2015年將過一半,年初一般估計6月份美息可能開始上調,但觀乎美國經濟數據及聯儲局官員口風,6月美息回升的機會似甚渺茫;下一個加息關口會是9月。但以本地樓市的角度考慮,6月加息,抑或9月、年底才展開加息步伐,其實並不是最重要的問題。
現時本地樓市參與者對利率走勢、影響的判斷相當兩極。部分看淡觀點認為,現時樓價已經脫離用家購買力,價格高企不跌,只是因為息口因素,因此一旦美息上調,整個樓市氣氛勢將逆轉。對此類觀點而言,美國加息之日,便是樓市轉勢之時。
另一個極端,卻是全面看好樓市,原因同樣是認同低息持續令樓價在高位獲支持;不同的判斷,是他們認定美國經濟難見好轉,聯儲局說加息,不過是「出口術」,部分樓市大好友更揶揄,美國加息「總在半年後」,只要一天美國經濟未見基本好轉,聯儲局亦難以加息。
兩種觀點表面上南轅北轍,其實他們的認知有一定交集:美息走勢的確對本地樓市有根本性的影響,分別只是一些人認為美國快將加息,而另一群人認定美國加息仍遙遙無期。
關鍵在美國加息的幅度
問題是,美國何時加息,未必是太值得注意─究竟是6月加,抑或年底加,其實無關大局。真正有影響的,是美息的可能加幅,以及加息的幅度,而不是何時開始加息。
現時本地新造按息大概在2厘水平,而新近通脹率為3.7%,技術上按息處於實際負利率水平。參考樓市過去數據,樓價未曾在按息負利率環境下下跌,遑論大
跌。如通脹大致維持不變,現行按息要上調1.7厘,才會擺脫負利率環境。以每次美息上調0.25厘,而港息完全照跟計算,需要加息約7次。
以過去數年美國經濟表現看,即使聯儲局在某時某刻判定可以啟動利率正常化的步伐,也不太可能一往無前的連續加息。較現實的劇本,應該是加息一次之後,再審
視市場變化,確定不影響經濟復甦、包括通脹不變通縮、失業率沒回升,再行決定下次加息時間及幅度。簡單來說,即使一切順利,加息的步伐應該甚為緩慢---
萬一有任何不順利,加息的步伐大可放得更慢。
開始加息一年內 對樓價即時衝擊有限
因此,美國息口走勢當然值得留意,而以穩健理財的角度出發,置業人士更不宜認定美息會永遠維持低位。不過,由現實角度考慮,美國加息將是一個緩慢的過程,
而在息口開始回升的一年半載內,由於負利率效應的影響,亦不見得會對樓價有即時的衝擊。甚至很可能在美息開始回升後,一段時間內出現樓價與利率同時上升的
現象。
原文刊於經濟日報網站2015年6月3日
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