按揭還款期的限制

按揭是分期償還的貸款，銀行對於按揭合約的還款年期，有一定的限制。很多年之前，香港一般銀行都會規定，按揭還款期的上限是30年，而還款期加上抵押物業的樓齡，上限是40年；換言之，在很多年之前，一個樓齡21年的物業，理論上只可申造19年的按揭。

後來，隨著市場上主流屋苑樓齡漸長，開始有銀行推出「藍籌屋苑」的概念(簡單來說，成交量高，流通率高的就算是藍籌)，凡屬「藍籌」之列的屋苑，按揭年期加上樓齡的限制可較其他屋苑寬鬆。銀行此舉，目的自然是多做生意。其後的發展，是銀行逐步放寬有關限制，根本已沒有「藍籌」與否的分別，部分銀行內部的指引是：樓齡加上按揭年期不逾70年即可。「藍籌」屋苑餘下的主要優勢，只是一般按揭申請未必需要驗樓，而「非藍籌」屋苑，尤其是樓齡較高的單幢樓、唐樓，銀行往往會要求有較詳細的驗樓報告，才會批出按揭。

按揭年期的另一個限制是還款期加上借款人年齡，一般的限制是65至70年。如果一家銀行有關限制是70年，即一個50歲的借款人，最多可獲批20年還款期的按揭；如果年齡是60歲，理論上的最長的按揭年期是10年。

另外，如果物業是聯名持有，不同銀行對於「借款人年齡」會有不同標準。常見的包括：以年輕者為準，或以收入較高者為準。以後者為例，如果銀行對「還款期+借款人年齡」限制是70年；一對父子聯名持有的物業，如果父親收入較高，而年齡是55歲，二人申請按揭，則按揭年期最長為15年。

另外要注意的是，還款年期的調整，在銀行批會時，及按揭取用後，都會有其特定影響，詳情下周再談。

原文刊於信報網站 2012年3月11日

宏亞高成數按揭介紹

金管局對於銀行承造按揭有多種指引，包括一般住宅物業的按揭成數上限是樓價7成。如果要申造樓價7成以上按揭，一般人會想到半公營的按揭證券公司的按揭保險；但在市場上，其實亦有其他私人公司，提供類似的按揭產品。其中之一，便是按計劃公司的母公司，宏亞集團。

按計劃執行董事王永偉表示，宏亞集團過去曾為負資產業主提供樓價140%的按揭計劃，方便負資產業主轉按減少利息支出。其後亦曾提供物業估值95%、99.9%及90%等不同成數的高成數按揭產品。

「現時按計劃獨家代理的宏亞高成數按揭，形式類似按揭保險，而不是第二按揭。

按揭成數上限為樓價9成，年期最長可達30年，亦會收取與按揭保險費類近的參與費。現階段宏亞提供的高成數按揭，會跟隨金管局的按揭指引，例如只接受600萬元以下物業申請。而對於取用宏亞高成數按揭的借款人來說，在按揭契及土地註冊上，都只會以一宗按揭的方式處理及登記。」

「我們相信，宏亞高成數按揭產品可為需要七成以上按揭的借款人，提供多一個借款的途徑及批核機會。」

王永偉又指，除了一般的高成數按揭申請，現時準買家亦可透過按計劃，向宏亞取得高成數按揭預先批核，免卻簽訂買賣合約後，又未能成功申請按揭保險的憂慮。

如欲了解宏亞高成數按揭的詳情，可致電獨家代理按計劃熱線 2161 1369查詢。

政府換屆 樓市變數大？

2012年樓市存在眾多變數，其中一項是政府換屆。在截止提名後，有三 位正式候選人，扣除自認無當選可能的何俊仁先生，餘下兩位熱門的特首候選人。當中，梁振英先生被視為董特首年代，8萬5建屋目標的政策推手，梁先生在宣講 政見時，房屋政策亦是重中之重，予人梁氏上台，可能大幅度增加各類型住屋供應的感覺。另一位熱門，唐英年先生，受到較多大地產商支持，似乎不會推出太多不 受大商家（主要是地產商）歡迎的政策。

以上所說，其實是一般人對兩位候選人的「印象」。事實上兩位熱門都已公布有關房屋土地政策的具體政綱；都將重點放在增加公營房屋，而較少提及私人物業市場。

料房屋政策不會有太大差異

但我們認為，不論是社會對兩位熱門的有關印象是否合理；甚至3月25日是否出現流選而出現新一輪提名及其他候選人。未來特首的房屋政策，其實不太可能因當選人是誰而有太大的差異。

