2013還有什麼新招可出

展望2013年，在美國持續量寬下，一般估計樓價會在高位徘徊。如果熱錢持續留駐香港，樓市最大的變數便是港府再推出新招壓市。問題是：政府還有什麼招數可出？

前特首曾蔭權說過，「政府要樓價升很難，要樓價跌很易」，但不見得政府真有此能力和決心。要樓價跌，不外乎壓低需求及增加供應，雖然近年招標、拍賣的土地有增加，但由賣出土地至物業落成，動輒最小4年；當局短期的壓市措施便唯有集中壓低需求。

招數重點在遏抑需求

如果以成交量而不是成交價作為標準，官方的遏抑樓市措施不能說完全沒有效果。金管局在2009年10月開始收緊按揭成數，政府亦在2010年2月開始調整「摸貨」的印花稅，這些都是當局遏抑樓市的第一批招數，但整體而言，2010年一、二手住宅註冊量仍是按年上升17%。成交量要真正回落，是待2010年底政府推出額外印花稅，及2011年中金管局將按揭成數進一步收緊後，方見明顯下調，成交量由2008年金融海嘯時的9.6萬宗回落至8.6萬宗。至2012年，政府在10月底加重額外印花稅及推出買家印花稅，全年一二手住宅註冊量較2011年再減少約三千宗。

展望2013年，低息環境持續，通脹仍有上升壓力，樓價很大機會持續上升，輿論將迫使官方加大遏市的力度。然而，一些既有措施已難以再加大力度，另一些招數雖然可「加辣」，但效果亦有限。

按揭方面，在2011年6月之後，金管局已未有再直接收緊按揭成數。部分原因是隨著樓價上升，現行「600萬以下物業方可借足樓價7成按揭」的指引，已觸及到一般換樓客的「目標價」，進一步收緊，可能會引起較大反對。

至於買家印花稅及額外印花稅，理論上可加大力度，例如買家印花稅由15%加至20%。但自買家印花稅推出兩個多月以來，似乎已成功令公司買家、非本地居民的成交大幅減少。即使加大稅率將此類成交壓至零，實際意義亦不大，反而會破壞香港簡單低稅率的形象。

招數再加辣意義不大

由於現時樓市主要參與者以用家及長線投資者為主，如果要再進一步遏抑樓市。較「有效」的方式是將一般從價印花稅率上調，增加所有置業人士的買賣成本。但此舉反彈將極大，亦與港府協助市民置業的目標互相矛盾，所以亦不太可能推出。

展望2013年，估計官方會利用上半年時間，觀察買家印花稅推出後的市場反應，料不會再有新招推出。我們亦估計，除非每月住宅成交量回升至九千宗以上水平，否則亦未必會觸動政府再出招----因為從風險管理的角度來看，如成功將成交量壓抑在偏低水平，加上按揭成數受限，即使未來樓價由高位大幅回落，銀行體系的風險亦將較上一個高峰期大為減少。

 原文刊於iMoney 2013年1月12日

100萬300呎的廉價房--條數點計？

人稱四叔的恒地主席李兆基先生，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平。四叔提出有關建議後，有長遠房屋策略督導委員會成員附和，認為構思有助解決房屋問題。

眾所周知，住宅發展成本中，地價一向佔較高比重。例如去年將軍澳一幅住宅地皮，樓面呎價4580元。近年工程費用高漲，據了解非豪宅物業建築成本約 2000元。再計算3年建築期的利息、發展商「合理利潤」等，新界區一手項目建築面積呎價動輒8000元以上，即地價佔售價逾一半。

發展商仍是大贏家
李兆基的建議，農地免補價發展住宅，300方呎，售價在100萬元左右。相信是單純計算農地購入價、建築、利息成本及發展商利潤的價格。表面看，此 是三贏方案，梁振英政府找到方法加大住宅供應，有助提升民望、農地儲備較多的發展商多了生意(雖然獲利不及一般新盤)、低收入家庭多了入市機會。但最受惠 的，估計仍是發展商。

