現時市場上的正規二按多出現在新盤，根據金管局的統計，一至十月有2,117宗新批銀行樓按涉及二按貸款，同期一手新批按揭有13,582宗。反映新盤成交中，二按比重不低。
我們之前提及，絕大部份新盤的二按，為了吸引買家，都設有優惠期，期內或者是利率較低、或者是只供利息，設計的目的，都是壓低初期供款。而當優惠期完，借款人開始以正常利率供二按時，供款額可以大幅上升。
轉按避高息要睇樓價
過去坊間應對二按的「策略」，是優惠期完時轉按至銀行，以避開以相對高息供樓。但此策略是否可行，一大因素是樓價要持續上升，萬一樓價升幅不似預期，二按借款人便難以轉按。
現時樓價調整，早兩年借取二按的買家，正正面對樓價下調，難以轉按、加上優惠期完結，二按利率上升。萬一此類業主大量斷供、貸款機構收回物業拍賣，豈非會加大樓市下調壓力？
壓力測試才是關鍵
需要留意的是，「二按優惠期完利率上升」只是事實的一部份。另一部份是，正規二按由於涉及銀行一按，一按+二按貸款的申請，都要通過壓力測試。而且二按的「當前利率」會以優惠期之後的利率為準。以此計算的二按，加上一按貸款，各自再加息3厘，供款不逾壓測標準，才可獲批貸款。
簡單而言，雖然二按會令整體按揭成數上升，但在壓力測試的機制下，如果最優惠利率不變，借款人在二按優惠期後的一、二按總供款，會在限制在月入4成多的水平。
換言之，二按借款人在優惠期後，的確會面對供款增加的問題，但現行的壓測準則，其實已為他們預留一定緩衝空間。說新盤二按可能會爆煲，似乎是有點過慮。
原文刊於經濟日報網站2018年12月19日
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