一手盤二按本質

自從金管局收緊按揭指引、按揭保險計劃只接受600萬元以下物業申請以來，不少發展商推出二按，以配合新盤銷售。市場對新盤二按的存在，早已習以為常，但對於二按的本質、二按對借款人、發展商及金融體系的影響，卻甚少討論。

在一手住宅市場，所謂二按，是指由發展商關連財務公司在銀行一按以外提供的按揭貸款。一按加二按的組合，可令新盤準買家盡量降低置業首期。

新盤二按目的：賣樓

不論是銀行提供的一按、大家晚上看到財務公司的二手物業二按、以至私人貸款、信用卡貸款，貸款方的目的都在於透過貸款賺取息差。相對來說，二按由發展商關連機構提供，與銀行一按有眾多差異，包括利率、借款人斷供時貸款人取回欠款的優先次序等等。但最大的分別是，發展商提供二按，目的不在於賺取息差，而是透過二按，方便賣樓。

目標的不同，帶來一連串重大影響：

首先，發展商目的是以二按協助賣樓，因此亦不會以一按銀行的正規方式審視借款人的還款能力。簡單來說，只要一按銀行同意，借款人借取一、二按又可通過壓力測試，發展商便會借出二按。或者有人會說，銀行同意、要通過壓力測試，借款人也有起碼的還款能力了。

但必須指出，同樣是樓宇按揭，二按的要求其實遠較持牌銀行的批會標準寬鬆。另外，銀行即使同意一按借款人借用二按，也不會以同樣嚴格的態度審視二按對借款人的影響。原因在於，一旦借款人違約，貸款人要拍賣物業抵債，一按機構是有優先順序取回欠款的，如有餘額才由二按機構取回欠款。加上二按的錢不是由銀行借出，銀行自然不會以和一按同等的態度審視借款人的還款能力；相對而言，一按貸款由銀行提供，銀行批核自然更為審慎。

對選用二按入市的買家來說，金管局的壓力測試便成了避免買家超借的唯一防線，一些負擔能力處於邊緣位置的買家，仍然可能因為二按審批寬鬆而超借入市。

發展商為了增加二按的吸引力，一般會提供還款初期的利率優惠(Teaser Rate)，或供款假期(Payment Holiday)。此種設計，一來是為買家盡量降低初期的供款金額；二來也是鼓勵買家，早日償還整筆二按-----發展商本業不在貸款，根本不希望長期管理二按戶口。

不過，一旦供款假期完結，又遇上市場利率回升的話，一、二按供款會暴升，形成供款震盪(Payment Shock)。如果借款人收入不穩、樓價下跌，一、二按的整體違約風險便會大幅增加。

二按未出問題　全因樓價上升

新盤二按欠缺有效審批、還款設計可能導致未來供款急升。近幾年二按沒有出現大問題，原因在於2003年以來樓價呈大漲小回局面，二按的潛在問題都被高升的樓價自然消弭。簡單來說，二按的利率較高，供款假期後供款急升，但樓價上升了，銀行又因熱錢流入，新造按息偏低。以二按購入新盤的買家，只要在償還二按前申請轉按，便可避免償還高息二按。極端情況下，即使買家出現財務困難，需要斬倉賣樓，上升的樓價亦可抵償一、二按有餘。

升市之中，二按的問題被隱而不見。甚至可以說，升市為二按的借貸雙方帶來雙贏：借款人順利轉按慳息、貸款方提早收回貸款。

不過，現時市場普遍認為樓價偏高，可能出現較大調整，過去幾年不成問題的二按，在未來數年可能嚴重影響借款人、發展商，甚至是銀行體系。篇幅所限，下回分解。

原文刊於信報網站 2013年11月16、17日

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新盤二按需知

市場焦點集中一手盤，除了因為發展商有種種回贈，抵銷印花稅開支外，亦與部分新盤提供二按，令買家首期支出減少有關。新盤二按的利率一般較高，但往往會以 初期免息免供等方式降低置業初期的供款總支出。對於如何處理此類一手二按，市場一向有不少獨到見解，但必須留意，部分招數在現時的指引下難以執行。

