按揭新指引對投資者影響

金管局於周一（19日）晚上出招，進一步完善按揭指引。除重申沒有業務營運的公司申請按揭需跟足現有指引外，更收緊出租物業租金計算收入的折扣率。收緊指引料可紓緩未來樓市調整的幅度，但對投資者的影響有限。

市場較關注的是有關租金計算的指引。以往銀行計算按揭申請人持有物業的租金收入時，會以八折計算，即每月收租$1萬的物業，折算成$8,000的收入。現 時金管局的新指引，是基本折扣率定為三成，即同樣是$1萬的租金，折算成$7,000的收入。如果租金收入欠缺證明，折扣率定為四成，即$1萬租金，只 算$6,000收入。

此舉對上車客的影響不大，主要受影響的是一眾包租公，其利用按揭槓桿，增持物業的空間將稍為收窄。以持有多個物業，租金收入共$10萬計算，以往當作$8 萬收入，未來只可當作$7萬。如果有部分物業尚有按揭未供滿，此情況下包租公新購物業作非自住用途，按揭成數上限五成（不變），供款與入息比率基本上限四 成（不變），但「入息」卻由$8萬變$7萬，在現行按息下，持有物業每月總供款不可逾$2.8萬（之前為$3.2萬）。上述所指的，還未計算壓力測試的影 響，以持有其他未供滿物業計算，按息升3厘，按揭總供款不可逾收入五成。

維持一貫去槓桿化策略
金管局此舉，官方理由是因應收租業主有相關的支出（維修、管理費、空置成本等），名義租金不等於實際收入；而金管局認為近年兩成的折扣不足以反映有關支出上升的趨勢，故發出指引調整折扣率。

不論金管局原意如何，實際上的影響與近年的逆周期措施一致，即去槓桿化（De-leveraging）；直接效果是減低收租業主再入市的槓桿比率。未來遇 上息口上升，樓市調整，租金回落時；由於申請按揭時的租金收入一早被打折，按揭供款比率受限，只要按息上升不逾3厘，租金收入跌幅不超過三成，供款佔實際 租金收入仍會維持在五成以下。換言之，有關業主亦會有較強的承受能力。但對樓市而言，未必有太大的負面影響。

在現時雙倍印花稅、額外印花稅措施及非自住物業的按揭成數受限的影響下，仍然有意買樓投資的業主，不單有一定實力，更對樓市有強烈的偏好。他們在稅務開支較其他投資高的情況下仍選擇物業投資，自然已經過詳細計算。
收緊租金收入的計算標準，未必會令他們打消買樓收租的念頭——最大的影響，可能只是令他們「睇餸食飯」，租金計算收緊後，要買樓收租的還是會入市，只是部分購買力受限的包租公，轉為購買樓價較相宜單位。


原文刊於置業家居2015年1月24日

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