港版次按危機？

知名投資者及博客提及，香港樓市有大量涉及財務公司的三、四按，並一度預言細價樓狂潮將在數月內爆煲。數年前美國金融海嘯肇因於次按危機，香港的三、四按究竟有多嚴重？是否足以引發一場資產調整？

首先需要強調的是，三、四按不一 定是次按。所謂次按（Subprime Mortgage）是指，信用狀況較差之借款人的物業貸款；2008年之前，美國金融機構提供此類貸款，某程度上是美國政府鼓勵的結果。最終大量根本無力 負擔供款人士入市，而次按又在證券化後包裝為不同衍生工具發售，最終連鎖效應引發金融海嘯。

向財務公司承按 息率較銀行高
香港當然也有信用狀況較差之置業人士，如果他們未能在銀行取得貸款，往往會轉向財務公司申請按揭；此類按揭的確帶有次按的特性-借款人信用狀況較差、拖欠供款的風險高，利率亦會較一般銀行按揭為高。

不過此類按揭佔市場比重一向不 高，近年亦未見此類置業人士需求上升。近年財務公司如雨後春筍湧現，真正的原因，是當局收緊銀行的按揭；例如購買$1,000萬以上物業，銀行按揭成數便 只有五成。部分買家為減少首期支出，在向銀行承造五成按揭之外，便有充足動機向其他財務公司取得二按（至於是否獲一按銀行同意，那便是另一回事）。而所謂 大幅增長，亦只是相對於過去數字。根據統計，三按以上的貸款宗數，去年仍不足千宗，相對於本地房地產市場的規模，就算全數出現拖欠，亦不足以引發大規模調 整。

值得留意，為了減少首期（又或置業後重新增加現金比例）而向財務公司借貸的人，並不必然是信用狀況較差之借款人。

須承擔貸款風險 不會盲目借款
美國當年次按獲官方鼓勵（例如半 官方的機構樂意購買次按證券），風險由市場分擔（結果最終亦幾乎拖垮市場）。相對而言，香港提供二、三、四按的財務公司都需要直接承擔貸款風險，他們仍需 計算借款人的還款能力-一旦二按借款人破產，物業需要拍賣抵債，一按銀行將優先取回欠款。在此遊戲規則下，不見得提供二按的財務公司會盲目借款。

另外，有部分財務公司安排的「按 揭」，實質只是以物業抵押的短期貸款。例如年息接近20厘的貸款，以物業抵押之餘，據了解，還款期可短至數個月，整個設計主要為滿足業主短期周轉的需要。 此類貸款存在，顯示部分業主的確視物業為提款機，更甚者，部分物業1年內可能進行多於一次的套現；但亦表示，一旦業主出事，多於一宗的按揭，亦只會影響一 個物業。

總括而言，三、四按的存在，不一定代表借款人負擔能力有問題。不足千宗的三、四按，亦不見得一定會對樓市帶來嚴重影響。

原文刊於置業家居2015年2月28日 

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貸款市場生態失衡

市場上有意見認為，今年的住宅按揭取用數字回落，銀行按揭戰可能轉趨激烈，按息可能下跌。早前我們指出，情況 未必如此「理想」；信用卡的轉期貸款金額及比率近年持續下跌，但利率卻持續上升；在類似的寡頭定價機制下，按揭利率同樣有上升的可能。事實上，信用卡貸款 與按揭市場的互動，遠較一般人意識的更深遠。

我們曾提及，信用卡「應收帳總額」持續有可觀增長，2012年第二季增長率達13.5%，季度數字達987億元。但此數字對銀行來說是「好睇唔好食」；不 計向商戶收取的手續費，真正可為銀行帶來利潤的是「轉期帳款」，2012年第二季為192億元，轉期比率為19.5%；即市場上每100元的簽帳，只有 19.5元未清償款項，成為「信用卡借款」，需支付利息。

在10年前，「轉期比率」曾高逾50%，即市場上每100元的簽帳額，有逾50元不會在到期日時清償；直至2003年中，比率才逐步回落。信用卡轉期比率 下跌，有眾多原因，其一是經濟好轉，市民以信用卡借款渡日、債冚債的需要少了；其次是一般人的理財觀念改善，大部分人明白不應該以信用卡借款消費。而另一 個更大的原因，是市場上出現了大量財務公司，提供私人貸款的利率較信用卡貸款相宜，大量信用卡欠款較多的借款人，紛紛透過類似的產品償還信用卡貸款，以減 少利息支出。

由於轉期比率持續下跌，銀行要維持利潤，即使信用卡貸款的拖欠比率、撇帳率持續下跌，銀行仍然上調信用卡利率。事實上，在銀行利率協議取消後，信用卡貸款是本地少數利率不跌反升的貸款產品。

1997年，一般按揭的利率約10厘，信用卡貸款利率約19.5厘，息差9.5厘。現時新造按揭利率約2.2厘，信用卡利率約35厘，息差33厘左右，較1997年擴闊逾3倍。信用卡利率與其他貸款的息差擴闊，其實已改變了貸款市場的應有平衡。

現時按揭利率極低，而信用卡利率不斷高企，客觀上令人有樓按「抵借」的感覺，直接增加了按揭需求，亦令市民有入市的誘因。其次是樓按息低，對其他貸款有排 擠現象，即近年有財務公司鼓勵業主，以物業抵押加按套現，去償還信用卡欠款及私貸。由於私貸的還款期短，而按揭年期長，只要樓價不跌，樓按便有水位吸納高 息消費性貸款，並製造了一個似是而非的說法，只要有樓在手，隨時加按都冇問題！

同類情況在美國曾經出現：當樓價上升時，業主便透過加按，應付消費。此種情況一旦成為習慣，便等於在市場上埋下計時炸彈：業主先以貸款作消費，然後透過加按償還貸款，借款槓桿不斷放大，直至超逾負擔極限。一旦樓價回落，業主無法以債養債，便唯有破產。

以物業加按套現，應付消費開支的情況現時在香港未算普遍，但趨勢似乎在形成中。銀行受制於金管局，對有套現加按的批核較為嚴謹；但不少不受金管局監管的財 務公司，近年紛紛以「二按」為名，鼓勵業主以物業貸款償還卡數。在現時按揭低息環境下，此類安排的確對業主有利，但變相卻鼓勵了業主多借。未來按息一旦回 升，此類以物業貸款應付卡數的業主，未必可負擔二按急增的利息支出。如果有關業主因此而負擔不了二按供款，業主對一按的償還能力，亦勢必受到影響。

原文刊於信報網站 2012年10月20日