發展商的資金成本較銀行高，由發展商關連財務公司提供的二按，全期利率一般會以最優惠利率（P），或P+計算。但為減少置業人士初期的供款支出，二按供款 初期一般有優惠，常見的是首2年供款利率較低以吸引借款人（Teaser Rate），或首2年免息免供，營造一個供款假期（Payment Holiday）等。到優惠其後，才恢復以正價利率還款。

對於此類二按，會在優惠其後出現利息支出及一、二按總供款大升的情況，我們稱之為供款震盪（Payment Shock），供款佔月入比例急增，借款人可能難以適應。「市場智慧」的應對方式，便是「到時轉按」。即在優惠期過後，透過轉按將整份按揭的利息及供款壓下來。
但「轉按減息」要有三個條件配合，缺一不可：
一、新造按息息差不可出現大幅上升；
二、樓價有一定升幅；
三、轉按金額/成數不逾官方指引。

按揭指引令「轉按慳二按息」執行難度增加
嚴格來說，三個條件都是變數。未來新造按息是多少、樓價會不會持續上升、官方按揭指引會不會收緊，都是未知數。但現行的官方指引似乎已令一些2、3年前以二按購入一手盤的業主，即使樓價出現一定升幅，新造按息未有大升，仍然難以轉按。

以一個2年前購入，作價1,400萬元物業為例，假設當年以五成一按，兩成二按的組合購入。2年前借款額是一按700萬元，二按280萬元；總額980萬 元。當中一按利率，與現時新造按息一樣，在2.15厘水平。二按利率為P（5厘），但首2年免息免供；物業二按供款假期即將完結，業主希望以轉按方式減少 利息支出。

2年來，假設物業升幅20%，現值1,680萬元。根據最新的按揭指引，市值1,000萬元以上物業按揭成數上限5成，透過銀行最多可借840萬元。假設 借款人當初的一按選用25年供款，2年下來，大概還了44萬本金，現時未償還按揭餘額656萬元，二按首2年免息免供，即沒有償還本金，現時未償還按揭餘 額280萬元，即一、二按未償還餘額936萬元（見表）。現時轉按最多可借840萬元，換言之，不足以償還一、二按。業主需要以5厘利率償還二按，或者另 撥資金提早還款。

轉按需樓價見明顯上升

另一個角度看：如果置業人士現時以5成一按加2成二按的組合入市，一按年期如為25年，利率2.15厘，二按首2年免息免供。假設利率及官方按揭指引不變，未來計劃以轉按方式避免支付利息較高的二按，樓價需要有33.7%升幅。
在樓價已在高位運行多年，而且一手盤開價一般貼近二手，甚至略為高開的情況下，預期樓價2年累積三成多的升幅，可能過於樂觀。換言之，流行多年，應對高息 二按的市場智慧：「到時轉按」，在現時的環境下，執行有一定難度。當然，如果置業人士一早選用全期按息較低的高成數按揭組合，便不需要在置業後兩三年，面 對難以轉按，惟有「捱」高息二按的問題。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月13日

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樓價租金比率看樓市

評價一地樓價是否偏高，有很多標準，其中一個是樓價租金比率（Price Rent Ratio, PRR）根據Global Property Guide網站資料，香港的PRR是33倍，意思是如租金及樓價不變，購置一個物業收租，要33年才收回本金。

PRR 由比較物業的樓價及租金而來，本地較常見的說法是租金回報率，33倍的PRR，租金回報率即3％左右。PRR的概念類似於股市的市盈率，當然是其中一個衡 量資產價格是否偏高的指標。不過，正如市盈率低不一定代表股票抵買，PRR或高或低，也不是一個表示樓價偏高偏低的標準。

某一公司的股票市盈率偏 高，往往代表市場看好有關公司前景，認為公司的盈利會改善，未來市盈率會回落。在樓市而言，投資者忍受3％的租金回報率，除了預期未來租金上升，可令回報 率上升，PRR回落外，主要原因其實是看好樓價升幅。對投資者來說，租金回報只是甜品，樓價升幅才是主菜。當然，現時要問的是，在多種印花稅推出，物業買 賣成本大升的當下，期望樓價仍會有多少上升空間。

