哪類借款人最受利率上升影響？

美國12月加息如箭在弦，而且隨着美國經濟好轉、特朗普政府又傾向大量投資基建刺激經濟，聯儲局加息步伐可能較一般人預期為快。不少人已在計算，利率回升對按揭還款的影響，由於近年取用銀行按揭的客戶都需要通過壓力測試，他們對利率回升應有較大的應對能力。不過，對以其他途徑融資入市的買家來說，利率回升帶來的壓力便會較高。

其中一類較易受利率上升影響的是借取發展商二按入市的買家。傳統上，本地發展商都有為買家提供第二按揭，以協助買家以低首期入市。一般二按成數為樓價兩至三成，正常利率為P-1至P+1%。為吸引買家，多數發展商二按都設有免息期或初期低息的優惠，一般優惠期為2年。

當二按優惠期完結、利率恢復正常時，如果又碰上利率上升，業主供款增幅會較急，平時欠缺財務準備的話，可能較難適應。

正規二按借款人應可應對溫和加息
以1000萬元物業，五成一按，年期30年，利率2.15厘，每月供款為18858元。如按息上升2厘，每月供款升至24305元，升幅28.9%。
同樣的物業如借入三成二按，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後利率5厘。首兩年供款為12936元。如兩年後優惠期結束，預上利率升2厘，每月供款會升至21898元。一及二按相加，每月供款上升至46203元，升幅45.3%。
不過，由於金管局曾發出指引，正規的一、二按借款總成數如高於標準兩成，便需用更嚴格的壓力測試指引(現行利率下，總供款不逾月入45%，按息上升3厘，總供款不逾月入55%；如果利率有分段，計算時更會以較高者為準)；雖然利率回升加上優惠期完結，供款會大幅增加，但大致上，通過壓力測試的借款人應有餘力應對。

發展商一按借款人宜當心
較大的問題是部分不設壓力測試的一按。正是由於上述壓力測試的標準較嚴格，買家要較具實力才可獲批一、二按；部分發展商於2015年起，便安排關連的財務公司為旗下一手盤買家提供整筆一按，方便之處是不涉及銀行，借款人毋須通過壓力測試。發展商一按的成數可高達樓價七至九成，而且類似發展商二按，一般都設有2至5年的低息優惠。
假設一個1000萬元新盤單位，發展商提供八成按揭，年期25年，首兩年利率2.15厘，其後為最優惠利率(5厘)，首年供款為34496元，兩年後如最優惠利率上升2厘，優惠又完結，供款會增至56542元，增幅64%。如果借款人當初供款已佔月入五成，兩年內收入沒有上升，加息2厘及優惠期完結後，供款會佔月入82%。

展望未來，由於涉及銀行的正規按揭都要通過壓力測試，假設利率溫和上升，對借款人的衝擊亦不會太大。但對於曾經借取發展商一按的業主來說，便宜小心計算按息回升的影響；可能的話，宜為利率較高的按揭進行部分還款，以減低未來加息的影響。

原文刊於信報網站2016年11月29日

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