單以「農地免補地價興建住宅」來說，本質上類似當年的私人參建居屋，發展商不會直接獲得太多好處。但一百萬元細單位(不包括補地價)的定價，卻反過來令「市區」、「豪宅」，及一般連地價項目的價格顯得較為合理。

市場上如有此類一百萬元入場費的新盤供應，不但指責發展商只會起貴價樓的聲音會減少；更可將「上車盤」與豪宅盤作更明顯的區隔。

地價以外成本再升又如何？
但計算背後，也隱藏未來更深層次的問題。現時利率偏低，發展商興建住宅的利息支出有限。未來利率一旦回升，不單利息支出佔住宅發展成本增加，此類廉價屋的售價也必須上調；連帶住戶的供樓支出也需增加。

展望未來，內地城市化刺激建築原材料價格上升的趨勢似乎難以逆轉，本地住宅建築成本似乎仍在上升軌。

另一方面，本地低收入人士的薪金似乎難有大幅上調的空間。現時在按息2厘多的情況下，低收入家庭如果購入一個100萬元物業，負擔似乎相當輕鬆。

未來如受建築成本上升及利率回升拉動，300方呎免補地價單位售價如升至150萬元；那時，究竟是要將免補地價廉價房面積進一步減少來遷就低收入家庭的負擔能力？抑或要維持最起碼的居住空間，在「免補地價」之外，引入更多的資助？恐怕此才是更令人頭痛的問題。

另一個深層次問題，是香港人的居住空間。梁振英在當選前的一系列文章，曾提及香港的人均居住面積遠低於周邊地區，希望有所改善。我們曾在此欄撰文，表示港人居住面積小，元兇就是樓價高。

如果政府接受「300呎，100萬元廉價房」的建議，等同完全接受「高樓價、居住空間小」的現實。對梁振英來說，幾乎等同放棄增加港人人均居住空間的目標，是自打嘴巴。



原文刊於信報網站 2013年1月12日

農地免補價起住宅恐不切實際

 人稱「四叔」的恒地主席李兆基，建議政府以免農地補地價方式，鼓勵發展商興建面積約三百平方呎的單位，估計價格可壓低至100萬元水平，可為多數人所負擔。

人人都知道，解決本地樓價偏高的最有效方式，是增加住宅供應。問題是知易行難，新界東北發展被質疑是興建「雙非富豪城」；市區的空置地皮要興建住宅，也往往被區內居民以「景觀／通風受影響」等理由反對，要大量地加土地供應，阻力甚大。

「四叔」的構思，表面看來是三贏方案。一手住宅售價中，地價一向佔較高比重，如果政府接受部分農地以免補價方式發展成住宅，可大幅壓低售價。如果有關農地 真的如「四叔」所言，早已荒廢，估計以環保為由反對發展的阻力不大，政府可透過有關計劃，增加住屋供應。當然，恆地作為其中一個持有大量農地的發展商，不 但可多做生意，也免卻了與政府談判補地價的麻煩。

構思與私人參建居屋雷同
深入一點看，「非住宅地皮以免地價方式改作住宅發展」，必然要限制一手，甚至二手買家的資格，否則此類廉價住宅，反會成為炒家套利途徑。當然，如果引入買家入息、資產等限制，「四叔」的建議便雷同「私人參建居屋」。

以發展商的角度看，過去參加私人參建居屋，雖然樓價受限，不會由此獲得厚利，但也算「密食當三番」的生意。在旺市時，發展商銷售新盤已忙不過來，自然不會 去爭取參建居屋此類薄利多銷的生意。但現時每年可推售的一手樓數量有限，而且在買家印花稅推出後，來自內地的跨境置業需求暴跌，新盤銷售對象以本地購買力 為主，開價趨向「理性化」。厚利不再，薄利多銷的業務吸引力回升。