如果樓價受官方措施遏抑，升幅受限，投資者便會期望有更高的租金回報率才會入市，流入樓市的資金減少，可能是樓市調整的契機。

原文刊於晴報 2013年11月12日

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樓按負債比的運用

我們曾在本欄多次提及，除了常用的「供款負擔比率」(Debt-to-income ratio, DTI)之外，置業人士可利用 樓按負債率(Mortgage Debt Leverage , MDL)作為風險管理的工具。在此說明一下MDL的基本概念及運用方式。

先與DTI比較，DTI的基礎，是以按揭每月供款支出，與收入比較。在未有壓力測試的年代，一般銀行以DTI 50%作為批核標準，即在無其他貸款需要償還的情況下，如借款人每月按揭供款不逾50%，即算通過DTI標準。但DTI有明顯問題：利率敏感。例如在按息極度偏低時借入按揭，一旦利率回升至正常水平，便可能出現供款偏高的情況。可能基於此一缺陷，金管局引入壓力測試的標準，而且引入以來，標準已經調整一次。理論上，引入壓力測試之後的DTI標準，一定程度上避免了借款人嚴重超借的風險，但代價是計算較為複雜，一般置業人士難以明瞭。

相對而言，MDL便是一個較易明白的風管指標。MDL的原則，是以總借款額與收入比較。例如按揭借款400萬元，年收入40萬元，MDL便是10倍。了解過如何計算MDL，以下略為講解如何應用。

根據金管局統計，9月份新取用按揭平均金額為258萬元，現時居於私樓的住戶入息中位數為3萬元，即平均來說，本地平均MDL為7.2倍。這是一個中間偏高的數字，1997年樓市高峰期，平均MDL為8.26倍，2002、2003年樓市低谷，數字曾低見4.24。2008年之後，數字在6.2至8.1之間徘徊。

平均MDL有兩個作用，其一是作為計算個人按揭負擔時的參考座標；其次是作為觀察樓市的指標。

年青、潛在收入增長高  樓按負債比可略高

平均MDL 7.2倍只是一個平均數，意思當然是有些人的按揭借款高於年薪7.2倍，有些人則相反；作為計算個人按揭負擔的座標，不表示個人MDL高於平均一定是高風險，低於平均就是低風險。舉例而言，如果是新入職的年青政務官，不但預期的工作年期較長，薪金更可望隨薪金點及通脹穩定上升，MDL的倍數即使定得較高，樓按亦在可負擔水平內。相反，如果是50歲開外的一般上班族，預期的工作年期較短，收入亦未必有大幅上升空間，將MDL定在年收入7倍仍可能太高。基本原則是，如果預期有較長工作年期、收入會有較穩定增長，MDL可定得較高。相反，如果預期收入欠增長，MDL宜定得更為保守。

不同個案千差萬別，不管是DTI及MDL，都難以劃出一個適用於全部情況的風險管理指標。不過，客觀估計未來收入變化，了解自己的償付能力，卻是考慮貸款時永遠適用的風險管理態度。

MDL 作為觀察樓市指標

MDL除了計算按揭負擔外，亦可作為觀察樓市的指標：平均MDL處於偏高水平時，往往代表樓市升勢無以為繼。

當然，平均MDL會受多種因素左右，包括樓價、按揭利率、官方容許的一般按揭成數上限，以及樓按借款人的借款心態等，都會影響MDL上落。2002、03年數字處於極度偏低水平，反映的不但是樓價處於低位，亦與市民對前景信心欠奉，盡量減少按揭貸款有關。而偏低的數字亦表示，市場累積的潛在購買力強勁，一旦基本因素好轉，便會形成持久的樓市上升期。

現時的平均MDL 7.2倍，屬偏高水平，但與上一次樓市高峰期的8.26相比，仍有一段距離。樂觀地看，樓價在此水平的平均按揭負擔下，仍有可能在高位運行一段時間。必須強調，現時MDL未突破上一次高峰期的紀錄，主要原因是監管機構嚴控按揭成數，令新批按揭的平均金額偏低。但現階段看不到按揭成數上限有放寬的可能，7.2倍的MDL，可能是一個再難上升的數字，按揭槓桿受限，流入樓市的資金難大幅增加，可能會出現MDL遠離上一個高峰期紀錄前，樓價已轉勢的情況。

