，供斷自住物業按揭的家庭仍高達6成。雖然樓價升幅遠高於收入升幅，但香港住戶的每月供款佔收入比率其實有所下跌。以私樓住戶而言，2011年自置居所按揭供款的中位數為8,000元，佔收入比率中位數為20%，而2016年的比率為19%。

當然，自置居所按揭上「健康狀態」有很多原因，包括：財力不足的家庭未能上車，只好租樓，結果是租金佔收入比率遠較10年前為高。

其次，由於按揭指引收緊，新批按揭成數近年減少，按揭供款比率減少，某程度上是以多付首期(亦即買家減少現金儲備)為代價。

要留意的是，有關統計只反映住戶「自置居所」的供款支出。一個家庭如果有非自住的投資物業，有關按揭不會被統計。換言之，一個家庭就算持有3個投資物業，全部有按揭供款，也不會被計入「居所按揭支出」之中。當然，由於近年按揭指引收緊，有多個按揭物業，理論上供款佔月入比率也不會高於4成。

整體數據表示：租金支出高，一旦儲足首期，大批私樓租戶仍有充當誘因入市。而上一代大量已供斷的物業，亦有巨額套現潛力，成為新一代上車客的首期來源。單純問「本地購買力是否有能力再推高樓價」，簡單答案是「可以」。當然，上車客如果要動用上一代的儲蓄(物業加按套現所得)才可入市，便要考慮風險是否過度集中的問題。

原文刊於iMoney 2017年3月4日

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樓市負擔能力的真相

上周有國際機構發表報告，指去年香港的樓價與收入比率（House Price to Income Ratio）創新高，一般物業的價格是家庭入息中位數的17倍。但另一方面，金管局向立法會提交報告，平均供款入息比率維持35%的低位。兩組數字表面有 衝突，其實都顯示同一問題。

住宅按揭平均借款額持續上升
根據金管局數字，每宗住宅按揭的平均借款額在近5年是持續上升，2010年8月時，每宗取用按揭平均金額為244.8萬元；而2014年11月為 331.8萬元，累積上升36%。雖然期內平均按揭還款年期由275個月延長至305個月，但新做按息由H+0.7%升至H+1.7%水平。新造按息上升 及按揭年期延長對每月供款的影響會互相抵銷；在此情況下，按揭金額上升，而平均供款與入息比率回落，主要原因便是借款人的平均收入上升。

以2014年11月按揭數據（平均按揭取用額331.8萬元，新批按揭還款期305個月，估計平均按息2厘，供款與入息比率35%）計，按揭借款人平均月 入39,674元；遠較家庭入息中位數23,500元為高。相對而言，2010年8月，每宗按揭平均月供大約9800元，當時按揭借款人平均月入 23,902元。

由樂觀角度看，近年實際取用按揭的借款人，供款佔月入只35%左右，加上其他按揭逆周期措施，代表此批買家財務情況理想，未來即使經濟收縮，此批借款人的 持貨能力甚至是持貨意願亦較強；樓價回落帶來的連鎖效應會較上一周期小。但悲觀而言，亦代表社會上中等收入的一群（以居於私樓家庭計，平均月入約 31,600元）；置業難度已大幅上升。

香港住宅已接連5年為全球最難負擔
數字其實與國際機構發表的的報告互相印證。Demographia由2010年起把香港納入其研究，由該年開始，香港住宅的便已接連5年為全球最難負擔。 樓價收入比率在2010年不足12倍；接連升至去年的17倍。與同一時期，金管局統計的平均供款與入息比率卻由2010年的41%，下降至去年底的35% 的數據並排審視。可見「一般物業」的樓價與入息中位比較，是愈來愈高-實際上借用按揭入市的買家，其收入遠較中位數為高。

暫時而言，由於按息低，實際按揭借款人的平均供樓負擔小，樓價看不到有太大的下調空間。但如樓價進一步上升，便代表市場上有能力入市的買家將買少見少，成交價高企但成交量偏低的情況在年內料會維持。

原文刊於經濟日報網站2015年1月28日

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