現時房委會本身覓地困難，官方興建的居屋規模也有限，自然輪不到私人發展商參與。「四叔」的如意算盤是，部分發展商（包括恆地）手上有地；與其讓地皮曬太陽，等待不知何年何月規劃改變用途、完成補地價等手續興建私樓。不如爭取以免地價方式興建另類居屋。
對「合資格準買家」（估計與現時白表資格雷同）來說，「大約一百萬元」的價格，可能十分吸引。畢竟現時鐵路沿線「上車盤」的入場費已升至300萬元水 平，100萬元上車盤早已絕迹；甚至由房協發展的置安心項目綠悠雅苑售價也要由240萬元起。以100萬元，9成按揭，30年還款計，月供可低至 3,394元，應為絕大多數家庭可以負擔。

三百呎住宅，面積仍偏低
「四叔」發言之後，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉表示有關建議可以考慮。但政府要採納有關建議，仍需處理不少問題。市區劏房有價，年輕人願意居於百餘 呎的空間，其中一個原因是市區劏房至少為租戶省下了上班的交通費用及時間。現時發展商持有的農地，多數位於郊區，更可能偏離鐵路車站；即使發展成免地價的 廉價屋，對低收入家庭來說，未來交通負擔仍然沉重。此外，對住戶來說，置業較於租樓，總是涉及較長期的負擔。300餘呎（未知是實用或建築面積？）的空 間，對單身人士來說或可將就，卻未必適合二人以上家庭。萬一有關建議真被採納，此類免地價廉價房，未來或會引伸不少社區問題。

原文刊於經濟日報網站2013年1月9日

2013轉按比重料上升

展望2013年樓市，由於政府出招遏抑，住宅成交量料會在低位徘徊，轉按、加按比重則會增加。

過去數年，業主轉按的目的多是因應當時新造按息較低，轉按可節省供樓支出。但近兩年按息基本持平，展望未來，轉按的動機將可能有變。

現 時「上車盤」的入場費上移至三百多萬元水平，年輕一輩想置業亦難以儲蓄首期，父母將物業加按、轉按套現，可協助子女入市，此類按揭比重料增加。在香港百餘 萬個私人物業中，仍有按揭欠款的約佔四成，其餘六成已供滿；上車盤樓價愈來愈高，迫使部分持有物業的父母，不論物業供滿與否，將以加按、轉按套現方式，協 助子女籌集首期。

從利息角度考慮，按揭利率遠低於其他貸款，以加按舊物業方式套現，利息支出比借入高息二按的為低。但置業人士必須留意，此方案會增加按揭槓桿倍數，在考慮未來利率有可能回升時，宜以更穩健的方法應對，例如將「按息加兩厘」時，供款總額亦應控制在月入五成之內
原文刊於晴報 2013年1月8日