一般人的意見可能認為，未來特首如果廣為地產商接受，較可能維持偏向緊縮的土地供應政策：相反，如果未來特首有類似董建華先生的思維，可能會採取 「增加土地供應，降低企業成本」的策略，甚至會主動推低樓價。我們卻認為，未來特首在房屋土地政策上雖然有一定的自由度，但自由度未必如外界想像般大。

其中一個因素，本市一個老掉牙但反映真實的說法：「董特首某程度上是因為樓價下跌而被迫提早下台；有前車之鑑，未來的特首不會主動推跌樓價。」我們 認為以上說法仍相當有理。即使現時市民（尤其是年輕人）認為樓價過高，難以置業；但未來特首都難有「大幅推低樓價」的「豪情壯志」──一旦樓價在政策及外 圍因素影響下出現過急過大的跌幅，民意隨時反過來指責官方。

其次是本地一眾大財團的影響，即使特首認為樓價的確太高，真心希望推低樓價；但出於政治現實（大財團的影響力及意見往往直達中央，可能比特首更容易接觸最高領導人），在施政時都難以不顧及大財團的利益。

中央不願看到太突然變化

最後是中央政府的觀點。表面看，房屋土地政策非關國防外交，應該是香港自治範圍內的問題。但現實中，特區政府不可能不在意中央政府的觀點。最近的例 子是去年6月，樓市成交量及成交價高企，相當多的意見認為應以復建居屋解決問題，但港府一直表示不考慮。6月份港澳辦主任王光亞訪問香港，多次表示關注香 港房屋問題，轉訪澳門時，王主任更盛讚澳門已開始動手處理居屋問題。結果是港府政策180度改變，宣布將復建居屋。故事說明，中央即使沒有直接干預或指 令，高層官員的意見仍然會為港府帶來壓力，甚至改變政策方向。

暫時來說，我們預期未來一段時間，中央追求的目標，仍然是全國範圍內（包括香港）穩定發展的經濟增長；不會願意看到有太突然的變化。如果有關分析沒 有太大偏差，中央不會鼓勵香港新一屆政府在各方面有太戲劇性、或根本的變化。未來不管是誰出任特首，在管治風格上可能有一定不同，但基本方向不會大變。

反映在樓市上，較可能出現的情況是：今年樓價如居高不下，官方維持較寬鬆的土地供應；如果樓價在外圍因素影響下回落，官方便略為收緊土地供應。至於 今屆政府已說會推出的置安心、復建居屋等會維持下去，但一方面是現實中土地難求，另方面有中央的關顧；數量不會因特首不同而有太大變化。

原文刊於經濟日報網站 2012年3月7日

H按難再成主流

早前市場傳出，部分銀行微調拆息按揭利率，以牌價看，部分銀行的拆息按揭(H按)計劃，利率已比一般的最優惠利率按揭(P按)計劃為低；但筆者估計，H按雖然不會完全消息，但已難以重回2011年般，一度成為市場主流的風光歲月。

現時最平的拆息按揭，牌價是H+2.2%，市場部分銀行可為優質客戶提供約H+1.8%的息率，以現時一個月拆息約0.3厘計，按息在2.1厘水平，的確比最平的P按利率約2.25厘水平為低，但實際的息差只是15點子。比起去年初H按與P按利率逾1厘的息差，不可同日而語。

銀行會為H按提供鎖息上限(CAP RATE)，以減低借款人的風險。去年一般拆息按揭的鎖息上限大致較P按利率高0.25厘，但現時H按的鎖息上限卻較P按高0.5厘左右。

以賭博比喻，去年初，選擇H按，穩贏逾1厘，即使拆息急升，輸都是0.25厘。現時選擇H按，贏是贏0.15厘，輸是輸0.5厘。除非借款人預期拆息本身下跌，否則選擇H按的動機較去年大打折扣；此外，現時仍有提供H按的銀行，H按回贈一般較P按為低。在此情況下，除非減息戰持續，令新批H按的條件改變，否則選用H按佔新取用按揭數字，難以回升至一成之上。

原文刊於晴報2012年3月6日

樓按律師如何「出古惑」?

