翻開地產版,近日充斥破頂成交的新聞,但另一邊廂,市場同時出現持貨數年的蝕讓個案。市況兩極,反映發展商對新盤定價的「自由度」大不如前。
先比較一下兩種極端情況,報載置富花園一個實用面積588平方呎單位,以818萬元成交,創同類單位呎價新高。原業主2009年以395萬元購入單
位,持貨6年,獲利423萬元,單位升值107%。另一方面,西貢某洋房,實用面積2901呎,新近以6,200萬元成交,原業主2006年初以
7480.5萬元購入,單位9年貶值17%或1,280.5萬元。
先說破頂的那宗成交,參考樓價指數,現時樓價大概比2009年中高一倍,「破頂價」其實合乎大市走勢。即係跟住個市走!
反而蝕讓個案值得研究,現時樓價大概比2006年初高出170%,照說在2006年買樓,正常是有錢贏,問題只是賺多或賺少。但為什麽會出現蝕讓,細看此類的成交,原來都涉及一手盤。
以整體樓市較2006年上升170%,上述洋房新近成交價6,200萬元運算,2006年時,有關洋房「合理價」應該是3,647萬元左右;而事實上發展商以7,480.5萬售出,溢價竟高達105%。
有本事將市值3,600萬的物業,以近7,500萬售出,當然是神乎其技的「法術」。即使撇開較易營造獨特性的洋房大宅,數年前不少面向大眾市場的
大眾新盤,也一樣成功以高溢價開盤—大圍某新盤4、5年前開售,價格較同區二手盤高出3成左右,明明大市持續上升,此盤去年卻單月出現逾十宗蝕讓,直至樓
價繼續上升,二手成交才普遍由蝕變賺,但以幅度計,升幅卻比不上同區二手屋苑。
但所謂「無遮無扇,神仙難變」,即使是法術,也要客觀環境配合及主觀因素,才可營造新盤高溢價的盛況。數年前一手樓市充斥國內買家,他們對本地樓價
未必有概念,甚至本身就有其他入市動機,較易接受高溢價的新盤訂價。當一手市場中有幾成購買力是此類買家,便自然可帶動整體價格上升。
但近幾年在港府徵收買家印花稅、雙倍印花稅,金管局又收緊按揭指引,非本地收入人士申請按揭成數受限後,內地買家佔一手成交比重似見下跌。在此情況
下,我們見到近期幾個開售的新盤,都被形容為「貼市價」,甚至較二手有輕微折讓的方式開售。可見欠缺其他條件配合,法術頓時不靈,難為新盤「提升價值」。
市場中經常有人問:樓價何時調整,回看破頂、蝕讓同時出現,某程度上可說調整「已經出現」--那些法術成功以高溢價出售的單位,在轉讓時終需面對現實—調整一下售價;但二手市場在重重辣招下仍創新高,反映市場承接力仍然強勁。
對本地用家來說,應該歡迎新盤貼市價開售的發展;情況不單單代表有機會以較合理價格購入新盤。市場較少外來資金參與,亦代表現市價主要由本地需求支
撐,泡沫成份未算高。不過,一手開售貼市價,不代表買新盤必賺;即使一手溢價大幅減退,認定購入新盤將來會有可觀升幅,仍然是主觀願望;至於願望是否成
真,便有待時間觀察。
原文刊於DBC數碼電台 2015年6月25日
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