400萬元的上車懸崖

政府及物業代理統計的樓價指數都破頂，官方數字去年11月反映細價樓的A類住宅指數創新高。物業代理統計，以上車盤為主力的新界西的樓價指數升幅亦跑贏大市。傳統上，細價樓升幅領先，往往是樓價調整的訊號，現時我們又應如何了解有關現象？

估市從來是吃力不討好的事，而多數時候，市場總是利好利淡消息同意出現。因此，我們一向強調，與其估計後市走勢，不如做好自己的風險管理，知道自己的承擔能力所在。不過，參考過去經驗，可以說現時細價樓的值博率不高。

400萬元以上物業 首期開支急升
一個具體的例子，過去被視為上車級代表的多個新界屋苑，小單位成交價已逼近400萬元。要留意的是，對真正的上車客來說，400萬是一條不可忽略的死綫， 甚至可說是一度左右入市決定的懸崖：樓價400萬元以下，買家可以透過按保，借取樓價最高9成的按揭。而樓價一過400萬元，按揭成數會逐步縮減，首期比 例會逐步增加。樓價逐步上升，加上按揭限制的結果，是迫使一群購買力較低的買家，集中購買400萬以下物業。

本來，當樓價持續上升時，有能力購買同一類單位的買家漸漸減少，是一個「自然現象」。不過，上車盤由360萬升至400萬，有資格購買的買家減少會是一個 平緩現象。但當上車級單位樓價突破400萬元之後，有資格購買的買家，理論上卻可能出現大批減少的情況。過了此價位，首期支出大幅增加，會令欠缺足夠首期 的買家卻步。以420萬元物業為例，按保上限是360萬元，首期是60萬元；400萬元物業的，按保上限一樣是360萬元，首期是40萬元。換言之，樓價 上升5%，首期支出卻增加50%。首期支出急升，對資金較緊張的上車客將有嚴重影響。

要改變有關情況，除非有關當局放寬400萬元以下物業才可申請9成按保的限制。不過，此舉反過來會刺激400萬元以上物業成交，因此，放寬的機會微乎其微。如無意外，我們可能會在今年看到，當新界區主要屋苑400萬以下放盤都絕迹後，有關屋苑成交量減少的現象。
發生此類情況，不一定代表樓市會因欠缺支持而調整，那些以400萬物業為目標的購買力，將轉移至更偏遠的，樓價更落後的屋苑。到了連那些被公認為最落後大市的三、四綫物業都欠缺400萬以下選擇時，那便會是一個更值得留意的警號。

原文刊於經濟日報網站2015年1月14日

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