美國聯儲局6月未有加息,加上聯儲局主席耶倫在議息後又表示目前未有加息條件,未來加息步伐放緩。在加息陰霾稍見退去的情況下,往年暑假例淡的本地樓市,估計可維持相當暢旺的局面。
對於利率走勢,部分本地持貨業主可能會認為,「最佳」的情況是聯儲局每次議息後都維持利率不變,港息隨美息維持低企,樓價水漲船高;「次佳」情況是
美國出現耶倫設定的條件,即經濟增長和就業增加,美國展開溫和及緩慢的加息步伐;只要加息幅度有限,美國大致上維持超低息政策,香港的按息低於本地通脹,
在正常情況下,本地樓價仍是會維持在升軌。
持貨業主較不願看到的,自然是美國經濟出現強勁增長、聯儲局放膽把利率正常化,大概較目前加息3、4厘,本港跟隨的話,本地樓價便會失去一個重要的支持因素。
撇開出於個人利益的主觀意願,參考客觀數據,較大機會出現中間情況,即美息不太可能一直維持不變,但短期內似乎也欠缺正常化的條件,較可能出現的仍
是在經濟數據改善後,出現緩慢的加息。至於開始加息的時間是9月或12月,其實無關宏旨,因為美國即使加息,步伐亦會極為慎重,於未來2、3年間,本地新
造按息較高機會低於通脹率,支持樓價在高位運行。
當然,以上只是對未來可能性的一種評估,仍未供滿物業按揭的業主,即使同樣判斷未來加息步伐緩慢,亦不宜坐定定,無所作為。面對總有一天來到(但幅度、速度未明)的加息周期,供樓業主或可作出一定部署。
由於金管局在數年前引入壓力測試,而過去的數字是按息一直未見上升,除非借款人收入下跌,否則在正常情況下,按揭供款佔月入比率應該會處於偏低水
平,如果收入有上升,供款比率更應該輕微下跌。此類業主或可稍為增加儲蓄/穩健投資的比重,待未來加息時,以部分還款方式,減少供款負擔。
另外,部分供樓業主可能在過去數年入市,但出於種種原因(例如申請按揭時的信貸評級較低、當時收入不穩定等),未獲最佳的按揭息率,甚至是置業時需
要申請二按,要以略高的利率供樓。過去數年樓價持續上升,部分選用一按加二按入市的用家,在物業升值後,大可以轉按方式取得更優惠的按揭條件,甚至是償還
較高息的二按,以先行減低未來加息的衝擊。
當然,要成功轉按,除了物業升值外,另一個條件便要看借款人有沒有良好部署,包括最基本的準時還款,以及改善自己的信貸紀錄,減少其他負債。
原文刊於信報網站2015年6月23日
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