乾升下的理性預期

政府、金管局在近兩三年接連出招，雖然樓價未見回落，但卻成功壓下樓市交投。在風險管理的角度來說，不可以說有關措施全無效果；但另一方面，壓低成交量，亦令市場生態大變，令後市更難預測。
以風險管理角度來說，如當局認為未來數年樓價會出現明顯跌幅，為了減少對金融體系的衝擊，「壓低成交量」不失為其中一個方法--在高位入市的人少了，未來樓價即使大幅回落，由於在高位的成交量不多，負資產問題亦不虞大規模爆發。
但要留意的是，成交量低，亦令市場生態改變，過去一些行之有效的樓市指標，開始失去作用。以近10年的數據來說，在2010年之前，大致上成交量與 成交價是同向的，扣除2004年樓市剛由低位反彈不計，樓價要有兩位數字的升幅，二手年成交量要達十萬宗以上，如2007、2009、2010年。
成交量受壓  樓價仍上升
而港府及金管局在2010年下半年起陸續推出額外印花稅(SSD)及收緊按揭指引，結果是2011年開始，二手成交量明顯回落。以2011年7.5萬宗的成交量計，在近10年屬偏低，但樓價卻錄得9.4%的顯著升幅。
更明顯的是2012年，樓價勁升20%，但估計全年二手註冊量只得7.萬宗左右，亦是偏低水平。
簡單來說，在官方措施之下，出現較罕見的「成交量跌、成交價升」現象。過去，此類情況叫「乾升」，亦即只有少量成交創新高，意味購買力未能跟上樓價升幅，會是一個樓價調整的訊號。但此訊號在2011年後開始似乎已見失效：在成交量偏低的情況下，樓價持續上升。
先鄭重聲明，我們不是說：未來即使成交量低，樓價仍會上升。我們的意思是：現時已不可由成交量判斷樓價是否過高。
偏低成交量的理性預期
原因在於， SSD不單令投資者的買賣少了，對自住用家也有一定的影響。對換樓客來說，沽出自住物業，另購新單位，情況會由「持有一個可隨時沽出，不需支付額外印花稅 的物業」，變成「持有一個單位，三年內沽出，不論升跌，要支付賣價10-20%額外印花稅的物業」，財務自由度下跌。
加上過去幾年申造H按的業主，現時供樓利息仍在1厘水平，換樓後新取用按揭利率會升至約2厘水平，意味新居按息開支急增，亦會降低用家換樓意欲。
此中的自然發展便是：物業發展商將主導市場成交， 物業代理行將以一手成交的比重增加，而二手欠缺在「高位換樓」的客源下，很難想像可以將價錢再推高而叫市民入市，另一邊廂，一手市場沒有「國內同胞」去 貨，銷情將肯定不如2012，今天仍樓市積聚的好友，是否如股市般的超買，又或者今天己是一個嚴重超買期？

原文刊於信報網站 2013年1月5日

回應唐榮---再論供樓負擔

 《經濟日報》「專家樓論」的主筆唐榮，早前以新近的二手平均樓價、家庭收入及1997年高峰期的數據比較；指出雖然現時樓價已超逾97年，但由於同期居於私樓家庭收入上升幅度較高，樓價再升13.5%，才是真正超逾97年了。（見「距歷史高位 尚有13.5%升幅」）
上述標準，稱為「樓價與家庭收入比率」；一直是比較樓市是否過熱、是否超逾負擔能力的重要參考指標。表一是根據唐榮的數據製作，可簡單比較現時與上一個高峰期的樓價與家庭收入比率。
換言之，如果以「樓價與家庭收入比率」為準，上一個高峰期，二手平均樓價升至相當於私樓家庭月入的174倍；而現時數字為153個月。如收入中位數不變，樓價要再升13.5%，樓價與家庭收入比率方會與1997年持平。
當然，有關數據不應該視為一條「死綫」，不是說現時樓價只要在升幅低於13.5%就一定安全，不虞大跌。相反，也不應解讀為「樓價再升13.5%，便會掉頭回落」。
樓按負債比趨近97高峰
作為按揭業內人士，我們有類似的指標，主要考慮平均按揭貸款額與家庭收入的比率（樓按負債率Mortgage Dept Leverage MDL）。1997年7月，每宗住宅按揭平均按揭貸是213萬元，2012年11月是281萬元，升幅31.9%，高於同期二手平均樓價，升幅輕微略後於 收入增長（平均按揭金額增幅較樓價大，主要原因是按揭數據包括一手樓，而一手樓升幅較二手樓大）。
但要強調的是，在樓價與家庭收入比率及樓按負債率之外，要討論現時樓價是否如1997年一樣，脫離基本因素，必需要考慮利率。表二是對MDL及供款負擔比率（Debt To Income ratio, DTI）的一個簡單比較：
供款負擔大幅低於97年
簡單而言，現時平均按揭額大約是居於私樓家庭年收入的7.8倍，1997年中是8.1倍。平均按揭金額要再上升4%左右，MDL會與1997年持平。但考 慮到現時按息偏低，雖然平均按揭額較1997年高，但實際供款金額較1997年為低，加上收入中位數上升，DTI更較97年中大幅回落。
我們曾經指出，以風險管理角度考慮，MDL是較DTI更合理的工具。一個家庭透過按揭購入單位，不應只考慮供款佔月入比重，更應該考慮按揭總額相對於收入的比率。原因是按息不會永遠偏低，如收入未見上升，而按息上調，入市時只考慮DTI，便會跌入多借的陷阱。
硬幣有兩面，樂觀來看，即使樓價帶動平均按揭額再上升2成，由於按息偏低，供款佔一般家庭收入比率仍會維持在50%水平，以過去香港的經驗，仍在香港人「捱得起」的範圍。
硬幣的另一面是：現時香港人供得起遠高於1997年的平均按揭金額，主要原因並不是收入明顯上升，而是息低。一旦按息上調，平均DTI將急升，在供樓的業 主，供款開支佔收入比重會上升；而未入市的，亦會因供樓開支高而放緩入市步伐。問題在於，按息上升的時機，完全在我們掌握之外。此會是未來幾年樓市後向的 一大隱憂。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月2 日

