銀行批核按揭申請,自然要跟進監管機構的指引,但在基本的指引之外,不同銀行對按揭授信的標準其實大有不同,值得借款人留意。
先分享一個真人真事。陳先生多年前購入一個物業自用,物業隨大市上升,現時市值大概1,000萬左右。持續供款之下,物業按揭餘額大概只佔物業市值5%。陳先生本身也有實力一次過付清餘額,但眼見按息較通脹率更低,便索性置之不理,打算多等幾年,供款期滿再作打算。
近日陳先生有意多購一個物業投資,由於主要戶口,包括按揭都集中於同一家銀行,便向有關銀行查詢。銀行職員一輪計算,回覆陳先生在現時收入、負債之下,第
二套物業的按揭成數、通過壓力測試的可借款上限等資料。有趣的是,銀行職員提醒陳先生,如果要在該行為第二個物業申請按揭,需要另外簽署一份文件,承諾不
會為其現時持有的自住物業,另行加按。陳先生算是半個業內人士,對於銀行有關要求,有「摸不着頭腦」之感。
有時要求是多此一舉
銀行有關要求奇怪之處甚多,最明顯的是,銀行當年為陳先生的自住按揭,按揭合約一早已列明借款人未得銀行同意,不可將物業另行抵押(此是按揭合約內的「消
極保證」Negative Pledge
Covenant)。陳先生多年來沒有違規,認為銀行要另設文件重申合約內容,是多此一舉。陳先生稍為考慮,便索性決定提早償還自住物業欠款,然後以「並
未持有或擔保其他按揭物業」的身分,向其他銀行為第二個物業申請按揭。
有關銀行看似審慎的要求,最終失去了陳先生這個客戶。事實上,有關要求不單「多此一舉」;即使由風險管理角度看,有關銀行的要求亦無必要:物業市值大概1,000萬元,欠款才50萬左右,任陳先生如何瘋狂抵押借款,也難以拖累銀行出現壞帳。
或出現費時失事情況
我們無從知道有關銀行為何有上述要求,一個可能是,監管機構近日表明關切違規加按,有關銀行便不厭其煩,以另簽文件方式提醒客戶不可加按。除了上述例子亦
說明不同銀行批會,標準可以大有差別(當然,金管局的指引可視為業內共同最低限制的標準)。例如現時常見父母資助子女入市,子女出名,父母資助首期,甚至
以擔保人方式協助借款(聯名較為少見,因為父母有物業的話,與子女聯名入市要付雙倍印花稅)。此等情況下,子女年輕低收入少,父母年長但收入較高,究竟
「按揭年期+人齡不逾某個年限」是要按較年輕的借款人計算,抑或要按較年長,但收入較高的擔保人計算,不同銀行的標準都有不同。
對於收入條件好、抵押物業狀況正常的借款人來說,可能往不同銀行申請按揭的差異不大,不過,一旦牽涉較複雜的問題,而借款人對不同銀行的授信要求了解不足,便可能出現費時失事的情況。
原文刊於經濟日報網站 2015年6月10日
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