二按的發展

報載金管局將加強力度對付違規二按，包括要求銀行全面檢查貸款組合，當發現 客戶有未申報二按時，銀行便需處理。金管局進一步加強管理後，財務公司的二按業務勢將大受影響，部份可能轉營一按，問題是，受限於資金成本，財務公司按揭 利率不可能低，什麼人在怎樣的考慮下會借用財務公司二按？
討論之前先談幾個基本觀念。按揭是以物業抵押的貸款，銀行批出按揭貸款，一般設有消極保證(Negative Pledge Covenant) 的條件，指借款人向貸款人保證，在其償清貸款前，不得在其財產上設定有利於其他債權人的法律形式。簡單來說，就是禁止借款人以同一個抵押物業再作其他抵 押。在一按之外，要用同一個物業再抵押，必須先得到一按銀行同意。而最常見，一按銀行會同意的二按安排，便是一手新盤，由發展商安排的二按。至於我們在新 聞報導中看到，物業出現「二、三、四按」；絕大多數都是未經銀行同意。
過去部分銀行會為財務公司的按揭業務提供融資，之後金管局對此作出限制(由財源上限制財務公司按揭)，部分財務公司少了本地銀行水源，便轉以上市集 資、發債、尋找海外財源的方式應對。現時金管局要銀行清查按揭組合，原則上會令財務公司的二按業務無以為繼(除非銀行同意借款人借二按，令整體二按市場規 範化)。部分財務公司便表示，可能轉型發展一按業務。
表面上財務公司提供一按並非全無可為：財務公司只要資金來源非出自本地銀行體系，金管局按揭指引對他們便沒有影響—比起銀行被縛手縛腳，靈活得多。問題是，受制於資金成本，財務公司提供的不論是一按抑或二按，都不可能便宜。
部分財務公司以發行債券方式集資，債息5至6厘，另外一些財務公司在海外融資，估計利息成本在10厘左右；加上其他營運成本(Cost-to- income Ratio，大致40至50%)，壞帳的風險等等，財務公司按息非處於十多二十厘水平不可。(過去市場上有個別二按設特平按息，例如發展商關連公司的二 按，大都涉及某種資助/成本轉移，不太可能在一手市場外出現)
財務公司按揭息口難低，如果是傳統一按加二按的組合，由於二按的比重偏低，例如樓價6成一按，配樓價2成二按，即使二按利率較高，一、二按的平均利 息對某些用家仍可接受。如果金管局成功禁制違規二按，即使財務公司願意借出樓價6、7成(或以上)的整筆按揭，但對借款人來說，不論是自用或投資，動輒十 多厘以上的利息成本，恐怕都難以消受。

王建成

宏亞按揭證券營運總裁

原文刊於DBC數碼電台網站 2015年6月11日