再推夾屋的啟示

早前房協高層表示，如樓價持續上升，會研究再推出夾屋。其實「夾心階層」的概念十分有趣，夾屋計劃由出現至消失，到近日才被提起，其實反映不少樓市問題。
夾屋的全稱是「夾心階層住屋計劃」，於1990年代推出；亦即以「夾心階層」為銷售對象的資助房屋。所謂夾心階層，指的是當時既不合資格購買居屋，也難以負擔私樓的一群人。當時有資格申請夾屋的家庭，月入限制在6萬元以下。
早前居屋及置安心計劃，白表申請資格的家庭月入上限是4萬元。房協現時房協表示有需要時研究再推夾屋，意思應該是月入4萬以上家庭，既沒有資格購買居屋/置安心單位；但要購買私樓，仍是力有不及，有需要再為此階層人士推出夾屋計劃。
樓價升幅高  夾心階層再現
現時要推出夾屋，不能說完全沒有理據，夾屋在90年代推出，第一個項目1995年落成，現時平均樓價早較1995年上升逾倍，家庭月入中位數在期內當然升不了一倍。以「樓價與收入比率」作為標準，「夾心階層」的確已再次大量出現。
不過，現時按揭利率偏低，一般按息低至2.1厘，較90年代中約8厘水平為低。以「供款負擔」計，假設家庭月入及樓價都一樣，現時一個家庭的按揭供 款開支遠低於90年代中期。現時說夾心階層難以負擔樓價，需要官方資助，問題可能出在首期。樓價上升，私樓「上車盤」標準上移至400萬元水平，以7成按 揭計，首期需120萬元，對月入僅僅超逾4萬元的家庭來說，的確難以應付。
月入6萬為限  9成家庭合資格
但「夾心階層」是否需要資助才可入市是一回事，「夾屋計劃」作為泡沫化指標又是另一回事。參考舊有夾屋標準(月入6萬作為界線)。根據統計處數 據，2012年第三季，月入6萬元以上家庭，只佔香港戶數10.5%。根據官方數字，約9成家庭月入在6萬元以下。如果當局真的再推夾屋計劃，而家庭申請 資格的月入限制仿照舊制，維持6萬元，意味單計月入，有9成家庭符合資格申請不同類型的資助房屋。(當然，夾屋計劃在月入之外，會有資產限制、以及申請人 在指定年期內不曾擁有物業)。「9成家庭合資格申請資助房屋」，反映本地樓價的確已脫離多數家庭的購買力。
以香港的房屋土地結構，政府當然不可能真的資助9成家庭置業。參考90年代的夾屋，亦只是有限供應的抽獎遊戲，用來安撫夾心階層。歸根究底，要解決 白表家庭，甚至是夾心階層此類中高收入家庭都難以置業的問題，最王道的方法是增加供應，而不是架床疊屋的增加不同類別的資助房屋。

原文刊於信報網站 2012年12月29日