上星期筆者提到，銀行有一份「認可律師樓」名單，只接受名單上的律師樓處理按揭契；背後有風險管理的因素。有網友認為其實是利益推使，筆者不排除有人上下其手以交換利益的可能性，個別銀行職員或涉及瀆職及舞弊成份。現時銀行基本上是以制衡方式去應對，有機會或可撰文一提。

回說「認可律師樓」話題，香港實行的是土地登記制度，在交易完成當天至最長30天內，樓契出現一個登記真空期，如果律師樓或其職員「出古惑」，銀行及買家均蒙受損失。舉例來說，在一宗買賣中，買方(甲)，與業主(乙)達成交易。如果乙的物業按揭仍未供滿，甲的代表律師會向乙的按揭銀行借契，以完成買賣合約。

同時如果甲要向銀行申請按揭，其代表律師便需要在有關銀行的認可名單內。原因在於，手持樓契的律師有潛在風險濫用其「受託人」的身份。

一般按揭操作，律師樓在樓宇成交當日(或之前)，收到銀行按揭貸款的支票或直接過帳予律師樓。再由律師樓付予賣方的代表律師。而不法操作包括：a)律師將支票入帳套現後捲款而走；b)律師或處理文件的職員冒認買方 (債仔)，向多家銀行同時申請按揭，然後同樣將套現的款項捲走。

在第二種情況，如果買方(債仔)是被冒充簽名的，本身不需要負上法律責任，而被騙的銀行們，便會出現損失。相反，在第一種情況，買方(債仔) 的簽名沒有被冒簽，但款項被律師取走，未能按時完全交易，銀行及買方(債仔) 都出現損失。

為減低風險，銀行才制訂認可名單及設立內部分級制；一般來說，銀行要求律師樓於律師公會須具備足夠專業賠償額、良好索償紀錄、以合夥人方式營運等，作為名列「認可名單」的基本條件。
對市民而言，他們跟律師行的關係並非只是幾千元的全包服務，而是同樣面對受託人瀆職的風險。銀行的認可名單機制，對借款人亦是一重保障。

至於有網友提及，銀行只要將款項直接交予賣方，就可免卻「律師出古惑」的問題。但物業買賣涉及眾多帳目的核數，一般人可能欠缺能力處理，在制度內有獨立及公正的第三者作調停，似乎是於交易各方都可接受的方法。

按揭是以樓房作抵押(collateral)的借貸行為，貸款人要充份肯定磚頭的完整性，免得影響其將來的行使力(enforceability)，律師行提供完善抵押行使力的服務，但也蘊藏其濫用及舞弊的風險可能。

原文刊於信報網站 2012年3月4日

不同銀行處理銀主盤的策略

按揭是以物業為抵押的貸款，當借款人斷供按揭時，銀行便有權收回抵押品，將之拍賣，並抵償拖欠的金額。如果拍賣所得高於未償還金額，借款人可取回多出的部分。

值得留意的是，不同銀行對「拖欠款項」及「拍賣抵押品」會有不同的計算方式及政策；而不同的計算方式，對拖欠款項的借款人，會有很不同的影響。

貸款是有利息的，當一名借款人斷供按揭時，銀行除了會計算借款人欠下多少本金，亦會計算他欠了多少利息。而不同銀行的計息標準，是會影響欠款人最終有多少拖欠款項。

就筆者所知，多數外資背景的銀行，會以90日「斷供後截數」(non-accrual)的方式計算欠息。即是一筆尚欠100萬元的按揭，最多只會計算90天的利息。即使銀行最終要一年後才完成收樓、拍賣的手續，欠款上限都是100萬元本金+90天利息。

而部分本地銀行，政策是「斷供後由 180天到365天截數」，即一筆尚欠100萬元的按揭，最多可能會計算365天的欠息。

兩種政策各有其原因，外資行背景多數令他們認為是債仔斷供、破產都是可計算的風險，而且外國環境，樓價偏向平穩。面對拖債，此類銀行的取態是盡早處理拖欠。只計拖欠還款的債仔90天息，背後的理由不是外資行較「仁慈」，而是現實需要。一旦持續計算利息，但收回物業後，最終因拍賣價不理想，而債仔又告破產，多計的利息會出現撇帳。為免太多撇帳，寧可現實一點，只計90天息。

因此，外資行一旦收回物業，多數會斬纜計數方式，立即以市價賣樓。

本地銀行的文化背景卻不同：本地按揭斷供、破產的情況較不常見；而且可能受「長線樓市必升」的信念影響。本地銀行有時收回物業後，亦會待市況好轉才安排物業拍賣；而坐盤的利息成本，便可以用「計息一年」的方式收回。兩種取態，反映兩地樓市的生態完全不同。