原文刊於信報網站 2013年11月9日

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借到盡的風險管理

樓價已在高位運行數年，主流意見估計樓價將有明顯調整；按揭方面，看淡後市的分析中，引申而來的風險管理策略是「減少按揭成數」。但此個想法可能是捉錯用神。

根據過往經驗，本地樓價如有明顯調整，多數伴隨經濟下行。經濟下行期對一般人最大的影響，可能是失業危機、頓失收入。如果現時有實際置業需要，但又擔心前 景有變；較合理的應對方案是保持較多的流動現金－－要在置業的同時，流通現金保持一定水平，方法是提高按揭成數，而不是相反。

如果預期樓市大升，不少人會以「借到盡」的方式；即用盡手上資金作首期，以「借得幾多得幾多」的態度入市，務求以按揭槓桿放大日後售樓利潤。

減低首期=增加現金
現時如果判斷樓價會出現較大調整，合適的態度當然不是借盡；而是小心計算自己可以負擔的貸款上限，避免貸款總額過高；但在按揭成數上，反而應該降低首期支 出，令自己手上持有較多現金，應付未來所需；我們叫這種控制貸款總額，而選用較高成數按揭的策略為「盡借」。以手上有120萬元，年收入40萬元的個案為 例，如將貸款總額控制在年收入7.5倍，即最多可借300萬元。較合理的應對方案，是以33萬元左右作首期，購入333萬物業，借款300萬元，按息 2.15厘，30年按揭，月供11,315，佔月入38%，留下87萬元現金儲備。

在例子中，買家當然有能力以3成首期購入價格類同的物業，但結果卻是減少現金儲備，等於削弱自己在經濟下行期的防守能力。

事實上，選用高成數按揭，意味借款人手持較多現金，在經濟前景不明的日子，此會是一大優勢。由借款人的角度考慮，要進行有效的風險管理，重要的是借款總額是否在負擔能力範圍內，按揭成數反而不是重點。

借貸是有成本的，最明顯的成本是利息。其次是機會成本，以借盡的態度入市，其機會成本便是不同低首期方法之間的息差，例如正常的高成數按揭（包括按揭保 險）、一按加二按，甚至是一按加私人貸款或信用卡貸款等。在眾多途徑中，以高成數按揭的成本最低。高成數按揭雖有保費開支，但攤長在20、30年的還款 中，不會明顯增加負擔。

「租樓等跌」具高昂執行成本
相對而言，準買家如果選擇租樓，計劃在樓價明顯調整後再入市，則一來其他投資的回報未必吸引，二來無人可準確預測樓市，「租樓等跌」的策略卻有高昂的執行成本。萬一樓價持續在高位橫行更長時間，累積租金開支可觀。

綜合而言，如果有實際住屋需要，準買家在避免借取過高的貸款額的前提下，仍可考慮以低首期方案入市。此會是現時樓市環境下，較平衡的風險管理策略。

原文刊於經濟日報網站 2013年11月6日

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供樓 = 樓奴？

經常聽到人說，置業動輒供款20、30年，供款佔月入四、五成，嚴重影響生活質素，供樓是當「樓奴」。置業不是解決居住問題的唯一途徑，但認為供樓是當樓奴，在多數情況下，卻是一個計錯數的判斷——忽略通脹的威力。

2012年香港通脹率是4.7％，今年八月最新通脹率是4.2％；與過去高通脹（如八、九十年代）的數字比較，算溫和水平。但4％通脹率，意味18年左右，平均物價會升一倍；或者說同樣面額的貨幣，在4％通脹下，購買力每18年下跌一半。

今天借入的購買力較高的錢，是以未來購買力較低的錢償還。按息不變的話，月供亦不變；現時按揭月供一萬元，通脹率4％。五年後，一萬元的購買力，大概等於現時的8,100元；十年後，一萬元的購買力，大概相當於現時的6,600多元。

