高成數二按的負擔

近年一手發展商每每利用二按安排吸引買家，一般1+2的按揭組合，成數可達樓價9成；早前有發展商推出樓價35%的二按，配合標準按揭成數6成，買家如選用二按安排，首期可低至樓價5%。有意見便認為此類安排，可能令買家負擔過高，究竟實情如何？

首先要強調的是，發展商的二按並非完全沒有監管，事實上，根據金管局今年2月發出的指引，可以說包括二按在內的高成數按揭組合，對買家的財政實力有更高的要求。只要按揭融資的總成數高於標準按揭2成，對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。

以一個樓價700萬元物業，按揭成數6成，即借款420萬元的個案為例，買家如未持有/擔保其他按揭物業，其供款與入息比例上限不可高於月入50%，而在 按息上升3厘後，供款不可逾月入60%。如果按揭年期是30年，現行按息是2.15厘，420萬元按揭月供是15,841元，而月入要38,222元才可 通過壓測，實際上的供款負擔是41.4%。

二按對借款人要求更嚴格
再以一個樓價442萬元的物業為例，一按6成為265.2萬元，30年期，利率2.15厘；再有二按35%,154.7萬元，首4年月供P-3.1厘，即 2.15厘，其後月供P+0.75%（如P不變，即6厘）。總貸款額是419.9萬元，接近上述700萬物業6成按揭的貸款額。在首4年，月供為 15,837元，二按優惠期完，如最優惠利率不變，月供為19,278元。由於借款總成數高於標準按揭2成，在現行按息下，月供不可高於月入45%，如果 按息升3厘，供款不可逾月入55%。簡單來說，借款人月入要達48,961元，才可借入一、二按。如利率、月入不變，一、二按在優惠期後，供款總額為月 入39.4%，較申請貸款總額接近的6成一按更緊。

順帶一提，如果有關買家本身已有一個物業在供，再申請上述一、二按，那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入35%，按息加3厘，不可逾月入45%。簡單來 說，現時要申請高成數按揭，只要按揭總成數高於標準2成，便要用更嚴格的標準去進行壓力測試，沒有一定財力，根本不可能獲批相關按揭。在壓力測試更嚴格的 情況下，亦不應存在負擔過高的問題。
當然，上述討論的，都是銀行知悉、同意的高成數按揭組合。如果是業主未經銀行同意借用的二按，有關貸款機構不會跟隨金管局的壓測指引，會否為借款人帶來更高的負擔，便不在此論了。

原文刊於經濟日報網站2015年9月16日

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