如果借款人斷供後，樓價持續下跌，則外資銀行的做法(較早截數、盡早拍賣)，會對借款人較有利。相反，本地行的做法(計算較長時間的欠息、視乎市況拍賣)，會在升市時減少斷供借款人的損失。

值得留意的是，上述不同銀行的取態，並不會在按揭契或貸款確認函(facility letter)內出現；只會在借款人斷供後才會獲銀行知會。

原文刊於 iMoney 2012年3月3日

月入不足3萬的置業夢

樓市成交量回升，個別屋苑再出現破紀錄高價成交，一家地產代理發表報告，指去年第4季，居於私人住宅的家庭月入中位數創新高，加上樓價輕微回落，令供樓負擔比率跌至一年新低。

月入不足3萬 可負擔什麼物業？

按有關標準，現時「一般家庭」以「一般按揭條件」，供一個「一般物業」，負擔只是月入三成多，不足四成。有關代理行計算的準則：以一個500呎單 位，承造7成按揭，以最優惠利率的按揭息率2.8厘，還款期20年，及1月份本地住宅平均呎價5,628元計算，每月供款约10,728元。而去年第四季 居於私人物業的家庭每月入息中位數的29,500元，即供樓支出佔家庭收入約36.4%。

有關報告在計算上完全沒有問題，只是個別的數值假設會有不同的影響。我們認為問題是，套諸於現實，究竟一個月入2.95萬元的家庭，以月入36.4%供樓，可負擔的物業究竟是什麼？有關情況正反映以供款比率去衡量負擔能力的謬誤。

月入2.95萬元的家庭，以2.8厘息供樓，還款期20年，而供樓負擔在36.4%的話。即按揭額為197萬元左右，七成按揭計，樓價約281.4萬元。此價位大概可在將軍澳這個新市鎮，負擔一個500餘呎，樓齡10年的2房單位的供樓開支。

統計採用「居於私人物業的家庭每月入息中位數」，數字已撇除居於資助房屋的家庭，數值已偏高。但套於現實，一個居於私人物業，月入中等的家庭，可以較輕鬆負擔的，便是過去被視為「上車級」的物業。即使是中等收入，都要面對「住得偏僻」／「住得的骰」的居住環境。

如果入息不變，又要住得較好一點，可透過提高供款比率，即住戶可將每月按揭支出上調。

用月入5成供樓又如何？

過去香港人喜歡以「極限」方式供樓，即每月按揭供款佔月入50%的方式供樓。以上文提及的報告的同一標準，即「承造7成按揭，以最優惠利率的按揭息 率2.8厘及還款期20年」，一個月入2.95萬元的家庭，按揭供款負擔佔月入50%的話，按揭借款的上限約271萬元。以7成按揭計，即樓價上限為 387萬元；在香港島，可選擇的大屋苑不多，包括樓齡35年的南豐新村不足500呎的2房單位，九龍可選樓齡約8年的長沙灣「四小龍」2房戶。

在上調按揭支出後，一個月入2.95萬元的家庭，如果有116萬元的首期（約3年多的收入），又願意將月入一半用於供樓，選擇的確多了。但如果要住 港島，代價便是物業樓齡會偏高，面積要縮小。如果要住九龍，在居住面積上，比起原先281.4萬預算時可負擔的將軍澳2房單位，也沒有實質改善。但作出以 上選擇，代價便將個人負債推至最高位，而因人工增長不足，就只有長命債、長命還，一旦利率回升或失業，情况將令人擔心。

現實與理想總有距離

此便是現時香港樓市的現實：看很多數據，情況似乎不差，在供樓負擔偏低的情況下，樓價甚至仍有上升的空間。問題是，千辛萬苦爭到的並不是一個理想的 居往環境。現任行政長官曾蔭權先生曾建議本地父母多生兒育女；但一個月入2.95萬元的「一般家庭」（重申：此是指一般居於私樓的家庭，收入已較高），實 際上可負擔的就是2房小單位。要生兒育女，要不是父母一方離開職場照顧子女（代表收入下跌），要不就是聘請外傭（代表一家幾口連外傭要住在小單位內）；想 一想也令人卻步。

現時以簡單的數據看，樓市較難下調，甚至有再上升的基礎。但以考慮家庭及個人的觀點看，雖然供樓負擔是偏低，但遠遠不足以令港人擁有一個令人滿意的居住環境。

原文刊於經濟日報網站2012年2月29日