破頂、蝕讓兩極化

翻開地產版，近日充斥破頂成交的新聞，但另一邊廂，市場同時出現持貨數年的蝕讓個案。市況兩極，反映發展商對新盤定價的「自由度」大不如前。

先比較一下兩種極端情況，報載置富花園一個實用面積588平方呎單位，以818萬元成交，創同類單位呎價新高。原業主2009年以395萬元購入單 位，持貨6年，獲利423萬元，單位升值107%。另一方面，西貢某洋房，實用面積2901呎，新近以6,200萬元成交，原業主2006年初以 7480.5萬元購入，單位9年貶值17%或1,280.5萬元。

先說破頂的那宗成交，參考樓價指數，現時樓價大概比2009年中高一倍，「破頂價」其實合乎大市走勢。即係跟住個市走！

反而蝕讓個案值得研究，現時樓價大概比2006年初高出170%，照說在2006年買樓，正常是有錢贏，問題只是賺多或賺少。但為什麽會出現蝕讓，細看此類的成交，原來都涉及一手盤。
以整體樓市較2006年上升170%，上述洋房新近成交價6,200萬元運算，2006年時，有關洋房「合理價」應該是3,647萬元左右；而事實上發展商以7,480.5萬售出，溢價竟高達105%。

有本事將市值3,600萬的物業，以近7,500萬售出，當然是神乎其技的「法術」。即使撇開較易營造獨特性的洋房大宅，數年前不少面向大眾市場的 大眾新盤，也一樣成功以高溢價開盤—大圍某新盤4、5年前開售，價格較同區二手盤高出3成左右，明明大市持續上升，此盤去年卻單月出現逾十宗蝕讓，直至樓 價繼續上升，二手成交才普遍由蝕變賺，但以幅度計，升幅卻比不上同區二手屋苑。

但所謂「無遮無扇，神仙難變」，即使是法術，也要客觀環境配合及主觀因素，才可營造新盤高溢價的盛況。數年前一手樓市充斥國內買家，他們對本地樓價 未必有概念，甚至本身就有其他入市動機，較易接受高溢價的新盤訂價。當一手市場中有幾成購買力是此類買家，便自然可帶動整體價格上升。

但近幾年在港府徵收買家印花稅、雙倍印花稅，金管局又收緊按揭指引，非本地收入人士申請按揭成數受限後，內地買家佔一手成交比重似見下跌。在此情況 下，我們見到近期幾個開售的新盤，都被形容為「貼市價」，甚至較二手有輕微折讓的方式開售。可見欠缺其他條件配合，法術頓時不靈，難為新盤「提升價值」。

市場中經常有人問：樓價何時調整，回看破頂、蝕讓同時出現，某程度上可說調整「已經出現」--那些法術成功以高溢價出售的單位，在轉讓時終需面對現實—調整一下售價；但二手市場在重重辣招下仍創新高，反映市場承接力仍然強勁。

對本地用家來說，應該歡迎新盤貼市價開售的發展；情況不單單代表有機會以較合理價格購入新盤。市場較少外來資金參與，亦代表現市價主要由本地需求支 撐，泡沫成份未算高。不過，一手開售貼市價，不代表買新盤必賺；即使一手溢價大幅減退，認定購入新盤將來會有可觀升幅，仍然是主觀願望；至於願望是否成 真，便有待時間觀察。

原文刊於DBC數碼電台 2015年6月25日