假設較惡劣的情況發生，買樓後第二個月，利率就升3％（近十年的平均水平），即至五厘多，入息不變的話，由於有壓力測試，供款大概佔月入六成。假如收入隨通脹上升，五年後的供款負擔會回落至月入五成以下，十年後會回落至四成水平。

我們不是主張「買樓一定比租樓划算」，但在現代貨幣體系下，長綫而言，貨幣購買力會持續下跌，供款比重在正常情況，可望按年拾級而下。

原文刊登於晴報 2013年10月5日

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金管新措施 或令按息微升

金管局早前發言關注本地貸款增速過急，明年起將引入「穩定資金要求」措施，要求信貸增長較快的銀行在明年增加額外資金。漣漪效益下，按揭市場會受到什麼影響，值得置業人士留意。

金管局的數據顯示，今年以來，本地貸款增長18.8%；貸款升幅高於存款，令貸存比率升穿70%水平，觸動監管機構神經。金管局早前表示，為預防信貸風險，要求部分銀行在明年增加額外資金，預計全港約20間銀行受影響，部分銀行可能要加息以吸納存款，又或在新指引下，調節貸款增長步伐。不論是何種情況，都表示來年易借易批的環境可能出現轉變。

本地貨幣供應量M2中，港元M2在年內出現負增長，外幣M2的的增長亦有限；整體貨幣供應M2只增加2.3%，大幅落後於貸款增長；在此情況下，金管局關注貸款增長過急可說合情合理。值得留意的是，金管局近年多次收緊按揭指引，今年以來，住宅按揭未償還貸款總額一直維持在8,000多億元水平，增長只是2.5%；換言之，今年整理貸款增長的動力，主要來自境外用途貸款，而不是按揭貸款。

雖然貸款增長速度過高原因不在按揭市場；但在「穩定資金要求」措施影響下，來年按市料會受一定牽連。今年以來境外貸款增長快，原因之一是本地資金欠出路，包括樓市成交量低，按揭成數受限；相反，國內資金需求較緊張，部分內地企業向本地銀行貸款，銀行由此可賺取較高息差。貸款予內地利息較高的現象，料在短時間內難以改變。金管局關注整體貸款增長，未必會令銀行貸款予內地的興趣減弱，反而可能令來年按揭貸款增長受壓。當然，在低成交量的大環境下，就算新批、新取用按揭數字下跌，按揭貸款增長受壓，對銀行及用家的影響都不大。

另一層次的影響是利率。銀行要保持貸款增長，在新措施下勢將增加存款---最有效的方法是上調存款利率。事實上，近數月金管局統計的一年定存利率已微升，早前也有部分銀行以特別優惠方式如較高利率吸納存款。

整體而言，以銀行體系每日結餘逾1,600億元計，本地銀根仍然鬆動。但整個體系錢多，不代表分布平均，那些貸款增長過急的銀行，仍然有需要增加自己的存款，局部性的資金成本上調仍有機會出現。

按息如受帶動上升  將有一定心理影響

本地銀行存款利率有上調壓力，在資金成本帶動下，貸款利率包括按揭利率亦可能微升。但受制於聯繫匯率，港元存款利率難以大幅拋離美元。較可能出現的情況，是港元利率在今年底或明年初微升，但升幅將較為有限。

雖然在美息正式上升前，港息並無條件大幅上升。不過，如果明年初貸款利率(包括按揭利率)微升，將再一次提醒本地置業人士，按息不會無了期處於低位。對現時已吹淡風的樓市，調整壓力將再輕微上升。

 

貨幣供應量M2(百萬港元)
	港元	外幣	總計
1月	4,700,225	4,510,103	9,210,328
2月	4,572,805	4,529,877	9,102,682
3月	4,541,179	4,505,984	9,047,164
4月	4,571,046	4,630,905	9,201,951
5月	4,590,385	4,722,850	9,313,235
6月	4,543,265	4,676,385	9,219,650
7月	4,561,137	4,798,697	9,359,834
8月	4,591,565	4,830,222	9,421,787

資料來源：宏亞研究部、金管局

原文刊於iMoney 2013年11月2日

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