再推夾屋的啟示

早前房協高層表示，如樓價持續上升，會研究再推出夾屋。其實「夾心階層」的概念十分有趣，夾屋計劃由出現至消失，到近日才被提起，其實反映不少樓市問題。
夾屋的全稱是「夾心階層住屋計劃」，於1990年代推出；亦即以「夾心階層」為銷售對象的資助房屋。所謂夾心階層，指的是當時既不合資格購買居屋，也難以負擔私樓的一群人。當時有資格申請夾屋的家庭，月入限制在6萬元以下。
早前居屋及置安心計劃，白表申請資格的家庭月入上限是4萬元。房協現時房協表示有需要時研究再推夾屋，意思應該是月入4萬以上家庭，既沒有資格購買居屋/置安心單位；但要購買私樓，仍是力有不及，有需要再為此階層人士推出夾屋計劃。
樓價升幅高  夾心階層再現
現時要推出夾屋，不能說完全沒有理據，夾屋在90年代推出，第一個項目1995年落成，現時平均樓價早較1995年上升逾倍，家庭月入中位數在期內當然升不了一倍。以「樓價與收入比率」作為標準，「夾心階層」的確已再次大量出現。
不過，現時按揭利率偏低，一般按息低至2.1厘，較90年代中約8厘水平為低。以「供款負擔」計，假設家庭月入及樓價都一樣，現時一個家庭的按揭供 款開支遠低於90年代中期。現時說夾心階層難以負擔樓價，需要官方資助，問題可能出在首期。樓價上升，私樓「上車盤」標準上移至400萬元水平，以7成按 揭計，首期需120萬元，對月入僅僅超逾4萬元的家庭來說，的確難以應付。
月入6萬為限  9成家庭合資格
但「夾心階層」是否需要資助才可入市是一回事，「夾屋計劃」作為泡沫化指標又是另一回事。參考舊有夾屋標準(月入6萬作為界線)。根據統計處數 據，2012年第三季，月入6萬元以上家庭，只佔香港戶數10.5%。根據官方數字，約9成家庭月入在6萬元以下。如果當局真的再推夾屋計劃，而家庭申請 資格的月入限制仿照舊制，維持6萬元，意味單計月入，有9成家庭符合資格申請不同類型的資助房屋。(當然，夾屋計劃在月入之外，會有資產限制、以及申請人 在指定年期內不曾擁有物業)。「9成家庭合資格申請資助房屋」，反映本地樓價的確已脫離多數家庭的購買力。
以香港的房屋土地結構，政府當然不可能真的資助9成家庭置業。參考90年代的夾屋，亦只是有限供應的抽獎遊戲，用來安撫夾心階層。歸根究底，要解決 白表家庭，甚至是夾心階層此類中高收入家庭都難以置業的問題，最王道的方法是增加供應，而不是架床疊屋的增加不同類別的資助房屋。

原文刊於信報網站 2012年12月29日